律师观点分析

原告：王XX，女，1983年1月24日生，汉族，住徐州市经济开XX。

委托诉讼代理人：李X，江苏XX律师。

委托诉讼代理人：李XX，江苏XX律师。

被告：宋XX，男，1974年2月4日生，汉族，住徐州市云龙区。

委托诉讼代理人：赵XX，江苏XX律师。

委托诉讼代理人：闫XX，江苏XX律师。

诉讼记录

原告王XX与被告宋XX房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王XX及其委托诉讼代理人李X，被告宋XX的委托诉讼代理人赵XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

案件基本情况时间线

原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方存量房买卖协议；2、请求判令被告返还定金10000元；3、判令被告赔偿原告居间费用（佣金）6000元；4判令被告向原告支付违约金100000元；

5本案诉讼费、保全费（包含保函费）由被告承担。事实与理由：2018年8月9日，原告和被告签订了徐州市存量房买卖协议，约

定2018年9月10前办理存量房网上备案及签订资金监管协议手续。协议签订当日原告支付给被告购房定金10000元，后原告于2018年9月5日又支付了定金100000元，原告向居间方支付居间费用（佣金）6000元。在协议履行过程中，原告了解到涉案房产被法院查封保全，原告通过中介了解到被告称可以处理，不会影响房屋正常交易，但后来被告迟迟不能履行协议，仅退还了原告定金100000元，剩余定金10000元及6000元中介费被告不愿退还，也不愿依据双方签订的徐州市存量房买卖协议的第十一条约定承担违约责任。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。

被告宋XX辩称，同意解除合同，返还定金，居间费不应该全赔，徐州XX公司没有完成全部的中介服务义务，中介服务应包括介绍签订合同的机会，促成合同签订，代理当事人办过户手续及后续代办交房手续，才能完成中介的全部服务义务，中介公司作为专业机构，有能力事先将房屋的抵押查封情况进行查询，但是中介没有尽到该义务，导致双方在产权处办理过户时才发现查封情况，中介本身也有过错。鉴于本案的情况，因发现该房屋被查封没有完成过户，应退还一部分佣金给缴纳一方。被告并不否认协议签订后因在杭州涉及其他诉讼在8月20日被杭州法院将该房产查封。但被告是9月10日当天去过户时才发现查封的情况，且杭州法院的诉讼当时是公告送达，被告没有收到杭州法院的传票，也不知道诉讼和查封的情况。被告在9月10日到12月17日期间，积极筹措款项，已经将杭州法院的诉讼处理完毕，全部欠款已经还清，被告是有诚意的，因其卖房的目的就是为了筹款偿还在经济纠纷中的欠款。由于被告没有料到杭州法院有诉讼，造成被告四处借款，在发现查封情况后，被告一方面筹款解决案件，一方面积极与原告协商，这次合同的违约情况被告过错是非常小的。关于原告损失问题，被告认为原告实际损失与违约金有差距，因此认为不应按照合同约定的违约金赔偿原告，被告请求法院对10万元的违约金进行下调。

本院经审理认定事实如下：2018年8月9日，被告宋XX（甲方、出卖方）与原告王XX（乙方、买受方）、徐州XX公司（丙方）签订《徐州市存量房买卖协议》一份，协议第一条约定：甲方自愿将自［共］有的合法房屋所有权及该房屋占用的土地使用权［以下简称房地产］出售给乙方。第二条约定：乙方已详细了解该房地产产权状况，并自愿购买该房地产。第三条约定：待售房屋坐落于绿地世纪城XX期公寓5-5-911，建筑面积约为76.46平方米，房屋用途为自住，《房屋所有权证》号为SYXXX，《国有土地使用权证》号为46097。第四条约定：该房屋的成交总价为人民币560000元。第五条约定：乙方于2018年9月10日前按照本协议第四条约定的房屋价款，一次性支付人民币560000元整。第七条约定：本协议佣金6000元整，由乙方承担6000元，在签订本协议时一次性支付给丙方。如果甲、乙双方未经丙方同意私下成交，丙方有权向甲方收取同等金额的佣金。第八条约定：在签订本协议之日，乙方交付甲方购房定金10000元整，甲、乙双方同意由甲代保管。该定金作为购房款。甲方自愿将产权证、土地证押给丙方保管。第九条约定：甲、乙双方同意在2018年9月10日前办理上述房地产存量房网上备案及签订资金监管协议手续。第十一条约定：1、甲方保证上述房产权属清晰，若发生与甲方有关该房产的产权纠纷，概由甲方承担，由此给乙方造成的经济损失，由甲方负责赔偿。2、若甲方不能按协议规定期限交付房产或乙方不能按协议规定期限支付房款，每逾期一日则按日支付0.05％的滞纳金，逾期超过15日则视同违约，由违约方向对方支付违约金人民币100000元整，本协议终止。3、甲乙双方签订本协议后，若乙方悔约，应书面告知甲方，甲方应在10日内，将乙方的已付购房款（不计利息）返还给乙方，但乙方应同时支付违约金100000元整给甲方。若甲方悔约，应书面告知乙方，并在10日内，甲方将已收购房款返还给乙方，甲方同时应支付违约金100000元给乙方。4、甲方在办理房屋权属转移登记、国有土地使用权变更登记和户口迁移等手续时，应当积极给予协助。由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，应当乙方支付违约金100000元。6、甲、乙双方签订本协议后，即视为丙方居间完成。甲、乙双方均认可丙方提供居间服务，本协议履行期间若发生任何情况下的违约、解除协议等行为，仍需向丙方全额支付佣金。若乙方违约，则佣金照常收取。若甲方违约，除甲方应付佣金照常收取外，甲方还应赔偿乙方的佣金损失。若甲乙双方自愿解除协议，则甲乙双方各承担50％的佣金。协议下方有甲方宋XX签字捺印、乙方王XX签字捺印，经纪机构处加盖徐州XX公司印章。合同签订时，原告支付被告定金10000元，支付中介费6000元。合同签订后，2018年9月5日，原告又支付被告100000元。

