律师观点分析

案情简介：

2014年，安某购买其亲戚周某的房屋，双方买卖合同约定房款共计50万元，首付20万元，其余房款在2019年付清，付清后办理过户手续。合同签订后，安某便搬入房屋居住。支付了首付款及余款共计34.6万元。2022年，法院执行局的人突然来到房子，了解情况后告知安某，该房屋登记在周某名下，现周某作为被执行人法院要执行房子。安某了解情况后得知，周某向银行借款无力偿还，银行诉至法院，法院查封了登记在周某名下的房子，准备拍卖房子。因房子被周某抵押给银行，至今未办理过户登记。

安某咨询了律师，律师建议提起执行异议。遂安某提起执行异议，执行局以支付房款未备注款项性质以及证据无法证明购房事实驳回了执行异议，故提起执行异议之诉，一审法院支持了安某的异议请求，判决停止执行房屋。银行上诉到二审后二审法院驳回上诉，维持原判。

律师评价：

执行异议与复议规定第28条规定，在金钱债权执行中，买受人符合下列条件条件且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：1、在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同；2、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3、已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，能否排除执行的争议焦点是安某支付部分房款34.6万元是否符合上述规定第3条以及第4条。周某于18年将房屋抵押给其它银行导致无法办理过户登记，符合非因买受人自身原因未办理过户登记的条件，一审中我们表示愿意将剩余房款按照法院要求执行法院没有要求交付剩余房款。二审中法院要求我们将剩余房款交付执行后驳回了上诉维持原判。

律师建议：1、购买房屋时一定要积极办理过户，不过户的风险2、以执行异议与复议规定提出执行异议解决不了的一定要提起异议之诉。3、购房或购买价值大物品支付时一定要备注转款性质。