律师观点分析

当事人信息

原告：A，女，1970年生，壮族，住广西壮族自治区崇左市。

委托诉讼代理人：荣丽丽，广西桂海天（崇左）律师事务所执业律师。

委托诉讼代理人：李律师，广西桂海天（崇左）律师事务所执业律师。

被告：广西某投资有限责任公司。住所：广西壮族自治区崇左市。

法定代表人：B，该公司经理。

委托诉讼代理人：蒋律师，广西**律师事务所执业律师。

审理经过

原告A与被告广西某投资有限责任公司（以下简称“某投资公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用简易程序于2020年3月24日公开开庭进行了审理。A的委托诉讼代理人荣丽丽，某投资公司的委托诉讼代理人蒋律师到庭参加诉讼;A及其委托诉讼代理人李律师、某投资公司的法定代表人B未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

A向本院提出诉讼请求：1.判令某投资公司向其支付逾期办理房屋产权登记违约金15740元（自2014年9月30日计至2019年1月21日，1574天X10元/天）；2.判令某投资公司支付律师费2000元。事实和理由：2013年5月18日，A与某投资公司签订了《商品房预售合同》，购买其开发的位于崇左市，房屋总价款为355298元；涉案房屋应当于2014年9月30日前交付；买受人自行办理房屋所有权登记的，出卖人应在商品房交付使用后X日内办结《商品房现售备案证明》，并将房屋登记机构要求的出卖人提供的证件资料提交买受人。合同签订后，A依约支付了购房款，但某投资公司一直以各种理由拖延，直至2019年1月21日，某投资公司才协助办理房屋所有权登记。至此，某投资公司逾期办证已延迟了1574天。故某投资公司应当按照合同约定支付逾期办证违约金15740元。至今，某投资公司仍未支付上述违约金，为维护自身的合法权益，特向法院起诉。

此外，按照合同法规定，因某投资公司存在违约行为导致本案诉讼活动，A因此支出了2000元律师费应当由某投资公司承担。

被告辩称

某投资公司某投资公司辩称：1.涉案房屋逾期办证是存在的。涉案房地产系当地政府承诺给予税收优惠政策后才开发投资的，但崇左市不动产局成立后对上述税收政策不予认可，才导致房屋初始登记办理事项被搁置。某投资公司为此积极与政府相关部门协调，并于2019年1月8日为业主办理不动产权证，已履行了相应的义务，不应当承担逾期办证的违约责任；2.即使法院认为某投资公司存在违约行为，双方签订的《商品房预售合同》已明确约定了逾期办证违约金的计算标准，应按照合同约定10元/天计算；3.对于A主张的逾期办证违约金起止期间不予认可。合同中已约定由业主自行办理房屋产权登记，但未约定明确的办证时间，而且按照合同内容，应当是业主主动向某投资公司要求出具相关资料，现业主没有举证证明其已向某投资公司申请资料，故某投资公司不应当承担违约责任。

本院查明

本院经审理认定事实如下：2013年5月18日，A与某投资公司签订了《商品房预售合同》，合同约定的主要内容有：1.A购买某投资公司开发的位于崇左市，房屋总价款为355298元；2.某投资公司应当在2014年9月30日前交付该商品房；3.双方同意由买受人自行办理房屋所有权登记。出卖人应在商品房交付使用后X日内办结《商品房现售备案证明》，并将房屋登记机构要求的需出卖人提供的证件资料提交买受人；4.如因某投资公司的责过错，导致上述手续迟延办理的，双方同意按照以下方式处理：买受人不退房的，出卖人按每迟延一日人民币壹拾元计算，向买受人支付违约金。签订上述合同后，A依约支付了购房款。2015年2月5日，某投资公司向业主发出《交房通知》，告知：友谊茗城11号、12号楼已通过有关部门验收合格，具备交房条件，定于2015年2月10日开始办理交房手续，集中办理交房时间为2015年2月10日至2月12日。

