房地产开发合同纠纷

律师观点分析

案情

青海XX称：申请人于2013年10月27日与被申请人签订《房 地产合作开发合同(以下简称合同)。约定：①双方共同设立新公 司开发位于成都市温江区的占地约17 亩的项目。②被申请人与成 XX公司、王XX、成都市XX厂 签订《房地产联合开发合同》,将工业用地变性。③被申请人以工 业用地使用权及部分货币出资；申请人以货币出资人民币333XXXX0000 元；④共同成立被中请人四川XX公司旗下分 公司，其中被申请人占51%股份，申请人占49%股份，土地使用权 登记于分公司名下。合同履行中，涉案土地从原计划的17 亩缩减 为 1 5 亩，申请人依约出资由人民币333XXXX0000 元变更为人民币 300XXXX0000,申请人于2013年11月4日付被申请人人民币100XXXX0000, 2013年11月1日由申请人指定常XX并受被申请人委托代缴成都市温江区国资委人民币100XXXX0000,共计人民币200XXXX0000元作为投资款项，余人民币100XXXX0000 元土地使用权证办到分公司名下，再 由申请人汇入分公司。

2014年1月被申请人依约设立了分公司；2016年8月18日注 销分公司；2017 年成都市XX厂在项目使用地块上 建设汽车修理厂从事经营活动。2017年9 月被申请人向申请人提 供其负债损益表，表明被申请人已负债人民币100XXXX0000 元。申请 人认为：合作始初，被申请人不能对原土地使用权人按照合同约定 排除妨碍，导致汽修厂长期造成障碍。被申请人注销分公司，并将 土地过户在被申请人一方名下，导致申请人失去49%的约定股权， 开发权利无从着落；被申请人又负债人民币100XXXX0000 元，债权人 因实现债权可随时强制执行此宗土地过户他人名下。双方缔约的根 本目的是共同开发此宗土地上的房地产，总投资人民币150XXXX0000 元，可望开发效益不在少数，双方约定任何一方违约须赔偿对方因违约造成的损失，现被申请人已构成违约，申请人有权解除合同， 被申请人应承担违约责任。为维护申请人合法权益，又据《合同》第十七条约定，应由西安仲裁委员会仲裁，特予申请仲裁。

仲裁请求为： 一、解除申请人与被申请人的《房地产合作开发 合同》。二、被申请人返还申请人投资款共计人民币200XXXX0000元。 三、被申请人支付申请人违约损失人民币300XXXX0000 元。四、本案仲裁费、保全费、律师代理费由被申请人承担。

2018 年 8 月 1 日，青海XX变更原第一项及第三项仲裁请求 为： 一、请求裁决申请人与被申请人的《房地产合作开发合同》已 解除。二、请求裁决被申请人支付申请人违约金及项目(含资金占 用费等)共计300XXXX0000元。

四川XX答辩为：

一 、答辩人按照《房地产开发合作合同》的约定与各原工业用地土地使用权人签订《房地产联合开发合作合同》,完成了对合作 项目用地的整合并顺利办理土地转性手续，答辩人已履行了合同义 务，不存在违约行为。根据答辩人与被答辩人签订的《房地产开发 合作合同》第三条约定“甲方以本合同第一条第二款约定的土地使 用权整体变性为商住用地使用权作为出资和部分出资政策，乙方均 以货币出资”合同第八条第二款对原工业用地整合的相关事宜也作 了约定。从该条可知被答辩人的主要义务就是在完成合作项目用地 整合的基础上办理土地使用权转性。并以转性后的土地使用权作为 主要出资。答辩人已经与各原工业用地土地使用权人签订《房地产 联合开发合作合同》,合同中对项目合作用地整合及房产开发事宜 有明确规定，答辩人提交的《建设用地划许可证》、《国有土地使 用证》、项目备案通知书以及被答辩人所发《关于城景华湾相尖事 宜的复函》等证据材料均可证明答辩人已完成土地转性井将转性后 的土地使用权作为出资，答辩人已履行其关于土地整合及出资方面的合同义务，不存在违约行为。

