律师观点分析

当事人信息

上诉人(一审原告)：江州区某健身中心，住所地广西壮族自治区崇左市。

经营者：XX，女，1985年生，壮族，住广西壮族自治区崇左市江州区。

委托诉讼代理人：荣XX，XXX执业律师。

上诉人(一审被告)：某控股有限公司，住所地广西壮族自治，住所地广西壮族自治区崇左市。

法定代表人：B，该公司总经理。

委托诉讼代理人：廖律师，北京市**（南宁）律师事务所执业律师。

委托诉讼代理人：梁律师，北京市**（南宁）律师事务所执业律师。

被上诉人（一审被告）：B，男，1974年6月20日出生，壮族，住广西壮族自治区南宁市。

委托诉讼代理人：廖律师，北京市**（南宁）律师事务所执业律师。

委托诉讼代理人：梁律师，北京市**（南宁）律师事务所执业律师。

审理经过

上诉人江州区某健身中心（以下简称“健身中心”）、某控股有限公司（以下简称“控股公司”）与因被上诉人B合同纠纷一案，不服崇左市江州区人民法院（2020）桂1402民初1063号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

上诉人诉称

健身中心上诉请求：1.撤销一审判决中第一项,并依法改判控股公司与B连带赔偿健身中心场地租赁费用损失107386.3元。2.撤销一审判决中第三项,改判控股公司与B连带赔偿健身中心场地押金损失14743.4元。事实和理由：一、一审法院租金的计算方式不当。健身中心对一审判决双方各自承担的责任比例没有异议,对一审法院判决认定的租金总额有异议。根据崇左市江州区人民法院作出(2019)桂1402民初2334号、(2019)桂1402民初2336号、(2019)桂1402民初2340号民事判决书,健身中心经法院判决代控股公司和B支付的租金共计112623元,加上健身中心另代付的租金40786元,健身中心代控股公司和B支付的租金共计153409元,一审法院计算租金起止时间错误,导致租金总额错误,仅计算为135791.97元,与事实不符。二、控股公司和B的违约行为导致健身中心租赁押金的损失。控股公司和B与健身中心签订转让合同后,已经实际占用健身房,健身中心已经协调控股公司和B与场地出租方按照原租赁合同的条件签订新的租赁合同,《转让合同》中约定违约方应向守约方赔偿损失,因为控股公司和B违约导致健身中心支付的租赁押金21062元得不到退还,控股公司和B应按照一审法院判决70%的责任比例赔偿健身中心租赁押金的损失14743.4元。

被上诉人辩称

控股公司和B辩称，健身中心与案外人签订的场地租赁合同所产生的租金费用与控股公司和B无关，理应由健身中心承担。截止至本案起诉时，健身中心未与

场地租赁方解除原租赁合同，其行为存在严重违约，故所产生的租金、违约金及诉讼费用应该由其自行承担。

上诉人诉称

控股公司上诉请求：撤销一审判决书第一、二判项,并依法改判驳回健身中心的全部诉讼请求。事实和理由：一、租金费用的产生与控股公司无直接因果关系,系健身中心与案外人的租赁合同关系产生,按照合同相对性理应由健身中心承担。健身中心作为承租人租赁案涉场地的期限为2016年7月10日至2022年7月9日。在租赁合同存续期间,健身中心支付案涉场地租金是应当履行的合同义务。另健身中心承担违约金、诉讼费、保全费的根本原因系其自身违约导致案外人起诉造成的,与控股公司无关。二、转让合同已陷入履行不能,且控股公司与健身中心之间的《转让合同》并不当然终止健身中心与案外人的原《房屋租赁合同》。《转让合同》明确约定,要由健身中心与案外人先行解除《房屋租赁合同》后,再协调控股公司与各出租人订立新的《房屋租赁合同》。然而健身中心自始至终没有主动解除其与案外人的房屋租赁合同关系,可见其并不想真正意义上放弃原租赁合同,在原合同继续存续并有效的情况下,健身中心作为承租人,支付租金等费用是其本身应当承担的合同义务。三、健身中心将自身合同义务转嫁给控股公司没有事实及法律依据。健身中心并不能因控股公司没有与案外人重新订立租赁合同而将其自身的合同义务转嫁至控股公司。控股公司是否能与各方出租人达成全新的房屋租赁合同本身就存在不确定性,这是健身中心在订立《转让合同》的时候就应当预见到的合同风险,当控股公司与各方出租人就涉案场地租赁事宜无法达成新合同时,就意味着《转让合同》项下各方权利义务无法履行,该合同也因履行不能而消灭。

