房屋买卖合同纠纷

律师观点分析

上海市浦东新区人民法院

民 事 判 决 书

（2018）沪0115民初49789号

原告(反诉被告)：袁X，女，1981年4月5日生，汉族，住上海市浦东新区。

委托诉讼代理人：桂XX(系原告袁X丈夫),住同原告袁X。

被告(反诉原告)：叶XX，男，1954年3月2日生，汉族，住上海市浦东新区。

被告(反诉原告)：李XX，女，1955年4月30日生，汉族，住上海市浦东新区。

上列两被告共同委托诉讼代理人：张XX，上海XX律师。

原告(反诉被告)袁X(以下简称原告)与被告叶XX、李XX(反诉原告)(以下简称被告)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月4日立案受理后，依法适用简易程序。审理中，被告叶XX、李XX提起反诉，本院受理后与本诉合并审理，于2018年8月23日公开开庭进行了审理。原告袁X及其委托诉讼代理人桂XX、被告叶XX及其与李XX的共同委托诉讼代理人张XX到庭参加诉讼。后依法转为普通程序，于2019年3月5日再次公开开庭进行了审理。原告袁X及其委托诉讼代理人桂XX、被告叶XX、李XX的共同委托诉讼代理人张XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告袁X向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告购房尾款5万元(人民币，下同)；2、判令被告赔偿原告自2018年5月24日起至实际支付之日止的损失(以5万元为基数，按同期银行一年期贷款利率4.35%计算)；3、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2016年1月9日，原告将位于上海市康桥镇康XX房屋(以下简称系争房屋)出售给被告。2016年4月2日，原告将其本人及女儿的户口从系争房屋内迁出。2016年4月，原、被告完成房屋过户。在过户完成后，被告向辖区派出所查询后发现系争房屋内存在四个未知滞留户口(非原告及其亲属)。被告向原告及中介提出此问题，双方就该滞留未知户口问题达成一致意见，并于2016年5月2日签订协议书。协议书约定被告暂扣5万元尾款，待系争房屋内户口全部清空后归还原告。2018年3月8日，上海市公安局印发了《上海市常住户口管理规定》，该规定自2018年5月1日起实施。根据该规定第三十二条：“房屋所有权或者公有居住房屋承租权因交易已发生转移，现权利人或者承租人申请将房屋内原有户口迁出的，房屋所在地公安派出所应当通知原有户口人员迁出，对拒不迁出或者无法通知的，可以直接将其户口迁至社区公共户。”2018年5月2日，原告前往康桥派出所，就未知滞留户口一事咨询户籍民警，户籍民警明确回复可以迁出，但需要产权人提出申请。之后，原告多次与被告协商，希望被告配合申请滞留户口迁出，并退还暂扣的5万元尾款，但被告只愿意返还2.50万元。2018年5月14日，原告委托律师向被告发送律师函，希望被告于2018年5月23日上午九点到康桥派出所提出迁出未知户口的申请，但被告未能赴约，并回复原告短信予以拒绝。原告认为，双方进行房屋买卖时，原告并不知道系争房屋内除原告和其女儿的户口外尚有其他户口。原告在出售过程中已如期将自己和女儿的户口迁出系争房屋。过户完成后，被告告知房屋内存在四名未知滞留户口，故同意暂时由被告扣留5万元尾款。2018年5月1日起，本市关于户口的新规实施，只要被告提出申请，即可将未知滞留户口迁入公共户。原告已通知被告配合申请，但被告明确予以拒绝。被告的行为违背基本的诚信，为永久性扣留5万元，故意不配合申请未知户口迁出，且被告的行为已造成原告损失。原告为此诉至法院，要求判如所请。

被告叶XX、李XX辩称，不同意原告的诉请。原告有先履行的义务，原告未按约迁走上上家四个户口，支付尾款的条件未成就。原告在签订房屋买卖合同时，隐瞒有上上家四个户口，未按合同约定造成违约，应当承担违约金。违约金金额已经大于尾款，故不同意支付尾款。

被告叶XX、李XX向本院提出反诉请求：1、判令原告支付2016年5月13日起至2018年5月23日止未迁户口赔偿金14.82万元；2、本案反诉费由原告承担。事实和理由：2015年12月31日，原、被告就系争房屋签订居间协议，协议约定系争房屋总价248万元，协议第三条第四款约定“2016年3月15日前办理户口迁出手续，如未按时迁出，甲方承担赔偿责任，每逾期一日，应按200元/天，向乙方支付赔偿金，直至原有户口迁出时止。”2016年1月9日，双方签订《上海市房地产买卖合同》及补充协议，其中补充条款(一)第四条约定：“若该房地产内存有户口，则甲方承诺在该房地产所属区域的房地产交易中心出具以乙方为申请权利人的收件收据后二十日内，向公安派出机构办理完结原有户口迁出手续。如未迁出，甲方承担赔偿责任，每逾期一日，应按200元/天，向乙方支付赔偿金，直至原有户口迁出止。”2016年4月22日，被告领取房地产权证，按照合同约定被告应在2016年5月13日前迁出系争房屋原有户口，但原告至今未迁出系争房屋原有户口。原告与被告签订房屋买卖合同时，恶意隐瞒系争房屋内有其上家陆XX一家四个户口的事实，直至被告于2016年4月20日至派出所查询发现有四个户口，原告才承诺在2016年5月13日交房前将四个户口迁出。交房后原告一直欺骗被告，一直没有迁出四个户口。原告的行为已构成违约，应当向被告支付赔偿金。被告为此提起反诉，要求判如所请。