二、不存在汽修厂长期阻碍合作项目的事实，被答辩人所述“答 辩人不能对原土地权人排除障碍，导致汽修厂长期造成障碍的理由 没有事实和法律依据，该理由不能成立。答辩人已与汽车修理厂签 订《房地产联合开发合作合同》,合同条款对土地整合及房地产开 发合作事宜均有明确约定，不存在阻碍和争议。《房地产联合开发 合作合同》第一条约定“该合同项目的开发建设过程全过程由甲方 负责，乙方给予配合且不得以任何理由对甲方建设项目进行干预、 阻挠等。合同第三条第二款约定： “在项目土地符合开工前二周， 汽车修理厂负责自行拆除其出资士地上的建筑物或附着物，以确保 项目的如期开工建设。“首先，合同已明确约定汽车修理厂不得以任何理干预、阻挠答辩人房地产建设项目，给项目建设提供了法律保障，根据《房地产开发合作合同》第九条第二款的内容，被答辩人对合同内容也予以认可。

其次，汽修厂重新建设修理厂是因被答辩人未及时履行出资义 务导致项目不能及时，成都市XX厂所有的工业用地 已经全部拆除，等待项目开工。但是，由于答辩人未能按照合同的 约定按时足额的履行出资义务，导致项目不能及时开工，成都市温 江卫星汽车修理厂见土地建筑物拆除后长时间仍不开工。于是后来又重新建设了修理厂。

最后， 一旦项目满足开工条件。汽厂将会积极配合项目保证项 目顺利进行。故，汽修厂并未阻挠项目的进行，被答辩人所述汽修厂长期造成障得的事实并不存在。

三、答辩人与被答辩人约定的51%、49%是指项目投资比例 而非双方持有的股权比例，分公司注销后被答辩人仍享有49%项 目的项目投资权益，不存在失去49%的约定股权，开发权利无着落的问题”。

(一)51%、49%是指项目投资比例，而非股权比例，《房地 产开发合作合同》第二条第二款投资比例中约定：“该项目资金甲 方出资51%,乙方出资49%、在项目开发全过程中发生的对外债 权债务均由甲方、乙方按该项目投资比例承担。根据上述约定可知， 双方约定的投资比例只是针对项目投资，而非针对分公司的股权投资。

(二)分公司只是答辫人下属的分支机构，不具备企业法人资 格，没有法人财产权，也不是持有股权的适格主体。根据《房地产 开发合作合同》第五条第一款的约定，分公司只是作为该合作开发 项目的对外事务代表人，负责对项目相关事项的处理。分公司是以答辩人名义设立的，其性质为答辩人的分支机构，虽负责处理合作开发项目的处理，但分公司本身并不具备独立的法人资格，不存在 持有分公司股权比例的问题，且分公司的注销并不影响被答辩人对投资项目所享有任何的投资权益。

(三)项目土地使用权一直在答辩人名下，答辩人将以其名义设立的分公司注销后，并不存在将土地产权过户给答辩人的事实。土地使用权在答辩人名下，亦不影响被答辩人对项目的投资权益， 也不影响被答人所应享有的合同权利义务。退一步说，分公司的注销系因被答辩人的投资款项一直不能到位，导致项目不能顺利开 展，而分公司工商税务的报备亦无法正常进行，被答人为了减少损 失迫不得已才临时注销该分公司。如果被答辩人能够履行出资义务，使项目能够继续进行，分公司的恢复营业仅是时间问题。

四 、被答辩人应承担的该项目土地部分的投资款为2956.464 万元，被答辩人已实际支付款项为1800万元，而非2000万元，尚 有1156.464 万元土地投资款未出资到位。根据《房地产开发合作 合同》约定和土地证载明的面积计算后土地总为6033.6 万元，按 合同约定投资比例被答辩人应向答辩人支付49%的土地出资款， 即2956.464 万元。被答辩人先后两次共向答辩人支付2000 万元， 2014年01月07日答辩人按照被答辩人指令向常XX个人账户转 款100万元。2014年01月24日又以借款名义向被答辩人退回100万元，共计向被答辩人退还200万元，被答辩人实际到位土地出资仅1800万元，尚欠1156.464万元末支付。