被上诉人辩称

健身中心辩称，1.控股公司与健身中心签订的转让合同已生效，控股公司与B已接手并使用场地，根据谁使用谁付费的原则，租金应由控股公司和B支付；2.在转让合同中已明确约定需签订新的租赁合同，健身中心已与出租方协调，现万进

公司和B单方违约，导致健身中心代垫租金及支付押金保证金无法收回，此项损失应由控股公司和B负担。

B辩称，其答辩意见与控股公司上诉意见一致。

一审原告诉称

健身中心向一审法院起诉请求：控股公司和B连带赔偿健身中心场地租赁费用的损失153409元;2.控股公司和B连带赔偿健身中心各项损失26638元(其中场地押金21062元,违约金2725元、诉讼费及保全费2385元,执行费用1466元)。

一审法院查明

一审法院认定事实：2016年3月28日,健身中心经营者XX与XX公司签订了一份《办公楼租赁合同》,租赁了XX公司位于崇左市城南八路与花山路交叉西北XX商务领域2-1-201至211号办公楼用于经营健身房,租期从2016年7月10日至2022年7月9日。合同还约定了办公楼的所有权在租赁期间发生转让的,该办公楼受让人继续履行本合同的约定;转租应经过XX公司同意并按规定办理登记备案手续。之后XX公司将该办公楼的201至203号房转让给XXXX。2016年4月,XX与XXXX签订《租赁合同》,继续租赁XXXX购买的该商铺201至203号办公楼,租期从2016年7月10日至2022年7月9日。合同约定了转租应书面向XXXX申请征得同意后由XXXX与新的承租方签订合同,同时本合同作废。上述场地租赁后,XX作为经营者于2016年5月27日注册成立了健身中心,同时开始营业。2017年4月11日,XX与XX公司签订《办公楼租赁合同》,租赁了XX公司位于崇左市城南八路与花山路交叉西北XX商务领域1-1-204至211号办公楼用于经营健身房,约定租期为2016年7月10日至2022年7月9日。该商铺所有权在租赁期间内发生转让的,该办公楼受让人应继续履行本合同的约定,购买人须与承租人重新签订租赁合同,原合同作废。XX在

经营期限内可以将办公楼转租给他人,但必须先征得XX公司书面同意,并按规定办理登记备案手续。2017年4月12日,XX与XXXX签订《租赁合同》,租赁XXXX的位于崇左市城南八路与花山路交叉西北XX商务领域1-1-201至203号办公楼用于经营健身房。2019年2月27日,翁XX从XX公司购买崇左市城南八路与花山路交叉西北XX商务领域1-1-210、211号房,并办理了不动产权变更登记手续,此后,有关《办公楼租赁合同》中210、211号出租房的权利义务转移给翁XX。2018年10月12日,健身中心(甲方)与控股公司(乙方)签订《江州区某健身中心转让合同》,约定:“第一条:1.甲方将座落在崇左市城南八路与花山路交叉西北XX商务领域2-1-201-211号的健身中心的设施设备(见附件1)、场地租赁权转让给乙方,乙方根据本协议书约定享有设施设备的所有权、经营管理权和收益权。2.乙方对甲方所有的江州区某健身中心的现状已有充分了解,愿意受让经营甲方的上述江州区某健身中心,并保证合法经营并办理新的营业执照等手续。3.乙方愿意承接原在甲方处办理会员卡的会员(见附件2)继续使用会员卡消费。4.甲方在本合同生效的同时与场地方解除租赁合同,并协调场地方与乙方按照原租赁合同条件签订新的租赁合同。第三条:转让金额为人民币壹拾万元,采取分次缴纳原则;乙方应按下列方式向甲方缴纳转让金:合同签订五日内,乙方向甲方支付人民币壹万元作为定金,定金可以冲抵转让款,作为转让款的一部分：乙方于2018年11月30日前向甲方一次性剩余合同款支付人民币玖万元。第五条:1.甲方有权按约定收取转让金。2.本协议签订以后,甲方应及时将健身中心移交给乙方使用,乙方按照现有的房屋状态接收。(详见附件1)。3.甲方将健身中心设施设备管道、装修平面图等的线路图提供给乙方以便乙方经营过程中负责维护保养。4.甲方承诺,所转让的设施设备已经足额向卖家支付货款,已