针对反诉，原告袁X辩称，原告在交易过程中不知道有上家户口。中介告知原告有其他户口，双方针对户口滞留的问题签订了协议书，约定暂扣尾款5万元。原告不知道有其他户口的存在，被告在过户完成后才告知原告有其他户口，原告不存在恶意隐瞒。被告在买卖过程中也没有查询户口问题，被告提出的损失是不存在的，户口在里面也不影响交易和使用。被告不配合办理户口迁出就是想扣留尾款。

本院经审理认定事实如下：2015年12月31日，原、被告就系争房屋签订《房地产居间协议》，约定被告向原告购买系争房屋，房屋总价248万元，原告承诺于2016年3月15日前办理户口迁出手续，如未按时迁出，原告承担赔偿责任，每逾期一日，应按200元/天，向被告支付赔偿金，直至原有户口迁出时止等等。2016年1月9日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》及《房屋买卖合同(协议书)》，约定：若该房地产内存有户口，则原告承诺在该房地产所属区域的房地产交易中心出具以被告为申请权利人的收件收据后二十日内，向公安派出机构办理完结原有户口迁出手续。如未迁出，原告承担赔偿责任，每逾期一日，应按200元/天，向被告支付赔偿金，直至原有户口迁出止等等；房款支付方式为：被告于签订合同当日支付原告首期购房款120万元(含定金5万元)，第二期房款73万元由被告于2016年3月31日前支付给原告，第三期房款50万元由被告以贷款方式支付给原告，具体支付时间以银行放款日为准，尾款5万元于交房当日及户口迁出当日支付等等。2016年4月22日，系争房屋经核准登记至被告名下。2016年5月2日，原、被告签订《协议书》，主要内容为：被告发现系争房屋内有四个未知户口滞留(非原告及其家人户口)，原告承诺会督促对方尽快迁走。为交易流程正常进行，经双方协商一致同意，该房产交房后由被告暂扣尾款5万元，待该房产户口全部清空，即可归还原告。

2018年5月14日，原告委托律师向被告发送律师函，通知被告于2018年5月23日上午九点到康桥派出所配合原告将滞留户口迁出。2018年5月23日，原告短信告知其已在康桥派出所等候，询问被告当天是否会过来配合办理滞留户口的迁出等等。被告回复等事情解决自己会去办的，走法律途径等等。2018年7月，原告诉至本院，要求判如所请。

另查明，2019年2月1日，系争房屋内原有户口(陆XX等4人的户口)已被迁至沪南公路XXX号(公共户口)。

上述事实，由房地产居间协议，上海市房地产买卖合同，协议书，律师函及短信，户籍信息摘抄，原、被告的陈述等证据证实。

本院认为，原、被告之间签订的房地产买卖合同及协议书系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，当属合法、有效，双方均应遵照履行。根据双方于2016年5月2日签署的协议约定，系争房产交房后由被告暂扣尾款5万元，待系争房产内户口全部清空即可归还原告。原告在提起本案诉讼时，系争房屋内的原有户口尚未迁出，但本案审理中，系争房屋内的原有户口已被迁移至公共户口，故对于原告提出的要求被告支付尾款5万元的诉请，本院予以支持。对于原告提出的自2018年5月24日起至实际支付之日止的损失的诉请，因缺乏依据，本院对此不予支持。根据合同约定，原告应在房地产交易中心出具以被告为申请权利人的收件收据后二十日内办理完结原有户口迁出手续，如逾期则按照每天200元支付赔偿金。原告虽辩解双方已于2016年5月2日就滞留户口问题达成协议，但从该协议内容来看，双方约定的是尾款5万元的支付条件，而非被告免除了原告未按期迁出原有户口的违约责任。原告未能按约迁出原有户口，违反了合同约定，应承担相应的违约责任。庭审中原告对未迁出户口赔偿金按照每日200元计算持有异议，认为未迁出户口并未对被告造成损失。考虑到原告的违约行为仅为未迁出原有户口，且庭审中被告未就实际损失进行举证，故本院对于原告提出的辩解意见予以采纳，未迁出户口赔偿金的计算标准由本院综合上述内容酌情调整为每日80元。对于未迁出户口赔偿金的计算期限，系争房屋于2016年4月22日被核准登记至被告名下，故被告要求自2016年5月13日起计算未迁出户口赔偿金并无不当；根据《上海市常住户口管理规定》，自2018年5月1日起，对于案外人的户口滞留问题已经有相应的救济途径，且被告已在本案中根据该规定办理了原有户口的迁移，故本院认为本案中未迁出户口赔偿金可计算至2018年4月30日止。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条的规定，判决如下：

一、被告叶XX、李XX于本判决生效之日起十日内支付原告袁X购房尾款5万元；

二、原告袁X于本判决生效之日起十日内支付被告叶XX、李XX未迁出户口赔偿金(按每日80元标准，自2016年5月13日起计算至2018年4月30日止)；

三、驳回原告袁X的其余诉讼请求；

四、驳回反诉原告叶XX、李XX的其余诉讼请求。

负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费1,051.20元，由原告袁X负担1.20元，被告叶XX、李XX负担1,050元；反诉案件受理费1,632元，由反诉原告叶XX、李XX负担1,014元，反诉被告袁X负担618元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审　判　长　　马建红

审　判　员　　龚燕敏

人民陪审员　　王　燕

二〇一九年五月五日

书　记　员　　陈XX

附：相关法律条文

一、《中华人民共和国合同法》

第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

依法成立的合同，受法律保护。

第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

二、《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。