另查明，涉案商品房所在的土地于2008年10月27日经过了崇左市国土资源局、崇左市人民政府的审批，确定准予办理土地注册登记。2018年7月4日，崇左市国土资源局向某投资公司出具了一份《关于广西某投资有限责任公司崇左友谊茗城项目二期办理不动产登记问题的答复》，说明某投资公司在申请办理崇左友谊茗城项目二期的国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记时，无法提交相关税费缴纳凭证或减负相关税费的证明材料，材料不齐全，没有依据办理相关登记手续。2019年1月8日，某投资公司出具了《办理不动产权证通知》告知友谊茗城小区二期已具备办理各业主的不动产权证条件,2019年1月21日起，业主可凭购房发票和缴纳公共维修资金的发票原件到友谊茗城二楼办公室领取开发商出具的办证材料。

上述事实有《商品房预售合同》，《商品房合同登记备案证明》，《办理不动产权证投资》，《国有土地使用权出让合同》，《土地证[崇国用（2014）第196号]》，《房产证》，《土地登记审批表》，《关于广西某投资有限责任公司崇左友谊茗城项目二期办理不动产登记问题的答复》《信访事项处理意见书》，《不得产权证书》,《交房通知书》及当事人陈述等予以佐证，本院予以确认。

本院认为

本院认为，一、关于A主张的逾期办理房屋产权证违约金是否有事实和法律依据的问题。依法成立的合同应受法律保护。A与某投资公司签订的《商品房预售合同》依法成立，且合法有效，双方应按合同约定全面履行各自的义务。某投资公司辩称逾期办证的问题系税收优惠政策导致初始登记被搁置，而非其自身原因，不应承担逾期办证违约责任。根据庭审查明事实，某投资公司因无法提交相关税费缴纳凭证或减负相关税费的证明材料，材料不齐全而无法办理涉案房屋的初始登记手续，不属于合同约定的不可抗力，不能成为其免除违约责任的抗辩；某投资公司辩称合同约定应当由业主自行办理房屋产权登记手续，并没有明确的办证时间，且业主没有举证证明其已向某投资公司主张办理房产登记手续的资料，故某投资公司不应当承担逾期办证的违约责任。根据查明事实，涉案房屋无法办理房产登记手续系某投资公司的过错，且某投资公司直至2019年1月21日才能向业主提供开发商出具的办证材料。综上，某投资公司未能依约协助A办理房屋产权转移登记手续，已经构成逾期办证违约，应承担相应的违约责任。

关于逾期办证违约金计算的问题。涉案合同没有明确约定某投资公司协助业主办理房屋所有权登记手续的时间，现A主张逾期办证违约金的起算时间为2014年9月30日没有事实依据，本院不予认可。根据查明事实，涉案房屋于2015年2月10日已可交付使用，于2019年1月21日即可办理房产登记手续。依照《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十八条第二款的规定“。商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”，本院确定涉案房屋的逾期办证违约金计算期间为：2015年5月12日（房屋交付使用之日后90日）起计至2019年1月21日。涉案合同对逾期办证违约金的计算标准作出了明确约定即“。买受人不退房的，出卖人按每延迟一日人民币壹拾元计算，向买受人支付违约金。”，现A要求按合同约定10元/天计算逾期办证违约金，本院予以确认。本院确定计算逾期办理房屋产权证违约金为：13500元（1350天X10元/天）。

关于A主张某投资公司承担律师费的问题。我国民事诉讼实行的是当事人诉讼主义，是否聘请律师进行民事诉讼，由当事人决定。因此，除非法律明确规定的特殊案件，一般情况下律师费并非诉讼必须发生的费用，也并非因诉讼而造成的必然损失。本案事实理由清楚，律师代理费并不属于违约造成的损失；且涉案《商品房预售合同》中没有对关于因诉讼活动产生律师费的承担主体作出任何约定，故A要求某投资公司承担律师费没有事实和法律的依据，本院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十一条、第十八条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条的规定，判决如下：

裁判结果

广西某投资有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向A支付逾期办证违约金13500元；

驳回A的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。

案件受理费122元，由A负担47元，由广西某投资有限责任公司负担75元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区崇左市中级人民法院。