经完全取得设备的所有权。同时,转让的设施设备不存在抵押质押查封等权利瑕疵。第六条:1.乙方应按照约定及时支付转让费。第七条:双方应当全面履行本协议书约定,任何一方违约的,均应向守约方赔偿损失。第十条:3.本合同自双方签字盖章之日起生效。”签订转让合同当日健身中心没有同时与出租方解除租赁合同,出租方也没有与控股公司签订新的场地租赁合同。控股公司于2018年10月14日按合同约定支付了1万元定金,健身中心向控股公司移交了健身房的健身设备、及地上附着物等资产以及健身房的员工及会员资料。控股公司接手健身房后便开始开门营业,同时还对健身房中部分场地进行拆除改造。2018年10月26日,控股公司代健身中心向场地出租方支付了204至211号房2018年10月及11月的租金。在此期间XX多次协商控股公司到场与出租方签订新的租赁合同,但控股公司均以各种理由推脱。之后B及控股公司的一名员工均通过微信以资金周转不到位为由告知XX不再履行双方签订的转让合同。2018年12月27日,健身中心向控股公司、B邮寄一份《履约通知函》,要求控股公司按合同约定继续履行转让合同的约定。2018年12月28日,控股公司收到该邮件后没有任何答复。2019年3月1日,控股公司在健身房的大门处张贴了一张《解除合同通知书》,主张解除双方之间签订的转让合同。控股公司拒绝履行合同之后健身中心也没有与出租方解除租赁合同关系,继续交纳了201至203号房从2018年10月10日至2019年2月10日的租金共计15318元及204至211号房从2018年12月10日至2019年3月9日的租金共计27633元。2019年11月5日,XX公司、XXXX及刘XX分别向一审法院起诉XX、控股公司、B租赁合同纠纷案件;2019年11月6日,翁XX向一审法院起诉XX、控股公司、B房屋租赁合同纠纷。一审法院分别作出(2019)桂1402民初

2334号、(2019)桂1402民初2336号、(2019)桂1402民初2340号《民事判决书》,分别判决解除XX公司、XXXX及刘XX、翁XX与XX的租赁合同,并分别判决XX向XX公司支付租金58168元、违约金1408元、案件受理费及保全费1266元;XX向XXXX及刘XX支付租金34964元、违约金846元、案件受理费及保全费744元;XX向翁XX支付租金19491元、违约金471元、受理费及保全费375元。一审法院于2020年5月20日分别作出(2020)桂1402执402号、(2020)桂1402执408号、(2020)桂1402执437号《结案通知书》,分别载明:截止2020年5月20日,对XX公司申请XX案执行到位61655元(含执行费813元);对XXXX、刘XX申请XX案执行到位37002元(含执行费448元);对翁XX申请XX案执行到位20542元(含执行费205元)。另查明,健身中心将健身房转让给控股公司一事已经告知出租方,出租方均同意由控股公司承租健身房场地一事。控股公司在与健身中心签订转让合同时为自然人独资的有限责任公司,股东为B一人。2018年11月2日,控股公司经过工商登记变更为其他有限责任公司,股东为上海XX公司和B两名。涉案场地已于2019年12月12日交给XX公司、XXXX与刘XX、翁XX。2020年4月17日,健身中心向一审法院申请财产保全,请求通过网络执行查控系统查询控股公司、B的财产,并以182943元为限,查封、扣押、冻结控股公司、B名下的财产。健身中心以华安XX公司出具的保单保函提供担保。一审法院于2020年4月20日作出(2020)桂1402民初1063号《民事裁定书》,裁定:冻结控股公司、B名下的银行存款182

