贺XX与王XX、徐XX等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

律师观点分析

上诉人贺XX因与被上诉人王XX、徐XX、中国XX（以下简称XXX）房屋买卖合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院（2020）新0102民初6759号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案后，依法组成合议庭，于2021年2月2日公开开庭进行了审理。上诉人贺XX及委托诉讼代理人唐XX，被上诉人王XX，被上诉人徐XX的委托诉讼代理人田XX，被上诉人XXX的委托诉讼代理人金XX、段XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

案件基本情况

贺XX上诉请求：1．判决徐XX与新XX公司（以下简称XX公司）签订的位于光明路建设广场B座30E《商品房买卖合同》无效；2．判决徐XX赔偿租金损失35万元；3．撤销一审判决，发回重审。事实和理由：一、徐XX与XX公司恶意串通侵犯我方权益，故其两方签订的购房合同为无效合同，首先，涉案房屋在2003年6月13日至2033年12月22日期间由王XX办理了抵押登记，该笔业务系2010年3月23日注销，在此期间徐XX与XX公司签订《商品房买卖合同》，并且办理了过户，故根据相关法律规定，不动产设立抵押权的必须先解除抵押权再按照法律程序办理房屋过户。其次，（2019）新0102民初4434号民事案件中贺XX出示的《询问笔录》中，徐XX陈述听说案外人贾XX曾租用涉案房屋的事实。二、徐XX与XX公司的恶意串通行为损害了我方权益，故应当赔偿我方损失。

徐XX辩称，我方与开发商XX公司于2004年4月23日签订涉案房屋的《商品房买卖合同》，并于2005年5月18日取得涉案房屋的权属证书，故我方拥有涉案房屋的所有权，一审法院认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，应当依法维持原判，驳回贺XX的上诉请求。

