律师观点分析

范云鹏与刘志锐房屋租赁合同纠纷2016民终4262二审民事判决书 广东省广州市中级人民法院 民事判决书 （2016）粤01民终4262号 上诉人（原审原告）范云鹏,身份证住址广州市越秀区。 委托代理人A,广东XX律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）A,身份证住址广州市XX。 委托代理人A,广东XX律师事务所律师 上诉人A因房屋租赁合同纠纷一案,不服广州市白云区人民法院（2015）穗云法江民初字第489号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。 原审法院经审理查明：2015年7月18日,A（甲方）与B（乙方）签订一份《租赁合同》,约定：“第一条、甲方将坐落在广东省广州市白云区江高镇大田XX一横1.3.5.7号的1楼一个门面及二楼以上,已装修好的场地及建筑以现有状态出租给乙方使用。乙方已对甲方所要出租的场地、建筑做了充分的了解,愿意承租该场地及建筑。第二条、租赁用途为公寓用途。第三条、租赁期限自2015年7月20日起至2023年7月19日止共计8年。装修期为2015年7月20日至2015年9月20日止为免租期。第四条、该物业办公室及住宿面积约1580平方,两项总租金共计为￥29000元。该场地月租金每三年递增10%。第五条、租赁期内的水、电、设备、物业管理、卫生、治安及相关土地使用税等费用按相关部门规定的价格另行计量计价,费用由乙方承担。其费用按月结算。乙方于次月的前5日内向甲方交纳。如XX拖延,甲方可向乙方加收滞纳金（每日3%）。第六条、本合同签订当日乙方须向甲方交纳￥40万元人民币作为合同保证金,该合同保证金待合同期满后返还。甲方收到租赁保证金后向乙方开具凭证,保证金退还时以交回凭证为准。乙方如果按照本合同履行合同约定义务,甲方应在租赁期满时将场地租赁保证金无息退还给乙方；乙方未履行合同约定义务的,甲方不退还乙方交纳的合同保证金。……。”同日,A收到B交付的保证金40万元,A也接收涉案场所。 2015年9月18日,范云鹏以涉案房屋存在质量问题及没有合法产权证、报建材料为由向原审法院提起本案诉讼,请求判令：1、确认A、B于2015年7月18日就广州市白云区江高镇大田XX一横1.3.5.7.号的1楼一个门面及二楼以上所签订《租赁合同》无效；2、B立即向A退还租赁保证金40万及利息（利息以40万为基数,按中国人民银行同期贷款利率从2015年7月18日起计至A返还全部保证金之日,暂计算至起诉之日利息为：人民币3500元）；3、A立即向B赔偿前期投入的损失113978元。 A原审辩称：1、对第一项诉讼请求,A、B双方是就涉案物业签订的租赁合同,A对场地充分了解后才签订了合同,合同条款没有违反法律的强制性规定,是有效的,如果法庭认定合同无效,A应按合同约定支付房屋使用费29000元,至房屋交还A为止。2、关于保证金,我方认为合同是有效的,是双方真实的意思表示,若合同无效则根据双方签订合同约定只是返还定金,无需支付利息,A要求支付利息的请求,无事实和法律依据。3、对诉讼请求第三项,A前期投入无事实依据,综上,我方认为应当依法驳回A的所有诉讼请求。 原审庭审中,A提交了：1、2015年9月1日,A委托律师向B发出的《律师函》；2、涉案房屋质量问题照片；3、A装修涉案房屋及投入费用清单、收据。拟证明涉案房屋存在严重的质量问题,且A未能提供涉案房屋主体的消防安全审批或者备案证书、房产证、建设工程规划许可证等相关资料,导致涉案合同无效,因此而投入的费用属于实际损失。 原审庭审中,A提交了：１、编号为“XX郊江字第055568号”的《农村（墟镇）宅基地使用证》,该证记载了使用人为“A”,宅基地坐落于江高镇大田村蟠龙里,出证日期为1993年10月13日,并提交了由广州市XX出具的《证明》,证明宅基地坐落地址就是涉案场所地址,《农村（墟镇）宅基地使用证》中的使用人“龙某甲”与本案中的案外人“龙某乙锡”同属一人；2、A（乙方）与龙某乙锡（甲方）签订的《租赁合同》,约定：“一、甲方位于白云区江高镇大田村大田XX一横1号、3号、5号、7号,出租给乙方使用4层米约1750平方。