律师观点分析
长期租赁合同遭遇情势变更要提前解除，承租人如何挽回特大损失?
承办律师：张XX律师
案情描述：
北京某厂是一家军工性质的企业，北京某1公司是一家有限责任公司，双方签订《军队房地产租赁合同》，用于经营快捷酒店，约定第一期租赁期限五年。
为更好地开展经营管理与相关费用结算，北京某1公司又特意成立了两家子公司，分别加盟“如家”、“七天”连锁酒店经营。两家子公司分别为北京某2公司，北京某3公司。
后，几方公司就上述《军队房地产租赁合同》签订了《补充协议》，合同约定了相关内容，其中专门提到，现因北京某1公司（乙方）加盟如家酒店和7天酒店，又成立了新公司，新公司需独立核算，原由乙方签订的合同会引发房租支出及发票问题无法解决的问题，经四方友好协商，由丙方和丁方行使乙方相应的权利和义务；另外，几方在协议中均认可，该补充协议为甲乙双方签订的《军队房地产租赁合同》的补充协议，与《军队房地产租赁合同》有同等法律效力，不一致的，以该补充协议为准。
同日，北京某厂（甲方）与北京某1公司（乙方）另行就承租合同的投入与续约时间还签订了一份《补充协议》，该协议约定：一、因部队制式合同五年签订，乙方投资了大量的人力和物力，建成快捷酒店，酒店投资大，回报慢的特点，经双方友好协商，甲方给予乙方十五年的优先承租权。由于军队政策的限制，只能每五年签订一次合同，续签合同时根据市场行情租金在5%以内调整；该补充协议同时声明，补充协议的内容视为对上述《军队房地产租赁合同》等内容的补充，有同等效力，不一致的，以本补充协议内容为准。
第一个五年期满后，甲乙双方再次签订新的《军队房地产租赁合同》，同时约定了租赁房屋的面积、租金多少及支付方式、租赁用途，租赁期限自2015年8月1日起至2020年7月31日止。同时，合同第九条第（四）项约定，因不可抗力（含政府行为，国家和军队政策法规重大调整等）造成合同无法履行的，双方均不承担责任。
后，军队出台停止有偿服务的通知，要求全面收回对外出租的房屋。
北京某厂向北京某1公司发出《解除合同通知书》，称自本通知到达时，即时解除双方的《军队房地产租赁合同》，并由北京某1公司告知次承租人解除租赁关系；限30日内腾空并返还房屋。北京某1公司签收了该通知书。
后，北京某厂作为原告将北京某1公司，北京某2公司，北京某3公司诉至法院，要求确认双方合同已解除，判令三公司限时腾空房屋并返还，判令三公司支付自通知到达之日起至腾空之日的房屋占有使用费。
北京某1、某2、某3公司提起反诉，要求确认租赁合同未解除，并要求北京某厂继续履行租赁合同；同时提出，如经法庭查明确因客观原因无法继续履行该租赁合同，北京某厂依法应赔偿各项损失，其中主要损失为房屋的改建扩建以及全部装修现残值的损失。
裁判结果：
办案过程：
张律师接受委托后，首先审查双方的合同效力。本案因涉及军队房产，诉讼的难度很大。
通过双方的举证质证，一、二审法院经审理查明了相关的事实，最后均认为：出租方与承租方签订的涉案《军队房地产租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应遵守履行。
一审中，我方作为北京某1公司提出反诉，认为北京某厂的解除不符合法定，也不符合合同约定的条件，并提出明确的意见：法律规定，合同通知解除，必须符合法定或约定解除条件。当事人一方解除合同的理由，不符合双方合同关于解约条件的约定，亦不属于原《合同法》第94条可行使法定解除权的情形，其通知解除的行为，应不发生解除合同的效力。
庭审中，北京某厂作为原告称其依照双方签订的《军队房地产租赁合同》第九条第一款约定的合同解除的条件行使解除权，但该原告并未提供证据证明，其解除所依据的合同第九条第一款提到的“因军事及地方城市规划建设需要提前终止合同”的任何证据。也未提供证据证明，其所依据该第一款所必须提供的“经军队房地产管理部门核实并出具书面意见”的任何证据。
故，针对原告北京某厂仅向被告发送一张解除租赁合同通知书的行为，从法律上来说，根本不产生解除合同的效力。
对于此，申请法院进一步调查核实，查明北京某厂出租的涉案房屋确实属于《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动》的通知中涉及的相关标的物。针对该情况，因经法院核实，涉案房屋确系应全面停止有偿服务的范畴，该合同确实无法继续履行，同意解除。
但张律师提出，合同解除的后果如何处理，需要根据本案个案情况具体分析，不能仅依北京某厂签订的格式合同，不对我们任何补偿或者赔偿。
由于北京某厂承诺，未来15年内，北京某1公司均有优先承租权，故北京某1公司为了满足租赁合同的指定目的，对涉案房屋及相关线路进行了大规模改造，投入了大量的人力、物力和财力，还支付了酒店的高额加盟费等等。
无论第一个五年期租赁合同，还是第二个五年期租赁合同，在合同履行期内，北京某1、某2、某3公司均一直如实履行合同，不存在任何违约行为。
故对于提前解约的损失，不应由我们一方负担，应由双方分担，后法院采纳律师意见，最终判决由北京某厂向我方支付补偿款近九百万元。
律师建议：
房屋租赁合同纠纷，是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付约定租金，并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的合同。房屋租赁主要包括居住用房的租赁和经营用房的租赁。
租赁合同是转移财产使用权的合同，承租人可以对租赁物占有、使用、收益，但不能任意处分租赁物。对于经营用房的租赁，经出租人同意，可以对租赁物进行一定的改造、改建。
本案中，由于军队产权的房屋遇到政策原因，需要全部停止有偿对外使用，故双方的合同客观上无法继续履行，只能解除。但解除合同后，承租人在租赁合同期间所投入的相关改建、扩建等损失如何处理非常重要。结合案情，应认为，因不可归责于双方的事由导致合同解除，剩余租赁期限内的相关损失，应由双方按照公平原则分担，不能仅由一方全部承担。
新出台的《民法典》关于房屋租赁合同的规定，不仅继续保证了承租人的“优先购买权”，也以法律的形式确立了承租人的“优先承租权”，这是对承租人权利实实在在的保护，尤其对于经营用房的承租人权利保护显得尤为及时和切实，值得称赞。
