成都市锦江区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）锦江民初字第566号
原告（反诉被告）成都居然之家家居有限公司。住所地：成都市锦江区锦盛路138号4楼4号。
法定代表人张宗荣，成都居然之家家居有限公司总经理。
委托代理人李伟，重庆坤博律师事务所律师。
被告（反诉原告）陈国强。
委托代理人黄继萍，四川法银律师事务所律师。
原告成都居然之家家居有限公司（简称居然之家公司）与被告陈国强合同纠纷一案，于2012年12月25日向本院起诉。本院受理后，陈国强在举证期限届满前对居然之家公司提出反诉，本院受理了陈国强提出的反诉。本诉和反诉案件依法由审判员徐国书适用简易程序独任审判，并于2013年3月1日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）居然之家公司的委托代理人李伟，被告（反诉原告）陈国强的委托代理人黄继萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）居然之家公司诉称并辩称，一、关于本诉诉称，2011年10月26日居然之家公司与陈国强签订了关于租赁成都市居然之家成都琉璃店负一层（摊位编号DS33-1-G-022）的《居然之家招商合同》，该合同签订后居然之家公司依约履行了合同义务，但陈国强并未按照合同约定履行基本的付款义务，时至今日陈国强尚欠居然之家公司租金、市场管理费等共计44653.28元，为了维护自己的合法权益，居然之家公司特提起诉讼，请求判决：1、陈国强向居然之家公司支付租金、市场管理费等共计44653.28元（租金从2012年8月1日至2012年10月31日，应付241.6平方米＊2.8元＊92天=62236.16元，已付租金21448.88元，尚欠40787.28元。市场管理费从2012年9月至2012年10月，1933元＊2月=3866元。以上共计44653.28元。）。2、本诉诉讼费用由陈国强承担。二、关于反诉辩称，陈国强所称履约保证金的金额居然之家予以认可。因为陈国强没有按期履行相应交款义务，根据双方合同约定，若陈国强违约，则居然之家公司可以不退还履约保证金。居然之家公司提供了场地，不存在陈国强所称的管理不善的事实，因此不存在双倍返还履约保证金的义务。
原告（反诉被告）居然之家公司为支持其诉讼请求和反诉辩称理由，向本院提交了如下证据材料：
1、居然之家公司与陈国强于2011年10月26日签订的《居然之家招商合同》，拟证明陈国强按照2.8元／平方米／日向居然之家公司支付租金，根据合同第34条第2款约定，陈国强违反合同约定，居然之家公司有权将履约保证金及服务保证金不予退还。被告陈国强对该项证据的真实性予以认可，但认为该合同是格式合同，合同中约定了租金及物管费、市场管理费、广告费等，体现了居然之家公司在本合同中所享有的利益；该合同是招商合同，并不是提供场地的租赁合同，其中约定了居然之家公司的主要责任，其中有一条就是对商场的管理及对员工的培训；该合同中的市场管理费的收取依据是根据商家的保底销售额进行计算；该合同中没有对市场管理费在免租期间是否支付进行约定；合同中第2条中约定，免租期59天（2011年2月日至2011年2月29日，2009年9月1日至2009年9月30日）。本院认为，由于该合同是双方当事人的真实意思表示，本院对其予以确认。
2、律师函，拟证明居然之家公司已向陈国强发出了要求其腾空场地并且支付相关费用的律师函。陈国强认为其没有收到该律师函，对该证据材料真实性不予认可，且该律师函与本案没有关联性。由于无其他证据予以佐证，无法证明陈国强收到该律师函，故本院对该项证据不予认可。
被告（反诉原告）陈国强辩称并反诉诉称，一、关于本诉辩称，陈国强只应付8月份的租金，9月份属于免付租金期间，双方在合同中有约定，10月租金的免付是因为居然之家公司的楼层经理向陈国强出具了免租清单。即陈国强应付31天＊2.8元＊241.6平方米=20970.88元，陈国强已经付清。居然之家公司关于租金的诉讼请求没有依据，本案不属于租赁合同，而是招商合同，居然之家公司未履行市场管理义务，不应收取市场管理费，合同约定了免租期，在免租期内的市场管理费陈国强认为不应支付。