关于农村房屋的买卖和继承2

通常我们说的房屋买卖指的是商品房买卖，或一手房，或二手房，或商业用房，或住宅。前面写了很多文章，也都是针对商品房的。针对商品房买卖，国家也出台了一系列的法律规定及其司法解释，因此商品房买卖过程中发生的各类纠纷，通常都能找到明确的依据。但关于农村房屋买卖的法律依据，却是零散而不成体系的。

今天，就来说说农村房屋的买卖和继承。

农村房屋买卖纠纷的引爆点，源于农村房屋的拆迁。农村房屋由两部分组成，一是宅基地，一是地上的房子，因为宅基地属于集体用地，分到每户农民手中，只享有其宅基地使用权，农民分到宅基地后，在宅基地上盖建房子，这个房子属于农民用自有财产盖建所得，因此对其享有所有权。说到这，有人可能会说，这不是跟商品房一样嘛，业主也只享有国有土地使用权，对其上盖建的商品房享有所有权：地都是使用权，房子都是所有权。听上去是一样，但这两类房子放到市场上进行交易的时候，会发现区别非常大。

原因在于哪里？

原因出在宅基地使用权的流通限制上。根据《土地管理法》第十一条：农民集体所有的土地依法属于本村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。农村的宅基地虽然分到每户农民手中了，但其本质依然归属于集体所有，而且宅基地的买卖、互换等，均只能在本村村集体成员之间进行，换言之，宅基地使用权的流通范围仅限于本村村民之间。

而相对而言，商品房的土地使用权，却几乎是无限流通的，对买受人的主体几乎没有限制。

农村房子的重大价值，却又通常体现在拆迁安置上，拆迁安置补偿方案中通常涉及这三项：地上附着物的补偿、过度安置费用、置换的商品房。地上附着物指的就是农房本身对应的价值，过度安置费用是指在置换的商品房分下来之前需要在外面租房子发生的费用，置换的商品房才是价值最大的部分，而恰恰置换的商品房是跟宅基地挂钩的，也就是说如果不享有宅基地使用权，是不能得到置换的商品房的。

这就引出了如下几个问题：

1. 本村村民之间房屋的买卖、互换等协议是否有效？

2. 外村人或者城镇户口的居民，如果购买农村的房子，这个买卖协议到底是否有效？

3. 顺带再说一下农村房屋继承的事。

先来看看几个法律依据：

01最高人民法院

 根据《最高人民法院关于印发<全国民事审判工作会议纪要>的通知》(法办[2011]442号)第15条明确，在农村集体所有土地上建造房屋并向社会公开销售，应当依据《合同法》第五十二条和《土地管理法》第四十三条规定，认定该买卖合同无效。

该条款的解读：将宅基地上建造的房屋出卖给本集体经济组织成员以外的人的合同，不具有法律效力;出售给本集体经济组织成员的，应当符合法律、行政法规和国家政策关于宅基地分配、使用条件的规定。

此外，根据《全国民事审判工作会议纪要》(2015年4月征求意见稿)第35条也明确“对于宅基地流转处于非试点地区的，农民出售其宅基地上的房屋给城市居民或者出售给不同农村集体经济组织成员，该房屋买卖合同一般应认定无效。”

02各地高级人民法院

根据《北京市高级人民法院关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知》(京高法发[2004]391号)、《北京市人民法院民事审判实务疑难问题研讨会会议纪要》(2006年9月14日)，对于农村房屋买卖合同纠纷的处理，北京高院确立了以认定无效为原则、以认定有效为例外的司法裁判尺度。具体说来，买卖双方都是同一集体经济组织的成员，或者诉讼时买受人已经户口迁入所购房屋所在地的集体经济组织的，可以认定合同有效;对于1999年1月1日《土地管理法》修订之前，将房屋转让给回乡落户的干部、职工、退伍军人以及华侨、港澳台同胞的，亦可认定转让合同有效。除此之外，农村房屋买卖合同原则上应认定无效。

根据《安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》(2012年3月5日)第13、14条之规定，城镇居民、法人或其他组织购买农村集体所有土地上建设的房屋签订的房屋买卖合同应当认定为无效合同;除非买受人在一审法庭辩论终结前取得出卖人所属的农村集体经济组织成员资格且符合其他购买条件，非同一农村集体经济组织成员之间签订的房屋买卖合同，也应当认定为无效合同。

根据《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》(粤高法发[2001]42号)第12条之规定，当事人将农村村民住宅建设用地转让、出租或以合建形式变相转让农村村民住宅建设用地而签订的合同，一般应认定无效。

根据《上海市高级人民法院民一庭关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见》(沪高法民一[2004]4号)，对于发生在本乡(镇)范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，认定为有效;对于将房屋出售给本乡(镇)以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定为有效;对于将房屋出售给本乡(镇)以外的人员，未经有关组织和部门批准，合同尚未实际履行或购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理;对于将房屋出售给本乡(镇)以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同已实际履行完毕，且购房人已实际居住使用该房屋的，对合同效力暂不表态，实际处理中应本着尊重现状、维持稳定的原则，承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住和使用该房屋的权利。

河北省高院没有就农村房屋的交易出台相关的指导意见，但查阅河北省关于农村房屋买卖纠纷案例可见，基本上遵循了最高院的指导意见：即本村集体成员之间，在双方宅基地证都合法有效的前提下、且不存在无权处分的情况下签订的房屋买卖、互换等合同有效；非本村居民购买的房屋合同无效，但享有房屋所有权，如遇到拆迁时，地上附着物的补偿费归属于买受人。

关于继承：户口未迁出的子女，继承农村房屋时，同时享有对该房屋的所有权和宅基地使用权；将户口已经迁出的子女，继承农村房屋时，也仅仅享有该房屋的所有权，而不能享有该宅基地的使用权，而且对该房屋不能进行改造、翻新、修建，等到房子倒塌后，村集体无偿收回该宅基地。

建议：非本村村民的农村房屋尽量不要买，除非是纯粹为了自己居住；本村村民之间的房屋买卖可以买，但买之前也应先确认好对方是否有合法有效的宅基地证并及时办理过户；如果不是为了孩子上学等需求，年轻人尽量将户口放在农村为好，现在的农村户口通常只出不进了，想要在拆迁前再往回迁入，难度非常大。