房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

律师观点分析

上海市闵行区人民法院

民 事 判 决 书

（2017）沪0112民初23277号

原告：杨XX。

委托诉讼代理人：迟X，上海XX律师。

委托诉讼代理人：张XX，上海XX律师。

被告：张XX。

被告：张XX。

委托诉讼代理人：张XX。

原告杨XX与被告张XX、被告张XX房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月1日立案后，依法适用简易程序。并于2018年1月23日公开开庭进行了审理。原告杨XX及其委托诉讼代理人迟X、张XX，被告张XX、被告张XX的委托诉讼代理人张XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告杨XX向本院提出诉讼请求：1、解除原告与二被告签订的《协议书》；2、判令二被告返还原告支付的购房款人民币(以下币种相同)40,000元，并支付该款自2007年12月2日至二被告实际支付之日止，按同期人民银行贷款利率计算的利息，至起诉之日暂计为23,400元；3、判令二被告支付原告装修房屋支付的装修费用80,000元；4、判令二被告赔偿原告预期可得利益损失，具体以评估价格为准。诉讼中，原告依据估价报告书，确定第三、第四项诉请合并后的金额为2,040,000元的预期可得利益损失。

事实与理由：2007年12月2日原告与二被告签订《协议书》约定原告以300,000元的价格购买二被告所有的位于上海市闵行区XX路XXX弄XXX室的房屋，作为婚房。原告于2007年12月2日以现金形式向被告支付房屋预付款40,000元，被告张XX出具收条。由于该房屋系动迁安置房屋，原告与二被告约定2007年12月30日前办理产证，二被告办出产证后，如原告不能办出贷款，则原告以租赁形式租用被告房屋，每月房租600元，40,000元预付款转为租金，租至租金累计满40,000元为止。上述协议签订当日，二被告向原告交付了涉案房屋，原告花费80,000元装修房屋并一直居住涉案房屋至今。2009年1月6日二被告取得涉案房屋的房地产权证，但却未将此事实告知原告，致使原告无法办理贷款手续。原告曾多次询问二被告房地产权证的办理情况，二被告均称未办出。

2013年8月30日二被告向闵行区人民法院起诉要求：1、确认原告杨XX与被告张XX、张XX签订的《协议书》房屋买卖部分解除；2、杨XX立即腾空涉案房屋并将涉案房屋返还给张XX、张XX；3、杨XX按每月1,300元的标准向张XX、张XX支付自2013年6月18日起至返还涉案房屋之日止的房屋使用费。闵行法院于2014年6月20日对(2013)闵民五(民)初字第1815号案件作出判决：1、杨XX向张XX、张XX支付剩余房款260,000元；2、杨XX向张XX、张XX支付补偿款440,000元；3、张XX、张XX在杨XX支付剩余房款和补偿款后三日内协助杨XX办理上海市闵行区XXX弄XX号XXX室房屋的产权过户登记；4、驳回张XX、张XX的全部诉讼请求。二被告不服该判决上诉至上海市第一中级人民法院，一中院于2014年8月29日对(2014)沪一中民二(民)终字第2081号案件作出“驳回上诉，维持原判”的判决。闵行法院及一中院均确认了原、被告的协议书的性质是房屋买卖合同，并判决合同继续履行。

判决生效后就在原告筹措剩余房款和补偿款期间，二被告在原告毫不知情的情况下将涉案房屋转让给案外人金XX，并办理了房屋产权过户手续。后涉案房屋以1,200,000元抵押给中国XX。原告直至2015年3月30日，接到案外人金XX致电要求原告立即搬出涉案房屋，原告才知道涉案房屋已被二被告卖给案外人金XX。

原告已在涉案房屋居住了8年，对房屋进行了较好的装修和维护。二被告置法院的生效判决不顾一房二卖的行为违反了《合同法》及协议书的内容，严重损害了原告的合法权益，并且二被告多次到涉案房屋处强制换锁致使原告无法正常生活，鉴于目前涉案房屋已经卖给案外人，并已经办理抵押登记，原告依据判决书向闵行法院执行局申请执行，因无可供执行财产，被裁定终结执行。现原告依据《合同法》的相关规定要求二被告返还已付房款，支付原告的利息损失，赔偿原告的装修费用及可得利益损失。因与二被告无法协商，无奈诉至法院，请求法院维护原告的合法权益。

