动迁安置房，没有办理小产证，过户时卖方反悔，买方怎么办？

动迁安置房，由于设置有“限售期”，因此在限售期未到，房屋是无法过户的。而实务中，一些被安置人在未办理小产证的情况下就急着将房子卖掉。由于暂时不能办理房产证，因此交易时售价往往明显低于售价，而限售期经过后，可以过户时，卖方又觉得买亏了，往往会让买房弥补差价。而该差价少则几十万，多者几百万。而对于尚未办理小产证的动迁房，卖方不配合过户，该如何维权呢？

为了便于理解，以下以一个真实的案例为例进行说明（所涉人物为化名，内容进行必要删减和改写）：

戴某购买了金某的一处动迁安置房，尚在限售期，也没有办理小产证。戴某支付了大部分房款，尚有一部分尾款没有支付。而且权利人有2人，另一人权利人邹某为金某代签。5年后（注：当时的限售期为5年，目前的限售期已经改为3年），戴某要求卖方配合过户，这时卖方则要求其补足差价，负责不配合办理小产证，更不会配合办理过户。于是，戴某起诉至法院，要求卖方配合过户。开庭时，邹某也被追加为被告，但明确表示其对金某卖房一事并不知情，不同意戴某的全部诉讼请求。

上述案例，存在以下两个焦点问题：

一、没有办理“小产证”的情况下，能否办理过户？如果不能，则如何解决？

答：没有办理小产证”的情况下无法办理过户手续。由于办理小产证需要开发商的配合，因此可以追加开发商为第三人，配合办理“小产证”。本案法院的判决是，被告应在本判决生效之日起十日内办理房屋产权登记手续（“小产证”），第三人开发商协助被告办理；诉争房屋登记在被告名下三日内，被告邹协助原告戴某将上述房屋产权登记过户至原告戴某名下。

由于尚未办理“小产证”，因此，房屋尚未登记在被告的名下。如果要将房屋过户在买方原告的名下，则仍然要先将房屋登记在被告的名下，然后再从被告名下变更登记在原告的名下。

二、另一权利人邹某并没有签字，则该房屋买卖合同是否有效，他是否应该配合办理过户手续？

对于，权利人邹某表示对金某卖房一是并不知情，也没有在合同上签字一事。法院的意见是，邹某在系争房屋由原告实际控制并使用近五年之久，从未对系争房屋的占有使用、收益、管理等有任何监管，也未承担过系争房屋的任何费用，况且邹某也居住在系争房屋附近，完全有条件积极审查房屋的情况并及时提出异议，虽邹某曾在案件审理中表示知晓房屋出售后提出过质疑，但对此并无任何证据证明，也并无相关的实质行动，本院难以采信，其虽主张为房屋的权利人，然而却如此对房屋权利长期的漠视和放任，缺乏正常权利人对自有财产应有的关注，有悖常理，由此足以视为其对系争房屋转让行为的默认，故对邹某关于系争房屋出售不知情的抗辩，本院难以采纳。

综上所述，对于购买动迁安置房，只有合同条款没有问题，也依约支付了房款并入住，限售期过后，卖方反悔的，完全可以通过法律的途径进行维权。买方不需要支付任何额外的费用，卖方也要配合办理过户手续。

文/上海杜继业律师（未经许可，不得转载）