被告因涉其他经济纠纷，被案外人诉至杭州市下城区人民法院，该案件进入执行后，杭州市下城区人民法院于2018年8月20日查封了涉案房产。原、被告双方于2018年9月10日至产权部门办理交易过户时，发现房屋因被查封无法办理交易过户手续。当日，被告将原告支付的100000元退还原告。

庭审时，被告提供了杭州市下城区人民法院向被告宋XX下达的执行结案通知书，通知书载明，XX公司与宋XX买卖合同纠纷一案，本院依据已经发生法律效力的杭州市下城区人民法院作出的（2017）浙0103民初5597号判决书，于2018年7月18日立案执行。现因被执行人宋XX已履行生效法律文书确定的义务，根据最高人民法院《关于执行案件立案、结案若干问题的意见》第十四条（一）项、第十五条第一款、第二款的规定，本案执行完毕，予以结案。该结案通知书的时间为2018年12月17日。被告称涉案房屋的查封在2019年1月底解除，但未提供证据证实。

庭审中，对被告违约给自己造成的损失，原告称支付被告的100000元是向他人借的，支付了利息4500元。原告当时想全款购买涉案房屋，以较低的价格出售了一套老家的房子，因本案起诉诉讼费、保全费、律师费等共支付17000元，中介费6000元。均是原告的损失。

裁判分析过程

本院认为，原、被告及第三方徐州XX公司签订的《徐州市存量房买卖协议》是各方当事人的真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对各方当事人均有法律约束力，各方均应按约履行各自义务。本案中，因涉案房屋被法院查封，无法进行交易，双方未能在约定的时间办理上述房地产存量房网上备案及签订资金监管协议手续。被告直至2018年12月17日才履行判决内容，申请解除法院查封，距离双方约定的产权部门办理交易过户迟延三月有余，已属违约，故原告要求与被告解除存量房买卖协议符合协议约定和法律规定，本院依法予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于原告主张的定金10000元，庭审中被告同意返还，本院予以支持。关于居间费用（佣金）6000元，因双方协议约定若甲方（出卖方）违约，除应付佣金照常收取外，甲方还应赔偿乙方（买受方）的佣金损失。故对于原告主张的居间费用6000元，本院予以支持。

关于违约金，原告主张100000元，原被告双方合同约定，被告（甲方）保证上述房产权属清晰，若发生与被告（甲方）有关该房产的产权纠纷，概由被告（甲方）承担，由此给原告（乙方）造成的经济损失，由被告（甲方）负责赔偿。若被告（甲方）不能按协议规定期限交付房产，由违约方向对方支付违约金人民币100000元整。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》规定，买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。本案被告虽然违约，但其不能履行合同并非完全归结于自己的原因，且其在得知房屋被查封后也采取了一定的措施，综合考量被告的违约情形及原告的损失情况，本院酌定调整违约金为50000元。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，第四百二十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条之规定，判决如下：

判决结果

一、本判决生效之日起，解除原告王XX与被告宋XX于2018年8月9日签订的《徐州市存量房买卖协议》。

二、被告宋XX于本判决生效之日起十日内，返还原告王XX定金10000元。

三、被告宋XX于本判决生效之日起十日内，支付原告王XX违约金50000元及居间费6000元。