被告张XX、张XX共同辩称，协议书是租赁合同关系的协议书，对此在合同补充条款中已经注明，说明这份协议书已经转化为租赁合同关系，而且原告事实上只付了40,000元，应当要解除协议书，因为二被告并不存在出售给原告房屋的事实。另不同意返还房款40,000元及支付利息。原告与二被告签订协议之时原告是以承租人的身份签订协议，原告支付40,000元属实，承租时间是五年半，每月租金600元，故原告一次性支付了租金40,000元，故二被告在五年半的时间内没有主张过租金，在此期间，物业费都是由二被告支付的，所以房屋买卖的说法并不现实。原告承租之时房屋是毛胚房，原告结婚的时候自己装修，而且原告结婚装修的费用由二被告承担也不合理。对于诉请四，究竟这是什么损失二被告不清楚，原告支付了40,000元租金住了5年半，二被告在5年半后要求原告返还房屋，但找不到原告，也没有要求返还房屋，所以对于原告的诉请均不认可。

本院经审理认定事实如下：2007年12月2日，由被告张XX、张XX作为卖方(签约甲方)与原告杨XX作为买方(签约乙方)签订《协议书》一份，约定：涉案房屋面积68.51平方米，产权人被告张XX、张XX，涉案房屋房价300,000元(此房价不可受外界房价升降而改动)，涉案房屋预付款为40,000元；涉案房屋产证于2007年12月30日前办出，如在此日期前无法办出，甲方退还乙方预付款；涉案房屋产证办出后乙方将此房产证拿至银行估价，并由乙方保管；如由于银行原因无法顺利贷款，由于涉案房屋为动迁房，故将推迟至可自由买卖时做产权交割；如由于银行无法正常贷款，导致乙方不能购买涉案房屋时，甲方退还乙方预付款；预付款交付之日起，如甲方不愿将涉案房屋出售于乙方，甲方将双倍返还乙方预付款，如乙方不愿购买涉案房屋(除银行无法正常贷款外)甲方将没收预付款；在交付房款之日起，甲方将涉案房屋的产权房的钥匙交付乙方，由乙方装修婚房；如乙方贷款不能正常做出，则甲方承诺乙方以租赁形式租用甲方的房屋，原40,000元的房款则转为租金；涉案房屋租金为每月600元；甲方办理产权证的契税由乙方承担(发票为证)，如乙方因银行不能正常放贷的情况下，则甲方退还乙方契税(以发票为证)；如果乙方在40,000元的房款转为租金后，贷款仍旧有困难，则甲方仍将涉案房屋的产权房租赁于乙方，直至40,000元租金用完为止；甲方在办理好产权证后，将收件收据的原件交付于乙方，等产证出来后一起去领产权证。

上述协议签订当日，被告张XX、张XX向原告杨XX交付了涉案房屋。原告杨XX向被告张XX、张XX支付了40,000元并入住涉案房屋至今。

另查明，2009年1月6日，被告张XX、张XX取得涉案房屋的房地产权证。2009年至2013年期间，涉案房屋的物业管理费均为被告张XX缴纳。

再查明，2013年8月30日由张XX、张XX作为原告，以杨XX作为被告，向本院提起诉讼，本院于2014年6月20日作出(2013)闵民五(民)初字第1815号一审判决：一、杨XX于本判决生效之日起十日内向张XX、张XX支付剩余房款260,000元；二、杨XX于本判决生效之日起十日内向张XX、张XX支付补偿款44万元；三、张XX、张XX于杨XX支付了前述房款及补偿款后三日内协助杨XX办理上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权过户登记至杨XX名下的手续，相关税费由张XX、张XX与杨XX按国家政策规定各自负担;四、驳回张XX、张XX的全部本诉请求。之后，被告张XX、张XX于2014年8月1日对该一审判决提出上诉，上海市第一中级人民法院于2014年8月29日作出了驳回上诉，维持原判的二审判决。

另再查明，被告张XX、张XX与案外人金XX于2014年8月22日签订《上海市房地产买卖合同》一份，合同约定被告张XX、张XX通过A事务所的居间介绍，将其坐落于闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室的房屋出售给案外人金XX，房地产转让价款为1,150,000元。2014年10月16日涉案房屋登记至案外人金XX名下，2014年12月15日金XX向中国XX申请抵押借款，现涉案房屋他项权利人登记为中国XX，抵押的最高债权数额为1,200,000元，债权发生期间为2014年12月8日至2021年12月8日。

