房屋买卖合同纠纷二审，关于房屋合同违约的争议

律师观点分析

察右前旗某某置业有限责任公司与刘XX房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

（2018）内09民终662号

上诉人（原审原告）：察右前旗某某置业有限责任公司。

被上诉人（原审被告）：刘XX

委托代理人：杨XX，内蒙古义利律师事务所律师。

上诉人察右前旗某某置业有限责任公司因与被上诉人刘XX房屋买卖合同纠纷一案，不服察右前旗人民法院（2018）内0926民初87号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人察右前旗某某置业有限责任公司的委托代理人袁XX与被上诉人刘XX的委托代理人杨XX到庭参加诉讼。

本案现已审理终结。

判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费13100元由上诉人察右前旗某某置业有限责任公司负担。

本判决为终审判决。

案情与诉求

原审认定，2013年10月19日被告刘XX丈夫张XX预定了原告山水文园L5楼东边户，并签了《山水文园商品房定购单》，以张XX名义交纳购房款100000元、同年11月10日又以张XX名义向原告交纳购房款300000元。2013年12月24日，原告（出卖方）与被告（买受方）签订了一份《商品房买卖合同》。合同约定：原告将位于达尔登大道东、友谊大道以北、世纪大道以南的山水文园第L5-东户住宅楼的房产出售予被告，建筑面积为261.62平方米，单价6800元／平方米，总金额为XXX元。合同第六条约定：付款方式及期限为首付房款买受人于签署《商品房买卖合同》当日即2013年12月24日交纳总房款的22％合计人民币400000元支付给出卖人，二期房款买受人于2014年1月15日前将总房款的18％合计人民币319016元交付给出卖人，贷款额为总房款60％合计人民币XXX元，买受人应在二期房款交付完毕15个工作日内提交个人住房抵押贷款所需要的全部材料签署银行按揭贷款合同，如买受人获得的贷款额不足申请贷款额时，不足部分应该在按揭贷款通过银行批准之日起并接到出卖人通知（包括但不限于电话、短信、特快专递等形式）十五日内由买受人以现金形式一次性补齐，如逾期则按《商品房买卖合同》第七条约定承担违约责任。合同第七条约定：买受人逾期付款的违约责任，逾期超过30日之内自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付款止日买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1％向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付款止日买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金。合同第八条约定：出卖人应当在2014年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条约定：出卖人逾期交付房的违约责任，逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金。2015年6月18日被告又向原告交纳购房款530000元（苗美生工程款抵顶），剩余购房款849016元至今未付。2017年9月26日原告委托北京市XX向被告手机号为186XXXXXXXX号发出《律师函》，函告被告：合同签订后，刘XX向察右前旗某某置业有限责任公司支付了首付款，但是对于剩余购房款，既不办理银行按揭手续，亦拒不交纳房款，经多次催收未付，基于上述事实，按照我国《合同法》、《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关法律规定，……请刘XX在收到本律师函之日起15日内，向察右前旗某某置业有限责任公司交纳剩余的购房款并严格按照合同约定履行合同义务。现原告以被告至今未付剩余购房款的行为已构成违约为由，诉至法院，要求：一、解除2013年12月24日原、被告双方签订的《商品房买卖合同》；二、被告向原告支付违约金合计17790.16元（XXX元×1％）；三、案件受理费由被告承担。

原审认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规强制性规定，应属合法有效。被告应依据《商品房买卖合同》规定于2013年12月24日交付首期房款400000元、于2014年1月15日交付二期房款319016元，15个工作日对剩余购房款XXX元办理按揭手续或交纳现金后，原告于2014年10月1日之前交付被告房屋，截止2018年1月22日被告交纳购房款930000元，剩余849016元未给付亦未办理按揭手续，被告行为已构成违约，应承担相应的违约责任。被告抗辨依据购房合同在规定期间原告不具备办理按揭手续、2014年10月1日不具备交付房屋钥匙、2017年1月份才具备交付房屋钥匙的理由，未提供证据佐证，对此不予采信；被告抗辨不同意原告方解除合同，要求继续履行合同，剩余的款用被告辩称中的另外四个人欠款抵顶，如果另外四个人不同意抵顶，其同意办按揭手续或者于2018年4月7日之前付给原告现金，但截止2018年4月19日被告未提供其已向原告交纳剩余购房款或者办理房屋按揭贷款手续等，对此不予支持。现原告主张要求解除2013年12月24日原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，对此予以支持，原告应返还被告购房款930000元，因原告已占用该款，故应按中国人民银行同期贷款利率给付利息。原告主张的要求被告支付违约金17790.16元，对此予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条、第二十五条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决为：一、解除原告察右前旗某某置业有限责任公司与被告刘XX于2013年12月24日签订的《商品房买卖合同》；二、被告刘XX于本判决生效之日起十日内赔偿原告察右前旗某某置业有限责任公司违约金17790.16元；三、原告察右前旗某某置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还被告刘XX购房款930000元，并支付利息（自2013年10月19日起至履行之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率以购房款100000元为基数计算利息、自2013年11月10日起至履行之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率以购房款300000元为基数计算利息和自2015年6月18日起至履行之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率以购房款530000元为基数计算利息）。

一审宣判后，察右前旗某某置业有限责任公司不服，向本院提出上诉，主要理由为原判适用法律错误，违反法定程序，应撤销判决第三项。本案中被上诉人在一审中未提出反诉，原审判决上诉人承担购房款利息损失属超范围审理，且原审适用最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第二十五条的规定属适用法律错误，因本案未形成担保关系。

被上诉人以同意原审判决做了答辩。

经审理查明，原判认定事实属实。

本院认为，上诉人以原审判决上诉人支付被上诉人购房款利息属超范围审理，违反法定程序。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第二十三条规定：商品房买卖合同约定，买受人以担保方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的理由未能订立商品房贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。本案适用该条司法解释是正确的，不存在违反法定程序超范围判决问题。故上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费13100元由上诉人察右前旗某某置业有限责任公司负担。

本判决为终审判决。