贺某与卢某房屋建设工程施工合同纠纷案

律师观点分析

案情简述：

      2015年底，原、被告签订《建房施工协议》，约定由原告以包工包料方式承建被告位于涉案地某村四层半住宅一栋。2015年12月30日开始动工，2016年10月原告建完楼后无竣工验收即交付被告，被告入住后不久即发现房屋存在诸多质量问题，诸如：墙体开裂、楼顶漏水、瓷砖脱落等，被告要求原告进行维修，原告在初期进行了简单维修但未实际解决质量问题，之后未再维修。2019年7月，原告向法院起诉被告，诉称上述工程款共计90万，被告除支付68万工程款及垫付11万材料款，尚欠11万未支付，要求被告支付剩余工程款及相应利息。

       律师接收案件后，从被告提供的相关材料中，发现原告在诉状中提交的对账单数据并不真实，涉案房屋建成后原告曾出具两张对账单给被告，一张剩余11万未付，一张剩余8万未付，原告故意提交11万元的对账单给法院，实际应以8万的对账单为准。被告在建房过程中未与原告仔细核对账目于是未注意到对账单问题，于是该8万元对账单作为证据提交。随后律师前往涉案房屋拍摄房屋内部质量问题的视频及照片，作为证据提交，同时收集其他相关佐证材料一并提交法院。本诉证据提交完毕后，被告应律师建议向法院提起反诉，要求原告支付房屋维修费8万元，开庭时如原告不同意该金额则申请进行房屋质量鉴定及维修费用鉴定。

       本案审理过程中，原告承认被告仅剩余8万未付，但不承认房屋存在质量问题，被告于是向法院申请对房屋进行司法鉴定，之后法院居中对双方进行调解，后原、被告双方达成一致，原告撤回本诉，被告撤回司法鉴定申请并撤回反诉，案结。

律师点评：

       一、原、被告成立建设工程施工合同关系，但施工合同因违反强制性法律规定为无效合同。      

       原、被告双方签订了书面建房施工协议，并履行了建房与支付工程款的实质内容，双方建房施工合同关系成立。但是，根据国务院《村庄和集镇规划建设管理条例》第21条、23条规定，农村兴建两层（含两层）以上住宅必须由取得相应资格证书的单位进行设计或者选用设计、标准设计”之规定，自建二层以上的住宅不属于农民自建房地层住宅，本案涉案房屋高度为四层半，按照上述法律规定显然已不属于自建地层住宅，涉案房屋建筑活动应受《中华人民共和国建筑法》调整，根据我国建筑法第14条“从事建筑活动的专业技术人员，应当依法取得相应的执业资格证书，并在执业资格证书许可的范围内从事建筑活动”及第26条第1款“承包建筑工程的单位应当持有依法取得的资质证书，并在其资质等级许可的业务范围内承揽工程”的规定，贺某作为个体工匠，并未取得相应的施工资质证书，在不具备相应施工资质的情况下，便作为施工人员擅自给卢某承建超过二层层高的楼房，显然已违反《中华人民共和国建筑法》的强制性法律规定，故涉案施工合同因违反法律的强制性规定，属无效合同。

      二、贺某对涉案房屋质量问题承担修复责任的问题。

      根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“建设工程施工合同无效，且建设工程经竣工验收不合格的，按照以下情形分别处理：（一）修复后的建设工程经竣工验收合格，发包人请求承包人承担修复费用的，应予支持；（二）修复后的建设工程经竣工验收不合格，承包人请求支付工程价款的，不予支持。因建设工程不合格造成的损失，发包人有过错的，也应承担相应的民事责任”的规定，同时参照《广东省高级人民法院关于全省民事审判工作会议纪要》（粤高法[2012]240号）第20条：“建设工程竣工验收合格后，发包人请求承包人承担质量问题的面食责任，应依法承担举证责任。经鉴定，建设工程在合理使用寿命内确实存在地基基础工程或主题结构质量问题的，承包人应依法承担民事责任；存在其他质量问题的，承包人应在保修期内承担保修责任。”的规定，虽然涉案房屋在未经相关部门竣工验收的情况下，卢某便已使用，但经司法鉴定机构对房屋工程质量进行鉴定后，确认涉案房屋的施工质量问题与贺某的施工行为之间具有因果关系，贺某即须承担涉案房屋所需的维修费用。

      上述司法鉴定共有两个，一是房屋质量检测，确认房屋的施工质量问题与施工方存在因果关系，二是房屋修复费用评估，确认房屋修复费用。两项鉴定费时在半年左右，且鉴定费用较高，且鉴定费用将按比例承担，涉案房屋质量问题显而易见，原告作为建筑行业人员，对房屋维修费用已心中有数，权衡了相关成本后，原告听取法院意见，与被告达成庭外和解后撤回起诉。