943元或查封、扣押其相应价值的财产。财产保全期限:冻结银行存款一年;查封动产二年;查封不动产、冻结其他财产权三年。

一审法院认为

一审法院审理认为，关于健身中心要求控股公司赔偿场地租赁费用损失是否有事实和法律依据的问题。健身中心与控股公司之间的《江州区某健身中心转让合同》系双方真实意思表示,未违反法律的规定,属合法有效合同,双方应根据合同的约定履行义务。合同签订后,健身中心已经履行了交付场地及设施设备的义务,控股公司也实际接收了场地、设施设备及健身房原聘请的员工,已着手进行改造并已向场地出租方缴纳了两个月的房租。控股公司在签订转让合同之前已经了解健身房的状况,也愿意接受原来办卡的会员,之后由于资金不到位问题才不愿意继续履行合同。涉案转让合同已经实际履行,对于控股公司提出合同目的无法实现,没有事实和法律依据,一审法院不予采纳。涉案的转让合同中已经明确约定在合同生效的同时健身中心与场地方解除租赁合同,并协调场地方与控股公司按照原租赁合同的条件签订新的租赁合同,同时还约定违约方应向守约方赔偿损失。转让合同在双方签字之日起便已经生效,双方当事人在签订转让合同之日并没有选择同时与出租方退租、签订新的租赁合同。控股公司接手健身房后拒绝履行合同的义务,也没有将健身房的设施设备搬走,健身中心为了避免租赁押金不能退还的损失并没有单方与出租方解除合同,而是继续协调控股公司到场与出租方签订新的租赁合同。虽然健身中心没有与出租方解除租赁合同,但此时健身房的场地已经交由控股公司经营使用,场地的租金、水电费及员工工资应由控股公司支付。在控股公司没有支付租金的情况下,健身中心却自行按其租赁合同约定的租金标准向出租方代付了租金,控股公司也没有同意该代付行为。健身中心的代付行为在转让合同中并没有约定，不具备法定的或者约定的义务,且至一审法院于2019年12月20日判决解除健身中心经营者与各场地方的租赁合同,之前健身中心一直未与场地方解除租赁合同。根据《江州区某健身中心转让合同》中的在合同生效的同时健身中心与场地方解除租赁合同,并协调场地方与控股公司按照原租赁合同的条件签

订新的租赁合同约定,在合同生效时健身中心未与场地方解除租赁合同,但健身中心积极协调场地方与控股公司签订租赁合同事宜,积极履行合同义务;控股公司未与场地方签订租赁合同,双方均存在违约行为,结合双方违约程度,一审法院酌情认定涉案场地租赁费应由健身中心承担30%责任,控股公司承担70%责任。对于租赁费用,根据一审法院作出的(2019)桂1402民初2336号《民事判决书》确认,2019年4月9日至2019年12月12日,XX应向XX公司支付租金58168元;(2019)桂1402民初2334号《民事判决书》确认,2019年4月9日至2019年12月12日,XX应向XXXX、刘XX支付租金34964元;(2019)桂1402民初2340号《民事判决书》确认,2019年4月9日至2019年12月12日,XX应向翁XX支付租金19491元。结合XX公司与XX于2017年4月11日签订的《办公楼租赁合同》,物业建筑面积为484.72平方米;租金计算为:第三年(自2018年7月10日至2019年7月9日),月租金单价16.5元/m2,全年租金95975元。2019年2月9日至2019年4月9日租金为：16.5元/m2X484.72m2X2个月=15995.76元。XXXX与XX于2017年4月12日签订的《租赁合同》,建筑面积为217.37平方米;租金计算为:第三年(自2018年7月10日至2019年7月9日),月租金单价16.5元/m2。2019年2月9日至2019年4月9日租金为:16.5元/m2X217.37m2X2个月=7173.21元。故2019年2月9日至2019年12月12日,租金为:58168元+34964元+19491元+15995.76元十7173.21元=135791.97元。对于其他各项损失费用。违约金、诉讼费及诉讼保全费部分,根据一审