诉讼中，原告提出对涉案房屋的价值评估申请，本院接受委托后，通过上海市高级人民法院委托，上海八达国瑞房地产土地估价有限公司进行了估价，并最终得出估价结论：2017年10月27日，总价值2,740,000元，折合建筑面积单价39,994元/平方米。

针对以上事实及诉请，原告杨XX向本院提供了如下证据：1、2007年12月2日原、被告签订的协议书一份，证明双方约定以300,000元的价格购买两被告的房屋。

2、被告张XX、张XX出具的收条一份，证明原告已于签订协议书当日支付给两被告40,000元房屋预付款。

3、房屋装修合同一份，证明原告装修涉案房屋作为婚房，共计花费装修费80,000元。

4、(2013)闵民五民初字第1815号民事判决书一份，证明2013年8月30日被告起诉原告要求认定协议书为租赁合同，2014年6月20日的一审判决确认原、被告之间的协议书是房屋买卖合同不是租赁合同，并判决继续履行房屋买卖合同。

5、(2014)沪一中民二民终字第2081号民事判决书一份，证明被告在一审败诉后，于2014年8月1日提出上诉，2014年8月29日二审法院作出维持原判的终审判决。

6、上海市公安局(事)件接报回执单一份，证明在一审判决后，被告经常到涉案房屋处进行破坏。2014年7月8日涉案房屋大门钥匙孔被堵，2014年7月24日涉案房屋大门锁芯被换，原告打不开大门；2014年8月29日涉案房屋大门门锁再次被换，原告家中丢失现金50,000元，说明被告经常到原告家中闹事，目的就是让原告搬出涉案房屋；

7、被告张XX、张XX与案外人金XX签订的上海市房地产买卖合同一份，证明在二审期间，二被告知道自己要败诉，于2014年8月22日恶意与案外人金XX签订房屋买卖合同，并以1,150,000元的价格予以出售，目的就是为了让原告无法继续履行买卖合同，原告了解此事后曾要求执行局查封涉案房屋，但执行局要求原告先行支付700,000元，原告担心付款后还是拿不到房屋一直不敢付。

8、上海市房地产登记簿、房地产抵押状况信息一组，证明原告于2015年3月30日接到案外人金XX要求腾空房屋的电话后，至闵行区房地产交易中心查询产权信息发现产权人已经于2014年10月14日变更登记至案外人金XX名下，并于2014年12月10日已经作价1,200,000元抵押给中国XX。

9、闵行区人民法院执行裁定书一份，证明由于被告没有可供执行的财产，闵行区人民法院执行局终结了本次强制执行，当时房屋已经由被告出售给案外人。

10、原告申请所作的房地产估价报告书一份，证明2017年10月27日涉案房屋的总价值2,740,000元，折合建筑面积单价39,994元/平方米。

被告张XX、张XX对原告杨XX所提供的证据经质证后认为：对证据1真实性无异议，是二被告本人签字的；对证据2真实性无异议，当日收到原告支付的现金40,000元；对证据3认为其不知道这个事情，不予认可；对证据4、5真实性无异议，但对判决内容有异议，对于判决结果不服；对证据6认为本来房屋内就不住人，被告去过房屋内，当时被告称是产权人，但现在进不去，所以请开锁的人帮助其开锁；对证据7真实性无异议，当时法院判决后判决了房屋归原告，并要求原告在5日内支付房款，但原告未付款也未保全，之后被告张XX在外欠债较多，故将房屋卖掉了，如果原告把房款及时支付也就没事了；对证据8真实性无异议，房屋的确是出售给了案外人金XX；对证据9真实性无异议；对证据10认为，房屋出售给金XX之时才1,150,000元，应该按照协议、合同约定的价格为准，不可能无限制的迟延时间，应该有个时间节点。如果继续履行合同，原告当时支付给其700,000元，其也是愿意的，但是原告没有支付，后果也是原告的原因造成的。

被告张XX、张XX针对其上述辩称，未有证据向本院提供。

本院结合原告杨XX、被告张XX、张XX对证据的举证及质证意见，以及庭审查明的事实，认定原告杨XX所提供的上述证据均真实、合法，且与本案有关联，本院予以确认并在卷佐证。

