“一房二卖”房屋还被无处分权人抵押，房子到底归谁？

案情回顾

朱某将一套拆迁安置房以36万元的价格卖给王某。王某支付了部分房款后装修入住，因当时拆迁安置房不符合办理房屋登记条件，故王某购买后一直未能办理过户登记。后朱某又将安置房以68万元的价格卖给王xx，在领取不动产权证后将房屋登记到了王xx名下，王xx以涉案房屋作为抵押在某银行办理了60万元个人经营性贷款。

王某将朱某、王xx、某银行诉至法院，要求确认朱某与王xx之间的房屋买卖合同无效，某银行注销抵押登记后，王xx与朱某协助王某办理过户登记。

法院审理

法 官 说 法

《中华人民共和国民法典》第三百一十一条规定，当事人能否善意取得抵押权，参照适用所有权善意取得的法律规定，即应当符合以下条件：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。关于“善意”的认定，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》第十四条规定，受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。本案中，某银行作为专业金融机构，应当按照《中华人民共和国商业银行法》第三十六条的规定，对抵押物的权属和价值以及实现抵押权的可行性进行严格审查，但是，某银行在办理案涉个人经营性贷款过程中，对当事人提供的抵押房屋未进行现场查看，以核实房屋的实际居住状况，对今后抵押权实现的可行性也未作合理的分析判断，而仅凭当事人提供的不动产权证就贸然办理抵押贷款，致使未能发现抵押房屋存在权利瑕疵，属于应当知道抵押人无处分权的情形，某银行存在重大过失，故在人民法院依法认定抵押人无权处分抵押房屋的情况下，某银行不能善意取得抵押权，对其已办理登记的抵押权不予法律保护，在真实权利人主张权利后，某银行应当注销其抵押登记，再由其他当事人协助将涉案房屋登记至真实权利人名下。