法院作出的(2019)桂1402民初2334号、2336号、2340号《民事判决书》,分别判决XX向XXXX、刘XX承担违约金846元、诉讼费及保全费744元;向XX公司承担违约金1408元、诉讼费及保全费1266元;向翁XX承担违约金471元、诉讼费及保全费375元,合计5110元。场地押金部分,健身中心主张场地押金损失21062元,除了其陈述外,没有证据加以证实其向场地出租方支付了场地押金,故一审法院不予支持。执行费用部分,该费用的产生是因健身中心未按照判决书要求的履行期限履行,系健身中心自身的过错行为导致,故健身中心要求控股公司承担该部分损失一审法院不予支持。对于B是否应承担责任的问题。控股公司在与健身中心签订转让合同时为自然人独资的有限责任公司,股东为B一人。2018年11月2日,控股公司经过工商登记变更为其他有限责任公司,股东为上海XX公司和B两名。根据《中华人民共和国公司法》第六十三条规定,一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的,应当对公司债务承担连带责任。B未提供证据证明其个人财产独立于公司财产,故应对控股公司债务承担连带责任。综上,对于租赁费用的损失135791.97元,按照责任比例,控股公司及B应承担70%即95054.4元;对于违约金、诉讼费及诉讼保全费部分,控股公司及B应承担30%即3577元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百二十条，判决：一、控股公司、B连带赔偿健身中心场地租赁费用损失95054.4元;二、控股公司、B连带赔偿健身中心的违约金、诉讼费及诉讼保全费3577元;三、驳回健身中心的其他诉讼请求。

本院查明

二审期间，健身中心围绕上诉请求提交：1.《申请书》一份，证明XX公司不予退还租赁保证金21

062元的事实；2.XX公司开出的《收据》一张，证明健身中心损失租金保证金21062元的事实。控股公司、B没有提交新证据。

本院组织当事人进行证据交换和质证，控股公司、B对健身中心提交证据的质证意见：1.《申请书》是XX自行制作，无法证明XX公司不予退还租金保证金的事实，且该份《申请书》与本案转让合同无关。2.《收据》的真实性由法庭核查，《收据》是健身中心与案外人之间所产生的费用，该份《收据》无法证实健身中心已真实履行，且该份《收据》与控股公司无关。

本院对健身中心提交证据的认证意见：健身中心为了证实其损失部分包括租金保证金，提供了《申请书》及《收据》，《收据》证实健身中心为了保证其履行与场地方的租赁合同，支付给XX公司相应的租金保证金，但其自行制作的《申请书》并不足以证实XX公司并未退还其缴纳的租金保证金，故对健身中心提供《申请书》《收据》的证明目的，本院不予采纳。

本院综合诉辩双方的意见，当事人对一审查明的事实没有异议，本院予以确认。

本院认为

本院认为，综合诉辩双方的分歧意见，二审当事人的争议焦点是：一、控股公司是否应赔偿健身中心场地租赁费用、违约金、诉讼费及诉讼保全费的损失；二、控股公司如应赔偿健身中心损失，则应赔偿的数额为多少。