五 、被答辩人称答辩人负债1000万元，债权人实现债权可能 随时强制执行此宗土地过户他人名下的描述。答辩人认为，首先， 答辩人负债跟本案合作开发合同纠纷没有直接法律关系；其次，该 宗土地以目前的市场价值远远大于答辩人的负债，根本不存在法院会强制执行债务人财产标的价值远远超过债权人的债权情形；最后，任何公司在经营过程中都会存在一定比例的负债，但不能因为 公司存在负债，就片面认为所有与公司签订的合同根本目的都不能 实现，从而认定公司违约。故，被答辩人所诉答辩人负债的事实， 根本不足以构成对双方合作开发合同根本目的的违反，被答辩人请求答辩人承担违约责任没有事实与法律依据。

综上所述，答辩人已按约定履行了合同义务，而被答辩人未能 按时足额地履行出资义务，导致合同不能按时履行，被答辩人的各 项仲裁请求没有事实及法律依据，故请依法驳回被答辩人的全部仲裁请求。

四川XX提出仲裁反请求，在反请求申请书中称：

反请求申请人于2013年10月27日与反请求被申请人签订了 《房地产合作开发合同》(以下简称“该合同”)。该合同约定双 方共同合作开发位于成都市温江区XX房地产项目(以下简 称“该项目”),项目总投资预计1.5亿元人民币；由反请求申请 人通过向政府申请将位于成都市温江区XX五组(现为成都 市温江区XX)的工业用途及住宅用途的土地整体变 性为房地产商住开发用地，双方就该房地产项目约定的投资比例为 反请求申请人出资51%,反请求被申请人出资49%;反请求申请人 以土地使用权整体变性为商住用地使用权作为出资和部分货币出 资，反请求被申请人均为货币出资；同时约定整体变性后的土地面 积约为17亩，作价为400万/亩，土地作价投资约为6800万元(具 体以温江区国土资源局颁发的土地使用权证所载明面积进行计 算);该合同对反请求被申请人土地使用权部分的投资款支付时间与支付方式均作了明确约定，即反请求申请人从温江区国土资源局取得国有土地使用权之后二日内由反遣求被电请人转账至专用账户上。

在该合同履行过程中，反请求申请人积极整合该项目用地、协 调办理土地转性手续，并于2014年2月25日取得该项目所需土地 使用权证。土地使用权证最终所载明的开发面积为15.084亩，按 约定每亩400万计算实际土地作价投资款为6033.6 万元，反请求 被申请人按合同约定的49%投资比例应当支付土地使用权部分的投 资款为2956.464 万元。但是，反请求被申请人实际到位土地使用 权部分的投资款仅为1800万元，时至今日尚欠付土地使用权部分 的投资款1156.464 万元，虽经反请求申请人多次催付，反请求被 申请人均以无资金为由拒绝支付。另，根据该合同第十六条违约责 任约定，反请求被申请人迟延履行出资义务应按照约定项目投资预 计总额(1.5亿元)20%的比例向反请求申请人支付违约金3000万元。

综上所述，反请求申请人认为双方签订的《房地产合作开发合 同》系双方真实意思表示，未违反相关法律法规，合法有效。反请 求申请人与反请求被申请人应当按照合同约定履行各自义务。反请 求申请人按照该合同约定履行了合同义务，反请求被申请人依据该 合同约定的主要义务为出资义务，根据《中华人民共和国合同法》 第107条、第114条的规定，反请求被申请人应当继续履行其出资 义务，承担迟延履行出资义务违约责任，向反请求申请人支付违约 金3000 万元。为了维护反请求申请人的合法权益，特根据西安市 仲裁委《仲裁规则》,向贵委员会提出反请求，请贵委员会依法裁判，以维护反请求申请人的合法权益。

仲裁反请求事项为： 一、请求裁决反请求被申请人继续履行《房 地产合作开发合同》;二、请求裁决反请求被申请人支付反请求申 请人违约金人民币3000 万元；三、本案反请求仲裁费、律师代理费均由反请求被申请人承担。

