婚姻存续时夫妻一方卖房 受让人需尽注意义务

【案情】

2011年3月，孔某作为乙方、山东省枣庄市某公司作为甲方签订房屋拆迁补偿协议，约定拆除乙方房产，甲方以新建房屋对乙方予以补偿。同时，协议中明确记载权利人为孔某，未记载其他共有人。2013年3月，孔某与该公司依据协议进行结算，孔某在补足房款后，该公司安置给其房屋并予以交付。2013年5 月，孔某与孙某签订房屋买卖合同，约定孔某将房产以86.5万元总价转让给孙某。2013年7月3日，孔某前妻张某提出诉讼，请求判令孔某与孙某签订的房屋买卖合同无效。另，张某与孔某1997年结婚，2012年10月张某离家出走，2013年6月11日通过诉讼解除婚姻关系，但对共同财产未作处理。

【分歧】

一种意见认为，孔某在与张某婚姻关系存续期间，未经张某同意转让房产，其行为的性质是无权处分行为，应认定合同无效。

另一种意见认为，依据合同法和物权法有关规定，应认定合同有效。

【评析】

合议庭讨论后采纳第二种意见，认定合同有效，驳回张某诉讼请求。

首先，合同主体合格、合同内容合法。拆迁补偿协议载明孔某为唯一权利人，合同中载明房价合理，是双方真实意思表示，不存在欺诈、胁迫情形。

第二，孙某已尽到注意义务。孔某与孙某签订房屋买卖合同时，张某与孔某尚处于婚姻关系存续期间。但是，我国婚姻法承认夫妻约定财产制，而转让人与产权证书上登记的权利人完全一致，则受让人孙某已尽到注意义务，受让人无须审查登记在一方名下的房产系夫妻共同共有还是单方所有。

第三，合同是否履行以及标的物是否转移，不影响合同效力。《合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。《物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。此即合同效力与登记效力区分原则。本案中，孔某和孙某订立有关转让房产的合同，不存在法律另有规定的情况，故自合同成立时生效，合同是否履行以及标的物所有权是否转移，不影响合同效力。

第四，房产是否确系原告与孔某共有，不属本案审理范围。法院审理民事案件时，只在原告的诉讼请求范围内进行审理，对诉讼请求以外的事项不得主动审理，此即不告不理原则。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。所以，根据前述原则和规定，房产是否属于张某与孔某共有，在本案中对合同效力不发生影响。至于孔某是否因此给张某造成损失以及如何赔偿，也不属于本案处理范围。

(作者单位：山东省枣庄市中级人民法院)