关于第一项争议焦点，控股公司与健身中心签订《江州区某健身中心转让合同》第一条第4点中约定，健身中心在《江州区某健身中心转让合同》生效的同时与场地方解除租赁合同，而健身中心并未依约与场地方解除租赁合同，故健身中心应对转让健身房后所产生的场地租赁费用承担一定的责任。控股公司在签订转让合同后已实际经营健身房，其作为场地的实际使用者和经营者怠于与场地出租方重新签订租赁合同，在长期拖欠场地方租金的前提下仍经营健身房的行为有违诚信，一审法院结合控股公司和健身中心的违约程度，酌定涉案场地租赁费、违约金、诉讼费及诉讼保

全费由健身中心承担30%责任，控股公司承担70%责任的处理正确，本院予以维持。控股公司提出其并非租赁合同的相对方，无须承担支付租赁费、违约金、诉讼费及诉讼保全费的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。

关于第二项争议焦点，一审法院依据已生效及已执行完毕的生效文书确认2019年4月9日至2019年12月12日，XX应向XX公司支付租金58168元、应向XXXX、刘XX支付租金34964元、应向翁XX支付租金19491元正确，本院予以维持。一审法院依据XXXX与XX于2017年4月12日签订的《租赁合同》，计算2019年2月9日至2019年4月9日XX应向XXXX支付租金为7173.21元正确，本院予以维持。对于违约金、诉讼费及诉讼保全费部分，按照责任比例，一审判决控股公司及B应承担30%有误，本院予以纠正，应为控股公司及B应承担70%，即5110元X70%=3577元。

另，本院作出已生效的（2019）桂14民终679号民事判决书中已确认如下事实：控股公司拒绝履行转让合同之后，健身中心未与出租方解除租赁合同关系，继续交纳了201至203号房从2018年10月10日至2019年2月10日的租金共计15318元及204至2011号房从2018年12月10日至2019年3月9日的租金共计27633元。该事实在本案一审判决书的事实认定部分亦已确认，且健身中心及控股公司二审对该事实无异议，一审判决对健身中心已代垫支付的27633元租金未处理不妥，本院予以纠正。根据XX公司与XX于2017年4月11日签订的《办公楼租赁合同》，计算2019年3月9日至2019年4月9日XX应向XX公司支付租金为：16.5元/m2X484.72m2X1个月=7997.88元，一审判决此处多计算一个月的租金有误，本院予以纠正。综合上述本

院确认的租金，依据健身中心和控股公司的违约程度和责任比例，控股公司应承担租赁费用损失的70%，即（58168元+34964元+19491元+7173.21元+27633元+7997.88元）X70%=108798.96元。因健身中心上诉请求中仅要求控股公司和B连带赔偿其场地租赁费用损失为107386.3元，系其对自身权利的处分，本院予以支持。

关于健身中心的租赁保证金的损失问题，因健身中心所提供的自行制作的《申请书》并未获得XX公司拒绝退还租赁保证金的任何回函，本院无法认定健身中心的该项损失已实际产生，故对健身中心的该项上诉请求，本院不予支持。

综上所述，上诉人某控股有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；上诉人江州区某健身中心的部分上诉请求成立，本院予以支持，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但部分租金计算不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

裁判结果

一、维持广西壮族自治区崇左市江州区人民法院（2020）桂1402民初1063号民事判决第二项；

二、变更广西壮族自治区崇左市江州区人民法院（2020）桂1402民初1063号民事判决第一项为“某控股有限公司、B连带赔偿江州区某健身中心场地租赁费用损失107386.3元”；

三、驳回江州区某健身中心的其他诉讼请求；

四、驳回某控股有限公司的上诉请求。

上述义务，义务人应于本判决生效之日起十五日内履行完毕，如果义务人未按本判决指定的期限履行义务的，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审人民法院申请执行。

一审案件受理费1946元，诉讼保全费1435元，由上诉人某控股有限公司、被上诉人B负担2

367元，由上诉人江州区某健身中心负担1014元。二审案件受理费2743元（某控股有限公司预交2266元，江州区某健身中心预交477元），由上诉人某控股有限公司、被上诉人B负担1920元，由上诉人江州区某健身中心负担823元。

本判决为终审判决。