青海XX就反请求申请答辩意见为：

合同约定的对方的义务主要包含四点： 一是将项目用地性质变 形为商业用地，二是设立分公司，三是将土地使用权证办理到分公 司名下作为对方的出资。四是分公司要作为单独的财务主体，单独 列账核算。但是在合同履行中，对方不仅没有将土地使用权证办理 到分公司名下，也未将分公司作为单独的核算主体，属于公开撕毁 合同，导致合同无法履行。我方依据合同法第94 条的规定有权解 除合同。同时对方未履行在先的合同义务，我方依据合同法第67 条的规定有权拒绝继续投资，不构成违约，该项目自始至终只有申 请人投入两千万，被申请人未履行出资义务，根据房地产合作开发 合同约定，被申请人应支付51%比例的投资款，我方已经履行了约 定的2000万元的义务，但是对方一直未履行51%的义务，且经过 我方在有关部门了解，土地权证可以登记到分公司名下，但是对方 拒绝将土地证办理到分公司名下，也没有完成项目土地的拆迁工 作，未将分公司作为独立财务主体，构成根本违约。对于对方的反 请求，本合同到底是否需要继续履行，我方认为不需要继续履行， 而是需要解除，考虑到双方在履行合同中是否有违约，谁先违约的 问题，我方认为对方是先违约的一方，依据先履行抗辩权，对方没 有将土地放到分公司名下，所以我方作为付款方，第三次付款就不 能付给分公司，既然对方先违约，联营体没有土地，这个责任就导 致合同应该解除，而不是继续履行。对于违约金的问题，从先履行 抗辩权来讲，先违约一方承担违约责任，后违约一方不承担违约责任。且对方要求的违约金过高，不存在。

仲裁庭意见

仲裁庭认为，申请人青海XX与被申请人四川XX订立的《房 地产合作开发合同》是当事人的真实意思表示，虽然在合同部分条 款设计方面存在缺陷导致履行困窘，但不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。

具体到本案，仲裁庭归纳双方争议的焦点有以下三点，解决了焦点问题，案件的结论即可推出：

第 一 、关于合同的部分条款设计是否存在瑕疵，双方是否具备违约行为问题。

《房地产合作开发合同》约定，该项目资金申请人出资51%,被申请人出资49%。在开发建设全过程中发生的对外债权债务均由双方按该项目投资比例享有与承担。

项目总负责人为双方，负责对项目的开发、建设、产权证办理 等各项事务的处理。双方一致确定的事务包括但不局限于招聘人员 工资及待遇、建筑设计、建设总工程造价或单项工程成本价、物资 采购、拟定承建单位、拟定前期物业管理单位、投资及收益分配的时间等重大事项。

仲裁庭认为，根据当事人双方的以上约定，房地产项目合作方 式为：共同出资，共同经营、共担风险及共享利润。既然如此，双方应当审慎选择适格的经营主体，用以平稳及高效实现交易目的。

否则，将事倍功半甚至功亏一篑。

《民法通则》第五十一条规定，企业之间或者企业、事业单位 之间联营，组成新的经济实体，独立承担民事责任、具备法人条件的，经主管机关核准登记，取得法人资格。

《公司法》第六条规定，设立公司，应当依法向公司登记机关 申请设立登记。符合本法规定的设立条件的，由公司登记机关分别登记为有限责任公司或者股份有限公司 ……。

依据或参照相关法律规定，双方当事人应当选择，最适合于实现交易目的公司形式运作。即设立联营经济实体或法人企业实体。

遗憾的是，当事人双方未能依法规范设立适应于经营的经济实 体，却剑走偏锋的选择了设立被申请人法人的分支机构组织形式作为经营方式，为以后的合同履行设置了羁绊。

《公司法》第十四条规定，公司可以设立分公司。设立分公司， 应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。

