王崧年律师
2023年3月19日，重庆日报记者从市规划自然资源局获悉，重庆将全面推行二手房双预告“带押过户”。实际上，不仅仅是重庆，全国已经有很多城市在最近开始推行“带押过户”的制度。而这个制度对于想买卖二手房的人来说，是必须要了解清楚的，因为有银行抵押的二手房比比皆是。
那么王律师在这里就为大家系统的讲讲，二手房双预告“带押过户”到底是什么？它的法律依据和由来是什么？它的好处有哪些？我们需要如何去办理？以及要注意的法律风险是什么？
先来讲讲第一点，二手房双预告“带押过户”到底是什么？二手房双预告“带押过户”的“双预告”，是指二手房转移预告登记和抵押预告登记。在重庆，双预告登记可以全程网上办理，包括3个渠道：通过“渝快办”平台自行申报、授权银行代为申报或授权中介代为申报。而“带押过户”，则是指针对有抵押的二手房交易，无需提前归还旧贷款、从而注销抵押登记，即可完成过户，通俗的来讲，以前若想交易有抵押的二手房，那必须是要先提前偿还贷款，消除抵押，才能过户；而现在不用了，有抵押依然可以过户。
接下来我们再讲讲第二点，“带押过户”的法律依据和由来。《民法典》第406条规定：抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。《民法典》的这一规定，就为“带押过户”制度奠定了法律基础。
所以，为匹配《民法典》的规定，我国的自然资源部也于2021年4月更新了不动产抵押登记的相关规定，即《自然资源部关于做好不动产抵押登记工作的通知》。通知中明确，当事人在办理抵押相关登记时，要求明确“是否存在禁止或限制转让抵押不动产的约定”。如是，则在抵押期间转让的，需要转让双方加抵押权人共同申请转移登记；如否，则在抵押期间转让的，仅需要转让双方申请转移登记即可。这便是“带押过户”的由来。
第三，“带押过户”能给我们带来什么好处？对于国家来讲，当然是有助于盘活二手房交易市场。对于房屋买卖双方来讲，最明显的好处就是可以节省过桥资金成本。大家知道，在原来的二手房交易中，如果卖方没有资金去解押，而买方又不愿意承担帮卖方解押的风险，这个时候，就会有中介或一些民间资本参与进来，提供“过桥资金”，收取高额利息。
第四，也是大家比较关注的一个问题，我们应该如何去办理“带押过户”，以重庆的双预告“带押过户”为例，仅需3个步骤：第一，网上办理双预告登记；第二，买卖双方到不动产登记中心现场办理过户，同时预告抵押权转正式抵押权自动完成；第三，银行按约完成放款、还款、尾款支付等房款结算，网上办理原来的抵押权注销。实际上，从2022年10月开始，重庆就启动了二手房双预告“带押过户”的试运行。至今，重庆农商行等多家银行已经在全市办理100余件二手房双预告“带押过户”，基本上过户当天就能完成房款结算，所以效率还是很快的。至于其他地方的具体步骤，大家可以去咨询房屋所在地的不动产登记中心。
最后，王律师再给大家说说，在“带押过户”中需要注意的法律风险。在王律师看来，银行的法律风险自然不用大家去考虑，而对于卖方来说，法律风险较小，因此，王律师就重点给大家说说，买方需要注意的两点法律风险。一个是，买带抵押的房产，于买方而言，其实是用自己的贷款去偿还卖方的贷款，在卖方抵押完全解除之前，买方对房产享有的所有权始终处于不安全状态，毕竟这中间还是需要一定的时间，举个例子，如果恰好在这个时间里，基于一定的原因，该房产被查封了，那最终将会导致无法完成过户，而买方却要偿还贷款的情况。另一个则是，“带押过户”仍受到“禁止或限制转让抵押不动产约定”的限制，所以，买方需要提前查清楚，交易房产上是否存在该约定，而不能以卖方口头说明为准，不然仍有可能造成人财两空的结果。