乐沫沫律师
近日，有不少商户前来咨询其与商场之间发生纠纷的相关事宜，比如商场为节省管理费而关闭主通道之一导致客流量锐减从而严重影响商户业绩的情形；又比如商户要开设餐馆在投入大量财力人力后发现商场不具备相应条件的情形；等等不一而足。商户相对于商场而言处于弱势，商户很难对商场作出全面的背景调查，双方所签订的租赁合同条款通常也是商场拟定的，很少有更改的余地。在这种背景下，商户中选择商场时，如何“避坑”？建议从如下几点入手：
1、 尽量选择跟大品牌商场合作。通常而言品牌商场在管理、运营方面都相对会客观、稳定，设置的各项条款会平衡双方的利益，所以合同内容会相对合理些。总之，选择大品牌商场的话，商户会少操心许多。
2、 查看/了解该商场的所有权属是否存在瑕疵。比如是否存在抵押或查封等情形，如果存在此种情形又想合作的话，建议在租赁合同中对此作出明确约定：若因商场存在抵押或查封等情形而导致商户无法正常持续运营的话，商场应向商户赔偿损失包括但不限于装修费用、加盟费用、广告费用等为开设该店铺的所有投入，且应向商户承担XX违约金，并退回剩余租金；若存在共享营收的情形，商场应将预先收取的收入按比例退回给商户或客户。
3、 对租赁标的物约定不明确。数量：合同约定租赁面积和实际租赁使用面积的误差，决定着租金的少退或多不补。质量：租赁商铺前后的状况，决定着交付商铺前后的修缮义务。因此该两项内容均应当在经过实地测量、查验后，根据实际情况写入租赁合同。
4、 明确商户拟开设店铺业态所需要的条件。商户应该针对自己拟要开设的业态，提前与商场进行沟通，对一些具体要求的业态如餐饮等（开设餐饮需要具备烟道，并需要通过消防验收），确认商场具备这些条件后再签订租赁合同，并建议在合同中对此作出明确约定：商户拟开设XX业态的经营，商场应确保具备符合该业态的条件，并无条件配合商户办理XX手续。若商场对此构成违约的，应向商户承担XX违约金并赔偿由此给商户造成的实际损失。
5、 商场招商时的承诺应该以书面形式确定下来。某些商场在招商时会对商户作出的承诺，比如提供完善的配套、定期宣传等，但通常都是口头形式作出，商户应该坚持要求商场对承诺项以书面形式固定下来，因为这些承诺日后会直接影响商户的业绩。此外，商户应要求商场作出保证：商场的一切行为应保证商户的正常运营，如若产生一些不合理行为严重干扰了商户的正常运营，则应向商户作出适当性赔偿并停止干扰行为。例如有家商场有段时间为了节省管理成本，而关闭了某个主通道，位于主通道一侧的商户的业绩受到严重影响。
6、 明确收款账户信息。在合同中应明确固定的收款账户，款项往来需要公对公，并要求商场开具收据或正式发票。在有些管理不规范的商场中，商场经常会指令将款项打入个人账户或非商场的其他账户如物业公司等，且不出具正规收据或正式发票。若日后发生纠纷，如果商场不承认已收取那些费用，这种做法就会对商户产生不利后果。
7、 送达地址、管辖地点的约定。为便于日后发生纠纷时提起诉讼或仲裁，建议在合同中明确有效的送达地址和地址变更的程序，约定有效便利的管辖地。
TIPS：对前述内容无法在租赁合同中予以确认的话，建议通过补充协议的形式确定下来。此外商户在遇到商场不合理做法的时候，应该及时保存好相关证据，便于后期诉讼或仲裁的顺利进行。