商品房预售合同纠纷案件

律师观点分析

原告王X，个体业主。

本律师为原告王X的委托代理人，山东XX律师。

被告寿光A置业有限公司。

原告诉称：2014年10月份，原告与被告签订商品房预售合同一份。约定：被告将A新达城商铺（位于寿光市渤海路以西，圣城XX以北。地号为001-013-0252，房号1001，房屋编号370XXXX408430001，铺位号1001，建筑面积236.66平方米）出售给原告，总房款为XXX元。原告已按照合同约定交付购房款400万元，但被告未按照合同约定交付房屋，经催告未果。请求解除双方签订的商品房预售合同；返还原告支付的购房款XXX元，承担本案的诉讼费等相关费用。2015年7月1日，原告变更诉讼请求，请求被告返还购房款XXX元及利息（利息自2014年10月1日起至被告实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算）。2015年9月16日，原告再次变更诉讼请求，增加要求被告赔偿隔层板安装费105000元。

被告辨称：原告并未在商品房预售合同上签字，双方的合同并未生效。因此原告要求解除双方签订的合同、返还房款、支付利息、赔偿安装费无合同依据，应驳回原告的诉讼请求。

经审理查明，被告开发建设A·新达城营业楼，并已取得寿（2012）房预售证第134号商品房预售许可证。2014年8月9号，原告为被告出具付款承诺书一份，承诺购买被告开发的A·新达城沿街商铺一套，房号为1001，面积236.66平方米，总房款为XXX元；原告已付款XXX元，余款XXX元约定于2014年8月13日前付余款500000元，2014年9月30日前付余款XXX元（已付200000元），2015年1月1日前付XXX元。还承诺了其它事项。2014年8月18日，原告与被告签订了商铺订金合同，约定原告自愿订购被告A·新达城商铺一套，铺位号1001（沿街商铺），建筑面积236.66平方米，分期付款，总房款为XXX元；原告缴纳人民币XXX元作为购房订金，并保证截止到2015年1月1日到被告营销现场，按以上付款方式付清余款，并与被告签订商品房买卖合同，所交订金直接冲抵购房款，订金冲抵房款后不再具担保作用；若原告逾期未缴纳应付房款，则视为原告自愿放弃所订购的商铺，被告有权将该商铺另售给他人，同时原告同意被告执行订金罚则扣收订金。双方还约定了其它事项。双方签订商铺订金合同后，原告按约定向被告支付了购房款XXX元。

原告主张其在2014年10月，双方签订商品房预售合同时，发现该合同第四条中已对涉案商铺进行了抵押，被告对此并未告知原告，故原告并未在商品房预售合同上签字。被告认可原告所购涉案商铺已经设定抵押，抵押权人为兴业XX公司，抵押登记日期2014年5月9日至2015年5月8日，但主张原告对此是明知的。

原告主张被告要求商铺于2014年10月1日开始营业，因商铺系上下两层，中间没有隔板，被告公司经理周XX允许原告搭建隔板，原告将搭建隔板发包给刘XX，刘XX施工完毕后，原告支付给刘XX共计105000元，并提交的钢构隔层工程承包合同一份、收款收据三份及录音等证据予以证明。被告对原告提交的钢构隔层工程承包合同一份及收款收据三份的真实性不认可；对录音证据，被告认可其单位确有工作人员周XX，但对周XX同意原告进行装修的事实不能确定。

上述事实，有原告提交的商铺订金合同一份、中国建设银行转帐凭条四份、收据二份、商品房预售合同一份、寿光市房地产管理局出具查档证明一份，被告提交付款承诺书一份、商品房预售许可证一份，土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证复印件各一份、录音证据等证据及双方当事人的陈述在案为证，足以认定。

本院认为，《最高人民法院（关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释）》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案原告虽未在商品房预售合同中签字，但原告出具的付款承诺书以及双方签订的商铺订金合同中，双方对原告购买被告商铺的位置、建筑面积、付款方式、总价款、违约责任、争议解决方式等进行了约定，且被告已经收受原告支付的购房款XXX元，双方之间的房屋买卖合同关系成立；该买卖合同虽名为商铺订金合同，但具备了商品房买卖合同的主要内容，双方签订的商品房买卖合同已经生效。被告抗辩原告未签字、合同未生效的理由不能成立。合同生效后被告应依约履行，因所售商铺被告已经设定抵押，其违约行为致使原告合同目的不能实现，在此情况下，原告请求解除双方签订的合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项的规定，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。原告要求被告退还其收到的购房款XXX元，理由正当，本院予以支持；原告要求按照银行同期贷款利率支付利息，因被告于2014年10月1日前已经收到原告支付的购房款，故原告要求被告自2014年10月1日起至被告实际返还购房款之日止支付其收到购房款的利息，本院予以支持，但利息计算至判决生效之日止；原告主张其施工的钢构隔层工程，支出105000元，因系被告的工作人员许可，且该钢构隔层工程已经施工完毕添附到涉案房产，亦是被告给原告造成损失的，被告应当赔偿。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、《最高人民法院（关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释）》第五条之规定，判决如下：

一、解除被告寿光A置业有限公司与原告王X之间的商品房买卖合同；

二、被告寿光A置业有限公司返还原告王X购房款XXX元及利息（以本金XXX元为基数，自2014年10月1日起至本判决确定的支付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算），于本判决生效后十日内付清；

三、被告寿光A置业有限公司赔偿原告王X因装修造成的损失105000元，于本判决生效后十日内付清；

四、驳回原告王X的其它诉讼请求。