名为房屋买卖，实为民间借贷-乐沫沫-华律网

民间借贷中，经常会有出借人要求借款人以其名下的房子作为借贷本金及其利息作担保，但实际操作时，不像金融机构可以直接办理房子抵押手续，出借人无法办理物权法上认可的抵押手续，只能用房屋买卖合同作为担保的一种形式。当借款人无法清偿本息时，就约定出借人可以取得该房子的所有权。若双方发生纠纷时，这类争议纠纷的法律关系，究竟如何辨别其真实的法律关系呢？

判断标准

1. 房屋价格与市场价不相吻合

实际为民间借贷的情形下，其房屋价格通常与借贷金额相关联，而与实际市场价格偏离较大。通常来说，因为出借人的强势地位，出借人为保证自身权益得到有效保障，房屋的市场价格会远远高于借贷金额，因此名义上的房屋买卖合同约定的买卖价格，远远低于市场价格。

2. 缺乏房屋买卖合同的基本要素

正常的房屋买卖合同，一些关键性条款是必不可少的，包括房屋质量、交房时间、过户时间、支付定金、支付中期款、支付尾款或者按揭贷款、迁出户口、学籍等。但在实际为民间借贷的房屋买卖合同中，通常会缺乏具体交房时间、定金支付、房款分批支付等这些要素，更不会涉及到户口、学籍等的迁出要求。

3. 买受人不会要求短期内完成过户

正常的房屋买卖合同，买受人会要求付款之后短期内完成过户，但在实际为民间借贷的房屋买卖合同中，买受人不会要求短期内完成过户，要求过户的时间通常与借贷期限相一致，而且在合同中通常会设置回购条款。

4. 买受人是否实际占有房屋

正常的房屋买卖合同，买受人购买房子后会短期内入住或者实际占有房屋，但在实际为民间借贷的房屋买卖合同中，出卖人通常一直实际居住或实际占有该房屋。这一点可以通过水电气暖以及物业费缴纳等相关证据予以佐证。

5. 双方的款项往来频繁且复杂

正常的房屋买卖合同中，通常只会出现针对房屋价款的款项往来，而无其他款项往来。但在实际为民间借贷的房屋买卖合同中，双方往来通常频繁，涉及多笔借贷本金的往来、利息的支付等，更符合民间借贷的交易习惯和交易实质。

6. 合同双方的权利义务是否对等

正常的房屋买卖合同中，合同双方的权利义务是对等的。但在实际为民间借贷的房屋买卖合同中，由于出借人与借款人之间地位不平等的缘由，出借人会设置许多对自己有利的条款，而排除对方的权利，加强对方的义务。

法律规定

1.《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定：

当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。

按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。

2.《九民会议纪要全文》(法〔2019〕254号)第71条【让与担保】规定：

债务人或者第三人与债权人订立合同，约定将财产形式上转让至债权人名下，债务人到期清偿债务，债权人将该财产返还给债务人或第三人，债务人到期没有清偿债务，债权人可以对财产拍卖、变卖、折价偿还债权的，人民法院应当认定合同有效。合同如果约定债务人到期没有清偿债务，财产归债权人所有的，人民法院应当认定该部分约定无效，但不影响合同其他部分的效力。

当事人根据上述合同约定，已经完成财产权利变动的公示方式转让至债权人名下，债务人到期没有清偿债务，债权人请求确认财产归其所有的，人民法院不予支持，但债权人请求参照法律关于担保物权的规定对财产拍卖、变卖、折价优先偿还其债权的，人民法院依法予以支持。债务人因到期没有清偿债务，请求对该财产拍卖、变卖、折价偿还所欠债权人合同项下债务的，人民法院亦应依法予以支持。

上述两项法律规定得到如下结论：

确认案由：若审理查明实际为民间借贷，法院仅支持民间借贷法律关系进行审理。

实现债权：若审理查明实际为民间借贷的，如果到期未清偿债务，债权人可以就该房屋主张拍卖变卖折价偿还本息，但不能要求过户，即便约定了也会被认定无效条款；如果已经过户了，债权人可以就该房屋主张拍卖变卖折价并优先受偿本息，但不能要求该房屋归债权人所有。