王XX辩称，以上情况我方都不清楚，购买房屋和银行还款的情况我亦不知情。

XXX辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，贺XX的上诉没有事实及法律依据。

贺XX向一审法院起诉请求：1．确认徐XX与XX公司签订的位于光明路建设广场B座30E号《商品房买卖合同》无效；2．判决徐XX赔偿贺XX租金损失35万元。

一审法院认定事实：2019年6月4日，贺XX就案涉房屋向一审法院提起案外人执行异议之诉，请求不予执行案涉房屋，确认徐XX与XX公司签订的房屋买卖合同无效，确认案涉房屋归其所有。一审法院作出（2019）新0102民初4434号民事判决书，认为确认合同无效不是案外人执行异议之诉的审理范围，对其该诉讼请求不予审理，驳回了贺XX的诉讼请求，该民事判决书已生效。该生效判决查明以下事实：2003年5月23日，王XX就案涉房屋向房屋行政管理部门申请了期房网上签约，2004年8月23日，该期房网上签约注销。2003年9月23日，案外人王XX以案涉房屋为抵押向XXX办理了贷款抵押登记，抵押期间为2003年6月13日至2033年12月12日，该抵押登记于2010年3月23日注销。2003年乌鲁木齐县出具（2003）新乌县证字第1955号公证书，对委托人为王XX、受托人为王XX的委托书进行了公证，委托书载明：因委托人王XX于2003年7月购买的光明路XX号126平方米商品房所支付的20％首付款，契税、维修金、保险费、公证费以及存入XX银行的按揭贷款卡300XXXX01200XX的每月还款全部资金都是贺XX付的钱，现委托人王XX特别授权委托人王XX办理该房产转银行按揭，解押房产证领取房产证，办理房产证过户给贺XX的全部手续。王XX的签字代表我本人的签字。有效期三十年。2004年4月23日，XX公司与徐XX签订《商品房买卖合同》，约定XX公司将案涉房屋出卖于徐XX，总价款为437，874元。2004年6月16日，徐XX与XXX签订《个人住房借款合同》，载明：借款人为徐XX，贷款人为XXX，保证人为XX公司。约定徐XX从XX公司处购买案涉房屋，并以案涉房屋作抵押向贷款人申请个人住房贷款，贷款金额为350,000元，贷款期限为204个月，自2004年6月18日至2021年6月18日。2005年5月18日，徐XX取得案涉房屋所有权并办理了产权证，编号为乌房权证乌市天山区字第XXXX号。该产权证记载了他项权信息，他项权种类为抵押，权利人为XXX，权利价值为350,000元，设定日期为2004年6月18日，抵押期限为210月。2010年3月16日，徐XX还清了以案涉房屋为抵押向XXX所贷款项350,000元，XXX向乌鲁木齐市房屋产权交易管理中心出具了解押通知。2012年6月7日，徐XX取得案涉房屋所对应的土地使用权证，编号为乌市国用2012第XX号。2007年4月13日，乌鲁木齐市第二公证处作出（2007）新乌证内自第6505号公证书，对徐XX、高XX、XX公司三方所作声明书进行了公证，该声明书载明：XX公司于2004年4月2日成立，徐XX于2004年4月23日购买案涉房屋，于2004年6月16日与XXX签订《个人住房贷款合同》，贷款350,000元。三方就上述按揭购房事宜发表声明，声明该房屋系XX公司因办公之需购买，由于不符合按揭条件，委托股东徐XX以其名义办理相关事宜，所有相关费用均由XX公司支出，三方认可案涉房屋产权及相关权利归XX公司所有。2019年4月30日，乌鲁木齐市公安局天山分局东门派出所就贺XX反映XX公司法定代表人贾XX、案外人李X涉诈骗一事进行了询问，询问笔录中，徐XX向警方陈述了案涉房屋由贾XX出资以其名义购买的事实。对于贺XX此次报案，公安机关并未立案侦查。一审法院认为，贺XX在举证期限届满、法庭辩论终结后，提出追加第三人申请，且未列明申请追加对象的具体身份信息，亦未明确表述其追加第三人的具体理由，一审法院对其追加申请不予准许。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。贺XX请求确认徐XX与XX公司签订的位于光明路XX商品房买卖合同无效。但贺XX并未举证证明该合同应为无效合同的证据及事实，一审法院对其该诉讼请求不予支持。《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。贺XX称其是案涉房产的实际购买人，由王XX签订购房合同并办理按揭贷款，购房相关款项由其支付，王XX已出具过户授权委托书。贺XX除持有王XX过户委托书、XX银行存折、XX公司向王XX出具的收据等证据证明其主张外，没有直接证据证明其对案涉房屋享有真实、合法的权利。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，权属证书是证明不动产所有权的合法凭证，贺XX未能就其为案涉房屋实际产权人提供有效证据予以证明，故一审法院对其要求赔偿租金损失350,000元的诉讼请求不予支持。判决：驳回贺XX的诉讼请求。

本院二审期间，贺XX向本院申请证人王X出庭作证，用以证明徐XX和贺XX之间有租赁关系及涉案房屋系由王XX代贺XX购买涉案房屋的事实。徐XX质证意见为证人与贺XX有利害关系，且证人陈述关于买房的事宜只是听说，并没有在现场，也没有见过合同原件；王XX质证意见为我认识王X，贺XX将我的身份证收走后办理了房屋手续，王X亦是受害方；XXX质证意见系证人证言和我方无关。本院对该证人证言认定如下，因该证人在陈述中明确表示，其所作陈述并非直接取得，系传来证据，故本院对其真实性、合法性、关联性不予确认。

本院对一审查明的事实予以确认。

裁判分析过程

本院认为，本案的争议焦点系1．徐XX与XX公司签订的位于光明路XX的《商品房买卖合同》是否系无效合同；2．徐XX赔偿租金损失350,000元是否有事实及法律依据。

本案中，贺XX主张徐XX与XX公司系恶意串通签订涉案房屋的《商品房买卖合同》从而损害了其利益，本院认为当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提出证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果，通过法院查明的事实可以看出，徐XX向XX公司购买涉案房屋时，与XX公司签订了房屋买卖合同，约定房屋价款为437,874元，并以该房屋作为抵押物向银行申请贷款350,000元，随后通过合法手续办理了涉案房屋的不动产权证，其以上的行为系符合正常购房的流程。本院认为，恶意串通应当系合同的双方有谋取非法利益的故意，但贺XX提供的证据并不足以证明徐XX与XX公司有恶意串通的故意，故贺XX的该上诉主张本院不予支持。

因徐XX与XX公司签订的涉案房屋的合同不存在合同无效的事由，且贺XX与徐XX之间并不存在直接的法律关系，故不存在贺XX的权利被徐XX侵害的事实，贺XX主张徐XX赔偿租金损失35万元没有事实及法律依据。

综上所述，贺XX的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

判决结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费6,550元，由贺XX负担。

本判决为终审判决。