开发商逾期交房业户维权索赔违约金和损害赔偿能否同时适用

2021年2月，钱某作为买受人与出卖人某房地产公司签订《济南市商品房买卖合同》，约定钱某购买某房地产公司开发建设的某处预售商品房，总价款为50万元。合同签订后，钱某按合同约定向某房地产公司支付了首期房款并办理完毕了剩余房款的按揭贷款手续。截至2022年6月，经钱某多次催告，某房地产公司仍未向钱某交付案涉房屋。无奈之下，钱某将该房地产公司诉至济南市槐荫区人民法院。

钱某要求某房地产公司按照合同第九条约定，以总房款50万元为基数，按日万分之一的标准计算，支付自2021年7月1日至2022年6月30日的逾期交房违约金18250元。

本案中钱某已经按合同约定的时间和金额向房地产公司支付了购房款，已完成合同义务，而某房地产公司却未按合同约定的交房时间将涉案商品房交付给钱某，构成违约，应承担相应的违约责任。

钱某认为，出卖人某房地产公司超过合同约定期限后仍未交房，致使自己一直租房居住，所以，该房地产公司还应该承担自己因租房造成的损失18000元。

那么，违约金和违约损害赔偿能否同时适用呢？

违约金和违约损害赔偿都是救济违约损害的方式，当事人在合同中可以约定违约金条款，也可以约定违约损害赔偿的计算方法。违约金以补偿性为原则，如法律无特别规定或者合同无特别约定，对于违约金的性质，应认定为“赔偿性违约金”，其作用在于“填补损失”。

那么，如果实际损失远远高于合同约定的违约金，守约方该如何维护自身权益？

如果违约金与损失赔偿并用的话，会使得守约方获得重复填补。如果约定的违约金低于造成的实际损失的话，守约方可以向法院申请予以增加，法院将以实际损失为基准，根据公平和诚实性原则予以考虑当事人的过错程度，合同的履行情况以及预期利益等综合因素对违约金的数额进行适当调整。

需要注意的是，如果双方在合同中明确约定违约金性质为“惩罚性违约金”，此时，违约金的作用体现为重在惩罚违约行为，守约方可以同时主张违约金与损失赔偿。

因钱某与某房地产公司在《济南市商品房买卖合同》中已明确对出卖人逾期交房的违约责任进行了约定，即支付违约金，违约金已具有填补守约方损失的功能，而钱某再次要求赔偿因逾期交房产生的租金损失，没有合同约定和法律规定，法院不予支持。

最终，法院依法判决：某房地产公司自判决生效之日起十日内支付钱某逾期交房违约金18250元，驳回钱某的其他诉讼请求，现该判决已生效。
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