二、关于反诉诉称，2011年10月26日，居然之家公司与陈国强签订《居然之家招商合同》，约定：居然之家公司将位于成都琉璃店负一层241.6平米营业场地租赁给陈国强，用于经营联丰木地板，每平方米日租金为2.8元，租赁期为2011年9月24日至2012年10月31日，其中2012年2月1日至2012年2月29日、2012年9月1日至2012年9月30为免租期；租金支付方式为每3个月支付一次；同时，在支付周期租金时交纳履约保证金20294.40元、质量保证金20000元、服务保证金1000元；如合同期满不再续约，双方结算后由居然之家将履约保证金、服务保证金返还给陈国强。合同签订后，陈国强按月向居然之家支付了约定款项。但是，因居然之家公司商场业态布局不合理，人气低迷、生意不好，很多商家难以维持经营纷纷撤场退租。为留反诉人继续经营，除合同约定的2个月免租期外，居然之家公司分别在第一、三、四季度交付租金时，同意对陈国强另行每季度优惠免租一个月。但即使免租，因居然之家公司怠于履行合同甲方责任、定位策划管理不善，未能履行市场管理义务，致使周边商家从2012年2月份起陆续撤场，商场整体萧条混乱，陈国强不仅毫无销售收益，反而亏损30余万元的装修费、营业损失。对此，陈国强暂保留要求居然之家公司赔偿的权利。合同期满结算，陈国强不欠居然之家任何费用。根据合同约定，居然之家公司应将履约保证金、服务保证金返还给陈国强，但是居然之家公司不仅至今未予以返还，反而诉请陈国强支付租金及市场管理费44653.28元，毫无事实依据，为维护合法权益，陈国强现提出反诉，请求判令：1、居然之家公司双倍返还陈国强履约保证金20294.4元＊2=40588.8元、服务保证金1000元。2、反诉诉讼费用由居然之家公司承担。
被告（反诉原告）陈国强为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据材料：
1、浙江商业银行进账单，拟证明2011年1月11日陈国强向居然之家公司一次性预付10万元。居然之家公司对该项证据的真实性无异议，但认为与本案没有关联性，本案争议在于被告在最后一个应交款季度是否向居然之家公司按时支付了租金。对该项证据的真实性本院予以确认，对于双方当事人争议的部分，本院将结合本案相关事实进行综合认定。
2、居然之家招商合同，拟证明2011年11月26日双方正式签订招商合同以及合同约定租金、市场管理费及双方责任、统一收银等内容。居然之家公司对招商合同的真实性无异议，认为根据该合同中免租期只是针对租金，没有涉及市场管理费，市场管理费在免租期内仍然要缴纳。由于该合同是双方当事人的真实意思表示，对该项证据本院予以确认。
3、居然之家成都店收据：编号1-3，拟证明合同履行中双方变更前三期租金给付的事实，即除合同约定2月份免租29天租金外，同意第一、三个付款周期各免租1个月，实际免租3个月，共89天。居然之家公司对收据的真实性无异议，但认为不能证明陈国强按照约定支付了相应的款项。对该项证据的真实性本院予以确认，对于双方当事人争议的部分，本院将结合本案相关事实进行综合认定。
4、临时费用催款单，拟证明陈国强因商场生意不好拟提前撤场未付款而收到居然之家公司催款，居然之家公司违背9月份免租的合同约定，催款金额错误。居然之家公司认为通过临时催款单可以印证，居然之家公司向陈国强发出了要求付款的相关通知及金额，而陈国强最后付款金额与催告金额不符，存在严重违约的事实。对该项证据的真实性本院予以确认，对于双方当事人争议的部分，本院将结合本案相关事实进行综合认定。
5、居然之家公司楼层经理手写给陈国强的付款明细，拟证明居然之家公司向陈国强出具34372.37元缴费明细，同意只收8月份的31天租金20970.88元，9、10月份的61天免租。居然之家公司认为该付款明细仅仅载明了金额和项目，没有经办人签章，其无法印证其真实性、合法性及与本案的关联性。对于该项证据，由于无经办人的签章，无法印证其真实性，本院对该项证据不予确认。
6、招商银行付款回单，拟证明陈国强付清34372.37元的事实。居然之家公司认为根据该凭证，陈国强付了部分款的时间已经违反了合同约定的付款时间，且付款金额不足，存在违反合同约定的事实。对该项证据的真实性本院予以确认，对于双方当事人争议的部分，本院将结合本案相关事实进行综合认定。
7、居然之家公司针对陈国强撤场费用结算会签单，拟证明陈国强不存在应付居然之家公司租金和市场管理费。居然之家公司对该项证据的三性均不认同，认为结算会签单没有任何人员签章，不能证明被告按期履行了相关合同及支付了相应金额。对于该项证据，由于无相关人员签章，无法印证其真实性，本院对该项证据不予确认。
