律师观点分析

房屋买卖合同中，买卖双方均认为对方违约，

看律师如何助当事人完胜！

承办律师：张XX

案情描述：

二手房买卖纠纷一案，卖方高X，买方果某。双方经房屋中介公司居间介绍，就位于北京市某区的一套房屋签订了房屋买卖合同，此房屋属卖方高X所有，但由于高X生意周转资金需用钱，故其在该房屋上设立了340万元的抵押贷款，故在签订买卖合同的同时，双方还签订了补充协议，在该补充协议中约定，买方果某先支付卖方高X首付款，再替高X偿还该340万抵押款，该笔还款额作为交易房屋的部分房款，因340万元是买方果某替卖方偿还抵押贷款，为防范资金风险，卖方需就此340万提供担保，该担保机构可由中介公司合作机构来完成，且可以免费提供，但要由卖方签署相关担保文件。收到首付款后，卖方不愿意签署有关担保的文件，认为没必要。后买方为防范资金危险，认为依照合同约定，可以暂停支付房款。卖方认为买方未依约支付房款，遂提起诉讼，要求解除买卖合同，并承担120万元的违约金。买方作为被告提起反诉，要求卖方依约承担违约责任。

判决结果：

驳回卖方原告高X的全部诉讼请求，支持买方的反诉请求。卖方返还60万元首付款，并向被告买方支付60万元违约金。

办案过程：

张律师接受被告买方果某的委托时，买卖双方因该买卖合同纠纷一案的庭审已经进行过一次法庭谈话，本以为自己可以应付庭审的当事人逐渐发现依靠自己掌握的法律知识，不能应付复杂的庭审变化，于是找到张律师代理该案。经研究全部材料，张律师发现，补充协议中关于支付340万元的条款有不同的解释，于是按照法律对于合同有关条文解释的规定，同时，结合相关证人证言以及买卖双方的沟通记录，可以推断出，卖方有先行签署担保合同的义务，以保证买方的资金安全并确定用于偿还该340万抵押款。然后制定了三套庭审思路，以应对原告和法庭的各种可能。庭审开始，法官有些先入为主，对原告有倾向性，但张律师这方据理力争，庭后，又根据庭审情况，起草了全面的代理意见。邮寄给法庭，后多次与法官沟通法律意见，最终法院采纳被告的反诉意见，驳回了原告的诉讼请求，支持了被告的反诉请求。

律师建议：

签订合同时，无论时间多紧，一定要看合同条款，尤其是关键条款。其次，对于买卖房屋这样的大事，一定要做好资金管理，以备资金不能按时支付的风险发生；再次，对于当事人找律师，在与律师接触时，要全面如实地向律师反映案情，以便律师对案情有个大致的判断。第四，庭审前要做好全方位的庭审应对方案，以备各种可能情况的发生；如果发生事先未预料到的庭审情况，就需要依靠律师的庭审经验和专业的知识，让庭审顺利并精彩。第五，庭审中，如遇法官有明显的倾向性，一定要据理力争，不能后退，不能怕得罪法官。因为在庭审中争论的是案件，不是自己的功名利禄，不用害怕打击报复。通过据理力争，才能让案件更清晰明了，让法官对事实有更明确的认知。第六，庭审后，及时根据庭审情况，整理全面的代理意见，邮寄给法官并与法官及时沟通，才能达到最想要的效果。