原告A与被告甘肃XX公司民间借贷纠纷一案一审民事判决书

律师观点分析

原告A与被告甘肃XX公司民间借贷纠纷一案一审民事判决书 甘肃省天水市麦积区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）甘0503民初873号 原告：A，女， 委托诉讼代理人：A（系原告B丈夫），男， 被告：甘肃XX公司， 负责人：门富彩，该公司经理， 委托诉讼代理人：A，甘肃XX律师事务所律师， 委托诉讼代理人：A，甘肃XX律师事务所律师， 原告A与被告甘肃XX公司（以下简称广丰XX公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告A的委托诉讼代理人B，被告广丰XX公司的委托诉讼代理人A到庭参加了诉讼，本案现已审理终结， 原告A的诉讼请求为：1.依法判决解除《商品房买卖合同》；2.依法判决由被告返还原告已支付房款111461元；3.依法判决被告支付违约金11146.1元；4.依法判决由被告赔偿原告经济损失4013元，庭审中，原告变更第3、第4项诉讼请求：依法判决被告支付违约金，按照已付房款111461元的日万分之三计算至法院作出判决之日，依法判决被告赔偿原告经济损失，按照已付房款111461元，按中国人民银行一年期贷款利率4.35%计算至法院作出判决之日，事实与理由：2016年6月23日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定，原告购买被告所有的、位于甘肃省天水市麦积区，该商品房单价为每平方米11146元，原告购买面积为10平方米，总金额111461元，合同签订后，原告于2016年6月1日、6月19日、6月23日，分三次向被告支付房款共计111461元，原告按照合同约定履行义务后，被告并未按照合同按期交付房屋，后经原告多次催告，被告仍不履行合同义务，原告认为，根据《商品房买卖合同》第十条第2款规定:“逾期超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日起，甲方无条件退款，”同时根据《合同法》第94条之规定，当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同，现合同履行期限已届满并逾期半年之久，经原告多次催告，被告一直敷衍原告，拒不履行合同约定的义务，被告的上述行为严重侵害了原告的合法权益，对原告造成了巨大的经济损失，根据《合同法》规定，原告有权解除合同，并要求被告承担违约责任以及赔偿原告经济损失， 被告广丰XX公司辩称：对原告起诉状的事实无异议，但对原告引用的合同条款不认可，实际逾期没有超过90天，按照双方签订的商品房买卖合同第10条第1款逾期不超过90天的规定，被告愿意按照逾期天数支付违约金， 原告A为证明其主张提交了如下证据材料： 1.《商品房买卖合同》1份，拟证明原、被告之间存在商品房买卖合同关系，合同中对双方权利义务规定明确，且合同第十条对违约金的承担，对原告违约按照日万分之三计算，但对被告违约没有明确约定，是不公平、不平等的， 2.被告出具的收款收据3张及交通银行POS机刷卡凭条5张，拟证明原告按照合同约定全额交付房款111461元的事实， 经质证，被告对原告提交的以上证据的真实性及证明目的均无异议， 经审核，原告提交的以上证据，均具备客观性、关联性、合法性，故予以采信， 被告广丰XX公司为支持其答辩主张，提交了如下证据材料： 1.在2016年10月31日《天水晚报》刊登的入伙通知书1份，拟证明被告以入伙通知书的形式通知业主及时办理交房手续，且被告逾期期限为30天，没有超过合同约定的90天， 2.宣传彩页1份，拟证明即便被告逾期了30天，但实际上被告已经将两年的租金返还给原告，被告不存在违约的情况， 3.商品房预售许可证1份，拟证明本案出售的房屋已经取得了预售许可证，被告向原告出售本案争议房屋的行为是合法有效的， 经质证，原告对被告提交的证据1不认可，认为原告没见过该晚报的内容，原告买房子是自用而不是租赁，XX合同约定书面通知交房，但原告没有收到任何书面通知；对证据2不认可，宣传彩页没有具体日期，应当以合同约定为准；对证据3提出异议，认为该证据是复印件，被告应该提交原件核对后复印件才能使用， 经审核，被告提交的证据1，并非原、被告之间的《商品房买卖合同》所约定的通知交付房屋的方式，故对该证据不予采信；证据2的内容，并非原、被告之间所签订的《商品房买卖合同》所约定的内容，无法证明与本案存在直接的关联性，故不予采信；证据3，经本院与原件核对无误，且与本案存在关联性，故予以采信， 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告欲购买被告广丰XX公司开发建设的广丰XX4层105号房屋，经原、被告协商，原告于2016年6月11日向被告广丰XX公司交纳欲购房屋的定金1万元，2016年6月19日，原告向被告交纳所购房屋的首付款91461元， 2016年6月23日，被告广丰XX公司作为甲方，与作为乙方的原告A签订《商品房买卖合同》，该合同主要内容为：第一条、项目情况，该项目名称为XX丰邻里百货该项目位于甘肃省天水市麦积区XX，该项目规划用途为商业，总建筑面积28809.77平米，属框架结构，一层、负一层层高为4.5米，负二层、二层、三层、四层层高为4.2米，建筑层数地上13层，地下2层；第二条、乙方所购商品房的基本情况，乙方购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第1幢4层105号房，该商品房【合同约定】建筑面积共10平方米；第三条、计价方式与价款，甲乙双方约定按建筑面积计算该商品房价款：按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米11146元，总金额（人民币）壹拾壹万壹仟肆佰陆拾壹元整；第四条、付款方式，一次性付款：乙方于2016年6月23日前一次性付清总房款壹拾壹万壹仟肆佰陆拾壹元；第七条第1项、第九条均约定，该商品房于2016年10月1日前交房；第八条、交接，商品房达到交付使用条件后，甲方应当书面通知乙方办理交付手续，双方进行验收交接时，并签署《商品房交接单》；第十条、甲方逾期交房的违约责任，甲方如未按本合同规定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列方式处理：1.逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方向乙方支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行，2.逾期超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方无条件退款，同时向乙方支付已交付房价款万分之三的违约金， 合同签订当天，原告向被告交纳购房款尾款1万元，交纳的购房款尾款1万元，与2016年6月11日交纳的定金1万元、2016年6月19日交纳的首付款91461元相加，原告共计向被告交纳购房款111461元，原告已将原、被告之间《商品房买卖合同》约定的房屋总价款交纳完毕， 原告依照合同约定履行了支付购房款的义务后，被告并未按照合同约定的房屋交付期限向原告交付房屋，原告故而诉至本院， 本院认为，本案的焦点问题为： 一、原、被告之间的商品房买卖合同应否予以解除 《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，”本案中，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》第十条约定：“甲方如未按本合同规定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列方式处理：1.逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方向乙方支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行，2.逾期超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方无条件退款，同时向乙方支付已交付房价款万分之三的违约金，”依照该条第1、第2项的上下文文义，该合同第十条第2款的约定，应当为原、被告约定原告解除合同的条件，依照原、被告之间的《商品房买卖合同》的约定，被告广丰XX公司应于2016年10月1日前向原告交付房屋，原告依照《商品房买卖合同》的约定，于2016年6月23日前向被告付清了全部购房款，原告履行了自身义务，被告亦应当按照合同约定履行按时向原告交付房屋的义务，即应当按照合同约定于2016年10月1日前向原告交付房屋，但被告并未按照约定的期限向原告交付房屋，截止2017年4月21日原告起诉时，被告仍未向原告交付房屋，被告逾期交付房屋的时间已经超过90日， 被告辩解称其以在《天水晚报》刊登入伙通知书的形式通知原告交房，并辩解称其逾期交房未超过90日，经审查，在原告在合同中已经注明联系电话及住址的情形下，被告以在报纸上刊登通知书的形式向不特定的多数人通知交付房屋，其通知行为并不符合原、被告之间合同的约定，且该通知形式也不符合商品房买卖中房屋交付的交易惯例，被告以报纸上刊登的通知书为据，辩解其逾期交房未超过90日，其辩解意见不能成立，本院不予采信， 被告逾期交付房屋的时间已经超过90日，原、被告合同约定的原告解除合同的条件已经成就，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款之规定，原告要求解除原、被告之间的《商品房买卖合同》的请求于法有据，本院依法予以支持， 《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除……”原告于2017年4月21日向本院起诉，要求解除与被告签订的商品房买卖合同，被告于2017年4月24日应诉并接收起诉状，该应诉时间可以视为解除合同的通知到达被告的时间，依照上述规定，本院确认原告A与被告广丰XX公司的《商品房买卖合同》于2017年4月24日解除， 二、购房款返还及违约金承担问题 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，”本案中，原告依照合同约定向被告交纳了购房款111461元，但被告未按照合同约定履行交付房屋的义务，导致原、被告之间的《商品房买卖合同》解除，依照上述法律规定，合同解除后，被告因该合同而向原告收取的111461元购房款，应当及时向原告进行返还，故对于原告要求被告返还购房款111461元的诉讼请求，本院依法予以支持， 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，”本案原、被告签订的《商品房买卖合同》第十条明确约定了违约金的计算标准，即以原告已付房价款为基数，按照日万分之三（3?）的标准计算违约金，被告迟延交付房屋，依照合同第十条的约定，应当自合同约定的交付房屋的期限2016年10月1日的次日起，即从2016年10月2日起向原告告支付违约金，原告主张违约金计算至本案判决作出之日,依照原、被告之间的合同约定及原告的主张，违约金的计算期间确定为2016年10月2日至2017年7月31日（本判决作出之日），共计299天，被告应向原告支付违约金的数额核算为：111461元×3?×299天=9998元， 三、原告要求被告赔偿损失的请求能否成立 原告要求被告按照已付房款111461元、中国人民银行一年期贷款利率4.35%的标准赔偿原告经济损失，本案中，原、被告对被告迟延交付房屋的违约责任进行了约定，有关违约金的约定，即是对因被告迟延交付房屋而解除合同后对原告所造成损失的弥补，在原告已经主张违约金的前提下，原告另行要求被告依照中国人民银行贷款利率赔偿经济损失，无事实和法律依据，本院不予支持， 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告A与被告甘肃XX公司于2016年6月23日签订的《商品房买卖合同》于2017年4月24日解除； 二、由被告甘肃XX公司退还原告A购房款111461元，并支付违约金9998元，以上合计121459元，于本判决生效之日起十五日内履行完毕； 三、驳回原告A的其他诉讼请求， 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息， 案件受理费1441元，由原告A负担59元，由被告甘肃XX公司负担1382元，A如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省天水市中级人民法院， 审判员　　A 二〇一七年七月三十一日 书记员　　B