……。二、楼房的租赁期限23年。自2015年3月1日至2038年2月30日。2014年10月1日至2015年2月30日为装修免租期。三、第一年租金每月人民币￥19000元（￥壹万九千元正）。……。”并称涉案场所是由宅基地使用人A乙锡与其签订上述合同,由其承租涉案场所,并经A乙锡同意将该场所转租予B。对上述A之陈述,A乙锡予以确认；3、广州市XX出具的《证明》,内容：“我村村民A（身份证号：××）在本村范围内拥有宅基地（宅基地号：055568）宅基地地址：广州市白云区大田XX、3号、5号、7号。其于1993年10月13日在其宅基地上建筑共4层半建筑物。是经过我村村委及相关部门同意的。自1994年建成起至今,没有重新拆建、改建过。”拟证明涉案房屋经相关部门同意后建成；4、广州市XX出具的《房屋租赁登记备案证明》（穗租备2015G1100600394号）,内容：“出租房屋地址白云区大田村大田XX一横1、3、5、7号首层（广州市白云区江高镇大田村大田XX一横1、3、5、7号）,出租人A锡,承租人A,租赁用途商业用途,租赁面积1750.00平方米,租赁期限2015-11-04至2016-11-03,根据穗府办[2012]1号文件规定,该房屋只作临时商用等。”拟证明涉案房屋出租的合法性。 原审庭审中,原审法院向范云鹏释明,若涉案《租赁合同》有效,是否变更诉讼请求,A表示不变更诉讼请求。 原审另查：A取得涉案房屋至今无向B缴纳过租金。至今,A仍使用和管理涉案房屋。 原审法院认为：本案争议焦点为范云鹏、刘志锐于2015年7月18日签订的《租赁合同》是否有效？本案现有的证据可证实：其一,涉案房屋是经村委会及相关部门同意,自1994年建成至今,无重新拆建、改建；其二,涉案房屋经广州市XX审核同意可作为临时商业用房；其三,涉案宅基地使用人A乙锡对B转租涉案房屋的行为予以认可；其四,2015年7月18日A、B签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示。综上：上述合同的内容无违反相关法律和行政法规的强制性规定,合法有效。故此,A以涉案房屋存在严重的漏水和质量问题、电梯和消防不合格存在严重的消防隐患、房屋没有合法的产权证和合法的报建材料,导致其无法办理营业执照为由,主张合同无效、退还保证金40万元及利息和赔偿前期投入损失之诉请,无事实和法律依据,原审法院不予支持,予以驳回。 综上所述,原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,于2015年12月28日作出如下判决：驳回原告A的全部诉讼请求。本案受理费8975元,由原告A负担。 判后,上诉人A不服原审判决,向本院提起上诉称：一、A提供的《农村(墟镇)宅基地使用证》不具有合法性。1、该证记载的使用人姓名为“A”,并非“A甲耀”,如A认为存在笔误,必须经合法的发证单位予以重新更正,而非让有利害关系的单位随意出具证明。2、根据《中华人民共和国土地管理办法》第六十二条第三款规定,农村村民住宅用地,经乡(镇)人民政府审核,由县级人民政府批准。而该证并非县级人民政府批准发证的,发证单位没有发证的权限。3、该证记载的用地面积为160平方米,远远超过了《广东省土地管理实施办法》第二十一条第一、二款、《广东省实施(中华人民共和国土地管理法)办法》第三十六条规定的法定最高标准,明显不合法。4、根据广州市XX《关于开展广州市农村集体土地登记的通告》第三点第三项规定,该证需要换发宅基地使用权登记证,在2013年12月31日前未能申请换证的,该证失效。二、即使上述《农村(墟镇)宅基地使用证》合法有效,该证规定的用地面积为160平方米,楼高四层。但涉案房屋的实际占地面积是320平方米,楼高五层,涉案房屋的建设该证严重不符,明显超标准建设,属于违章建筑。