买商铺被收天价“服务费”， 李律师帮助成功维权

律师观点分析

买商铺被收天价“服务费”，

李律师帮助成功维权

【案情简介】2019年3月26日，A到某楼盘售楼部看中一商铺。据售楼人员介绍，该楼盘商铺备案价为25000元一平方，现在购买可打96折，优惠价为23600元，A看中的商铺总价款为962644元，可先交2万元诚意金预定，晚了可能就买不到了。A现场刷卡2万元交了诚意金，第二天又刷卡942644元付清了全部款项，随后售楼人员开具了一张名目为“工程款”的收据。

2019年5月7日签订《商品房买卖合同》时，A才发现合同价款仅为507387元。原告质疑实际所付款项与合同价款相差极大，高达455257元。对此，售楼人员只是解释说“合理避税”，至于其他则讳莫如深。A遂向市场监管、税务等政府部门投诉，反映开发商B公司涉嫌欺诈及逃税的问题。此后，又冒出一家C公司，表示自己是开发商B公司的代理销售商，并愿意向A返还服务费45525.7元，并要求A撤回投诉，对此严格保密。2021年3月18日，A与C公司签订《服务费返还协议》和《保密协议》,A并在协议上写上“有超过10%再谈”的字样，双方签字盖章后，C公司将455257元的收据换成服务费发票交给了A，并向A返还了45525.7元。

之后，A仍心有不甘，认为商品房买卖合同价款才为507387元，而C公司收取的服务费竟高达455257元，接近合同价款的90%，且23600元一平方的价格，已经远远高于商铺所在地其他楼盘商铺的市场售价。经咨询律师后，A将开发商B公司及代理销售商C公司起诉至人民法院，请求：一、撤销与C公司签订的《服务费返还协议》和《保密协议》；二、C公司返还服务费364205元；三、B公司对此承担共同返还责任。

C公司接到起诉状以后，向法院提出反诉：一、A向C公司返还45525.7元，并支付资金占用费；二、A向C公司支付违约金20万元。

【判决结果】法院经审理后认为，《服务费返还协议》及《保密协议》上，A均书写“有超10%再谈”的字样，这两份协议未形成合意，本身付条件生效；而被告C公司应该向买受人披露但故意不披露《商品房包销协议》中“向买受人收取一定比例销售服务佣金”之事，违背公序良俗，两份协议应属无效；而A在自身权益受损的情况下，依法维权，咨询律师并起诉，将两份《协议》作为证据提交，系正当行使权利，不属于违约。因此判决：一、本诉原告（反诉被告）A与本诉被告（反诉原告）C公司签订的《服务费返还协议》及《保密协议》无效；二、驳回反诉原告（本诉被告）C公司的全部反诉请求；三、驳回原告A对开发商B公司的全部诉讼请求；四、本诉被告（反诉原告）C公司向本诉原告（反诉被告）A返还333480.65元；五、驳回本诉原告（反诉被告）A的其他诉讼请求。

【律师感言】首先需要告诉大家的是，我国目前的房地产监管中，只针对住宅的销售价格实行了备案，对于商铺价格并没有实行备案。某些代理销售商利用这个漏洞，借机收取高额甚至天价服务费。

在网上搜索“商铺+服务费”，类似新闻不少：“在售楼处买商铺竟被收134万‘服务费’，事后才知销售员是中介”、“女子花24万买商铺，突然发现多收了8万，经理：那是中介的服务费”......这些新闻均反映了商铺交易中相对普遍的“潜规则”：有些中介机构与开发商相互串通，以开发商的名义直接销售，从“台前”躲到“幕后”，故意模糊自身的中介身份，却在暗中加收高额甚至天价“服务费”。

其实，《房地产经纪管理办法》早已明文规定，“房地产经纪机构代理销售商品房项目的，还应当在销售现场明显位置明示商品房销售委托书和批准销售商品房的有关证明文件”。“房地产经纪服务实行明码标价制度。房地产经纪机构应当遵守价格法律、法规和规章规定，在经营场所醒目位置标明房地产经纪服务项目、服务内容、收费标准以及相关房地产价格和信息。房地产经纪机构不得收取任何未予标明的费用；不得利用虚假或者使人误解的标价内容和标价方式进行价格欺诈。”如果购房者发现房产经纪机构在代理销售商品房时，存在违规行为，最好向相关政府职能部门举报投诉。

搜索中国裁判文书网，全国不少地方出现了购买商铺过程中被收取服务费而起诉维权的案件，各地法院的判决也很不一样，有判决购房者胜诉的，也有判决购房者败诉的。本律师有幸代理了宜昌首起购买商铺收取服务费维权案例，并有幸取得了胜诉的结果。今后大家如果在房产交易或者其他房产纠纷中遇上什么问题，可以随时向本律师咨询。