租赁合同成功案例分享：违约情况下怎么降低损失

律师观点分析

案件背景

委托人是一个朋友介绍的。2019年3月8日，委托人跟出租公司签订房屋租赁合同，每月租金约12000元。原委托人租赁该址是为了做面馆生意。经过几个月的装修后，没运营多久，就遇上了疫情的爆发，导致面馆不能正常经营。后委托人开始无能力支付租金，出租公司于2020年5月11日向委托人发送了解约通知，后引发诉讼。该案具体情形有兴趣可以去搜（2020）沪0114民初14373号判决书。本文不对案情其他细节做过多赘述，就该案件办理过程中的主要争议焦点做一下分享。

诉讼请求

出租公司提起诉讼，其中部分诉讼请求比如要求支付租金36458.50元，这种是毫无疑问要支付的，不做讨论。其中对案件赔偿金额影响较大并可以争取的诉讼请求有两个：

1）逾期违约金。出租公司按照合同约定，按照租金二倍计算，主张违约金数额达7.2万元；

2）房屋占有使用费。判令委托人向出租公司支付2020年 5月12日至2020年8月21日（开庭当日）的房屋占有使用费38737.15元；

分析诉讼请求

委托人向我表现出了比较担忧的情绪。一方面因为疫情，之前的面馆投资亏损惨重，家庭负担已经很大。另一方面，如果这个诉讼再支持原告的诉讼请求，那么除了承担租金外，还要额外承担10余万元的赔偿。

在跟委托人充分沟通案情后，对于：

1）逾期违约金，根据多年处理合同纠纷的经验以及法律规定，我认为该违约金计算方式是显然过高的。然后我特意去查了一下案件的审理法官的以往案件，作出判断，可以要求法院将违约金计算方式调整为日万分之三至日万分之五间；

2）房屋占有使用费。房屋占有使用费，在租赁合同解除后，如果仍然占有房屋，是肯定要支付的。但前提是仍然占有使用，并且仍旧占有使用的原因，应当是承租人的原因。沟通中，委托人谈到一个细节，就是在2020年5月15日时，委托人曾前往租赁房屋处计划收拾搬离，但出租公司进行阻止不让搬离，并且上锁。委托人因此发生争议报了警，有出警笔录。

在得到这个信息后，我认为占有使用费的截至时间应当计算至2020年5月15日，即自2020年 5月12日至2020年5月15日，而非出租公司起诉的计算至2020年8月21日。因为委托人未搬离交回房屋的原因是出租公司造成的。当然为了证实这一点，我向法院申请了调查令，前往当时出警的派出所调取当时的出警笔录，最终确实调取到了。

法院认定

1）逾期违约金。判决书原文（名字用出租公司和委托人替代）：“委托人拖欠租金，应按约承担逾期违约金，但合同约定的违约金标准过高，本院酌定调整为未付租金的日万分之三。”

即按照出租公司的诉请，按照未付租金36458.50元的二倍计算，差不多7.2万元；但法院按照未付租金的日万分之三，年化约11%。若委托人在法院判决后马上支付，只需要承担小几千元的违约金，减损7万元左右；

2）房屋占有使用费。判决书原文：“关于租金和占有使用费，出租公司主张至开庭之日即2020年8月21日，但其已于2020年5月15日将涉案房屋大门上锁，且禁止委托人搬离涉案房屋内大部分物品，委托人已实际无法使用涉案房屋，涉案房屋自该日起亦实际处于空关状态，出租公司因委托人拖欠租金等费用有权留置房屋内物品，但无权主张上锁之后的占有使用费。出租公司认为涉案房屋内物品占用应支付费用，但系其自行禁止委托人搬离。故本院认定占有使用费应计算至2020年5月15日。经核算，委托人拖欠2019年12月8日至2020年5月11日的租金36,458.50元以及2020年5月12日至2020年5月15日占有使用费1,519.10元”。

即按照出租公司的诉请，主张38737.15元，但最终支持了1519.10元，减损差不多37000元；

判决结果

二、被告委托人应于本判决生效之日起十日内支付原告出租公司租金人民币36,458.50元及逾期违约金（以20,887.68元为基数，按照日万分之三的标准，自2019年11月24日计算至实际支付之日止；以15,570.82元为基数，按照日万分之三的标准，自2020年2月23日计算至实际支付之日止）；

三、被告委托人应于本判决生效之日起十日内支付原告出租公司房屋占有使用费人民币1,519.10元；

结语

该案件我认为办理的算是比较成功的。基本达到了该案件在法律范围内可以做到的极限，最大程度减少了委托人的损失。其中，委托人于2020年5月15日的报案行为，对本案的结果导向是比较重要的一个情节。当然，这对于委托人来说可能算是误打误撞，委托人在报案的时候，并没有意识到后果是什么，只是因为发生了争议。但这对于律师来说，就是一个有利情节，可以作为抗辩的一个重要理由。当然，如果没有这个情节，我也会第一时间让委托人通知出租公司，办理交房手续，这样可以最大的降低损失。