三、涉案房屋没有取得建设工程规划许可证或房产证,属于违章建筑。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定,出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。涉案房屋没有取得建设工程规划许可证或房产证,属于违章建筑,该房屋所签订的租赁合同也属于无效合同。综上,上诉请求撤销原审判决,改判：1确认A与B于2015年7月18日就广州市白云区江高镇大田XX一横1.3.5.7号的一楼一个门面以及二楼以上所签订的《租赁合同》无效；2、B立即向A退还租赁保证金以及利息(利息按同期银行贷款利率从2015年7月18日起计算至B返还全部保证金之日)；3B立即向A赔偿前期投入的损失113978元；2、B承担本案一审、二审的全部费用。 A二审答辩称同意原审判决。 经查,原审法院查明事实无误,本院予以确认。 二审中,A和B均确认涉案房屋的占地面积为320平方米。另外,A提交了：1、编号为“XX郊江字第055567号”的《农村（墟镇）宅基地使用证》,该证记载了使用人为“A”,宅基地坐落于江高镇大田村蟠龙里,出证日期为1993年10月13日；2、广州市XX出具的《广州市宅基地情况表》,载明编号宅基地证号为XX郊江某第055567号的宅基地户主为A,批准用地面积为160平方米,建筑面积为640平方米,层数为4,备注将“A”更正为“B”；2、广州市XX出具的《广州市宅基地情况表》,载明编号宅基地证号为XX郊A第055568号的宅基地户主为B乙锡,批准用地面积为160平方米,建筑面积为640平方米,层数为4,备注将“A乙”更正为“A乙锡”；3、户口簿,载明A是B乙锡的妻子；4、广州市XX出具的《证明》,内容为A宅基地使用证证号穗郊江某第055567号与B乙锡两宅基地相邻并共建4层半楼,其详细地址为：广州市白云区大田XX、XX、5号、7号。 本院认为：虽A在原审仅提交了编号为“XX郊江字第055568号”的《农村（墟镇）宅基地使用证》,但其在二审又补充提交了编号为“穗郊江字第055567号”的《农村（墟镇）宅基地使用证》、广州市XX出具的《证明》等证据,显示上述两使用证的批准用地面积共为320平方米,与A及B均确认涉案房屋的占地面积一致,且该两使用证的使用人为夫妻,广州市XX出具的《证明》亦证明涉案房屋包括了上述两使用证,故本院认定涉案房屋使用了“穗郊江字第055568号”及“穗郊江字第055567号”的《农村（墟镇）宅基地使用证》所包含的土地。 关于上述《农村（墟镇）宅基地使用证》是否合法和涉案房屋是否违章建筑的问题。就涉案房屋的合法性,如前所述,A已提供了上述两宅基地使用证予以证明,上述使用证系由相关行政部门核发,该两证均载明涉案房屋的合法面积为4层,故上述《租赁合同》中超出4层部分的房屋租赁条款无效,原审认定上述租赁合同全部有效误,本院予以纠正。但A现以涉案房屋未取得建设规划许可证或房产证为由主张涉案房屋全部属于违章建筑,理由显然不成立,本院不予支持。由于上述合同的部分条款无效并不影响上述合同整体的履行,故A要求退还保证金及赔偿损失缺乏依据,本院亦不予支持。 综上所述,A的上诉理由部分成立,其上诉请求应予部分支持。原审查明事实基本清楚,但部分处理不当,本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条的规定,判决如下： 一、撤销广州市白云区人民法院（2015）穗云法江民初字第489号民事判决； 二、确认刘志锐与范云鹏于2015年7月18日签订的《租赁合同》中关于广州市白云区江高镇大田村东一横1.3.5.7号超出4层部分的房屋租赁条款无效； 三、驳回范云鹏的其他诉讼请求。 本案一审、二审受理费各8975元,均由A负担8875元,A负担100元。 本判决为终审判决。 审判长A 审判员B 代理审判员C 二〇一六年六月十七日 书记员D