仲裁庭认为，按照《公司法》对公司设立分公司的规范，并不 符合双方的初衷。但是，双方却选择设立了分公司形式，结局自然是，联合经营项目的运作受到了不可回避的约束。

这是因为：

首先，合同设定的申请人青海XX出资51%,被申请人四川XX公司出资49%的设计，无法在被申请人四川XX及名下的分公得到实现；

其次，合同设定的管理人员无法按出资比例获得四川XX及名下分公司有效资格地位；

再则，项目公司的盈利及亏损无法在被申请人四川XX及名下的分公司得到有效落实 ……。

正由于设计缺陷，导致了合同履行障碍，进而引起相互指责及 纠纷产生。

申请人青海XX声称：被申请人四川XX没有按约将土地使用 权证书等权利证书办理至分公司名下，又擅自注销了分公司，构成违约!所以，有理由拒付后续出资 ……

被申请人四川XX声称：分公司不具有法人资格，其民事责任 由公司承担。土地使用权证书办理至分公司名下与办理至母公司名 下，法律后果无异。所以，申请人青海XX未按约定出资，构成违约!

仲裁庭认为，正如上述分析，根源于双方当事人在起初设计合 同条款时，未能依法规范设立适应于经营的经济实体，致使《房地 产合作开发合同》在履行中出现障碍，直至不能履行。对此，双方 负有对等责任。所以各方应总结经验，在以后的经营决策中，尽量谨慎依法行事。

仲裁庭同时认为，在相互对等过错的情况下，对各方要求对方承担违约责任的请求均不予以支持。

第二 、合同是否具备继续履行条件，青海XX解除合同是否合法问题。

仲裁庭认为，在申请人青海XX出资51%,被申请人四川XX出资49%的约定无法在被申请人四川XX名下公司得到实现；

在合同设定的管理人员无法按出资比例获得有效资格地位；以及项 目公司的盈利及亏损及无法在被申请人四川XX名下的公司得到 落实；同时在双方当事人拒绝进行补救，重新协商新的有效合作意 思表示之前。《房地产合作开发合同》原设定的双方权利义务已经 不能落实，订立合同的目的已经不能实现。不再具备继续履行的基本条件。

在案件审理中，申请人青海XX已经按照相关法律规定，向被 申请人四川XX送达了《解除合同通知书》,被申请人四川XX表示已经收到。

仲裁庭认为，在申请人青海XX规范完善程序以后，解除合同行为合法有效，双方订立的《房地产合作开发合同》已经解除。

第三、 合同解除后相关清算问题。

仲裁庭认为，合同解除以后，按照相关法律规定，双方进入清 算阶段。被申请人四川XX应当返还申请人青海XX的全部出资1800万元，同时应当承担使用资金期间的资金占用费用。

本案中，双方在合同前期履行中，被申请人四川XX已经获准 了由温江市人民政府颁发的温国用(2014)第50334号《土地使用 权证书》及《建设用地规划许可证》,项目开发条件已经具备。比 照国内目前房地产市场普遍行情，被申请人四川XX拥有的资产应当得到升值。

根据公平原则决定，应当按照民间借贷年24%收益标准，由被 申请人四川XX承担资金占用费用。时间从温国用(2014)第50334 号《土地使用权证》获准之日起计算，至于本会受理申请人申请立案之日止。

仲裁庭对申请人青海XX的部分合理请求予以支持。

裁 决

依据《中华人民共和国仲裁法》第二条、第七条及相关法律法规的规定，裁决如下：

一 、申请人青海XX公司与被申请人四川XX公司解除合同的行为合法有效，双方订立的《房地产合作开发合同》已经解除。

二、被申请人四川XX公司在收到裁决书之日起十日内向申请人青海XX公司返还 出资款1800万元；另按1800万元为基数，按照年24%收益比例标准，向申请人青海XX公司承担资金占用费(时间自2014年2月25日起计算至本会受理申请人申请立案之日 2018年4月28日止);逾期按日加倍支付迟延履行期间的债务利息。

三 、驳回申请人青海XX公司的其他请求。

四 、驳回被申请人四川XX公司的反请求申请请求。

五 、本案本请求仲裁费387148 元申请人已预交，由申请人青XX公司承担108401元；被申请人四川XX公司承担278747元。被申请人四川XX公司应承担的部分在履行本裁决第二项内容时， 一并支付给申请人青海XX公司。

六 、本案反请求仲裁费320991 元被申请人已预交，由被申请人四川XX公司自行承担。

本裁决为终局裁决，自裁决书作出之日起发生法律效力。