本院认为，原告与两被告之间所签订的《协议书》系双方当事人真实意思表示，协议书依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，协议书当属有效，双方均应按照协议书约定全面善意地履行各自的合同义务。且关于协议书所确定的合同关系为买卖合同关系在之前的生效判决书中已经阐述，对此本院不予赘述。在合同履行过程中，原告已经按约支付了部分房款，然被告在之前诉讼案件的二审期间将涉案房屋对外出售，且已经将涉案房屋的产权变更登记至案外人金XX名下，而案外人金XX在取得涉案房屋之后，进行了抵押权登记，故本院足以认定两被告将涉案房屋再次对外出售的行为显然存在拒绝履行本案协议书的违约行为，对此两被告理应承担相应的违约责任。考虑到涉案房屋已经变更登记至案外人金XX名下的客观事实，双方之间的协议书实已无履行的可能，原、被告之间签订的协议书的合同目的已经无法实现，故本院认为原告有权解除双方之间所签订的协议书。关于涉案协议书的解除时间，本院以被告签收本案起诉状副本之日即2017年8月5日作为合同解除之日。合同解除后，尚未履行的终止履行，已履行的，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿。基于合同解除，二被告应返还原告已支付的购房款40,000元。但原告从该笔款项支付之日起计算利息损失，显然不当，且考虑到原告实际居住涉案房屋多年的事实，本院认为原告主张该项诉请有所不当，对该诉请本院不予支持。

而本案的争议焦点是：原告所主张的房屋增值损失具体金额的认定。基于两被告方的上述违约行为，原告有权主张要求被告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。违约方给守约方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得利益。而违约可得利益，是指当事人一方违反合同使权利人在正常、适当履行情况下本来可以实现和取得的财产利益未能实现和取得，或者称其为因违约导致权利人应增加而未增加的那部分财产。本案中原告对涉案房屋增值部分损失的赔偿要求，即为违约可得利益损失赔偿。涉案的协议书因两被告的违约行为予以解除，两被告应当承担由此给原告造成的全部损失。具体到本案，违约可得利益损失预见主体是两被告，预见时间为缔约当时，预见标准为社会一般人能够预见或应当预见。鉴于原告主张的违约可得利益损失是一种将来可能发生的利益，具有期待性，故其实现所依赖的条件包括：第一、被告正确、适当地履行合同；第二、在被告交付房屋的前提下，原告能够获取的利益。因此，对于原告主张的可得利益损失，需要充分证据证明，必须是若没有被告的违约行为则必然会产生的增值，也就是说，在被告依约履行合同义务时，原告必然会获取其主张的增值收益。审理中，原告申请对涉诉房屋目前的市场价值进行评估，即如果不是因为被告违约无法交付涉诉房屋，根据被告在签订房屋买卖合同时的预见，原告应当为该房屋的产权人，原告理所应当为该房屋的市场价值的所有人。因此该房产的市场增值部分，应当属于被告可以预见的损失，原告有权享有涉诉房屋的增值部分，以使原告出于合同已被适当履行的状态，故本院对原告主张的房屋增值收益的诉请予以支持。但具体本案仍需要确定合同如能履行时原告所应获得的利益的时间。原告认为应当以2017年10月27日作为房屋价值的评估基准日，按照该日的评估价值与房屋成交价格的差距为原告的违约可得利益损失。被告则认为应以2014年8月22日其与案外人金XX所签订的房屋买卖合同所确定的1,150,000元作为依据。而对可得利益的损失赔偿，确定损失的时间节点通常应当是合法权益受到侵害的时间，该时间节点应当是一个对双方来讲都相对固定、明确，且不受人为因素、市场因素影响的时间。原告于2017年8月1日提起本案诉讼，被告的违约行为已经发生，且涉案房屋已经变更登记至案外人金XX名下，结合二被告的违约恶意程度，同时考虑到原告长期在涉案房屋内居住的事实，本院确定以2017年10月27日作为评估基准日，依据估价报告确定的金额，据此本院认定涉诉房屋增值部分的损失金额为2,740,000元-740,000元=2,000,000元。被告理应对原告该部分房屋增值的损失予以赔偿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款之规定，判决如下：

一、解除原告杨XX与被告张XX、张XX于2007年12月2日所签订的《协议书》；

二、被告张XX、张XX于本判决生效之日起十日内返还原告杨XX房款40,000元；

三、被告张XX、张XX于本判决生效之日起十日内赔偿原告杨XX房屋增值损失以2,000,000元计；

四、驳回原告杨XX的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取计1,584元，财产保全费1,237元，评估费8,400元，合计11,221元，由被告张XX、张XX负担(并于本判决生效之日起十日内直接支付给原告杨XX)。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员　刘　锋

二〇一八年三月九日

书记员　许XX

附：相关法律条文

《中华人民共和国合同法》

第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……

第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。