买卖动迁安置房常见的七大法律风险及规避之法

动迁安置房由于存在较长的“限售期”，双方签订房屋买卖合同后无法及时过户，而限售期过后，几年时间，房价势必大涨，因此卖家毁约率相当高。有的卖家直接提出涨价，有的卖家想法设法阻止合同继续履行，因此产生了较多的纠纷。我们工作中遇到过各种违约形式，也接到过相当多当事人的咨询，也曾撰写多篇文章，对购买动迁安置房常见法律风险进行解析。我们将在本文中对动迁安置房买卖的常见纠纷进行汇总，供朋友们参考。（上海杜继业律师原创，未经许可，不得转载，13611980805）

一、在限售期内所签的房屋买卖合同是否有法律效力

这个问题可以明确回答，无论从法理还是司法实践来看，限售期内所签的动迁安置房买卖合同都是有法律效力的，理由简述如下：

《上海市动迁安置房管理办法》第23条规定“动迁安置房在取得房地产权证后的3年内，不得转让、抵押……”这一规定属于地方规范性文件，而合同法司法解释明确规定，确认合同无效，不得以地方性法规、政府规章作为依据。因此，在“限售期”内所签的动迁安置房买卖协议是有效的。但是，对于过户时间还是要受上述规定的约束，须在“大产证”和“拆迁安置协议”均满3年后才能过户。

二、公证能够防止动迁安置房卖方毁约吗

首先，上海市公证系统内部有文件，公证机构一般都不受理涉及动迁安置房相关的公证手续。当然，据我们了解到，极个别的公证处可以受理有关动迁安置房买卖委托手续的公证。由于大多数公证处不受理上述公证，实务中一些中介机构以有关系为名，收取几万元的费用帮助当事人办理公证。

退一步说，如果能够办理公证，到底有没有用呢？

对于房屋买卖合同而言，合同的生效与是否公证并没有必然的关系。而对于办理公证委托过户手续也不能根本有效阻止卖方违约，因为委托协议可以单方撤销的，也就是说，卖方如果反悔，即使有公证过的委托协议，卖方也可以不经买方同意单方撤销之前的公证过的委托协议。

综上，公证并不能有效防止卖方毁约。

三、限售期过后，可以过户时卖方有义务配合买方重新签订房屋买卖合同吗

卖方配合重签合同应属于其履行合同义务的一部分，卖方有义务按照房管部门的要求重新签订房屋买卖合同。但是，必须要提出的是，这里所谓的重新网签，绝不是可以任意修改合同条款，如合同的主体，即买卖双方人数以及相关已经达成的条款，均不可以随意修改。

四、卖方为毁约而刻意将已售房屋抵押或者被查封怎么办

由于限售期的动迁置房是不得进行抵押的，因此如果发现卖方有毁约的迹象，应该在限售期经过之前，尽早提起诉讼，并对房屋进行财产保全。实务中，此类抵押往往都是房东与亲朋好友虚构债务所进行的抵押，所谓的借款往往并没有真实的资金往来，一旦法院认定该基于借款产生的房屋抵押合同应认定为恶意串通，法院是可以判决抵押合同无效的。

另外，动迁安置房买卖往往买方已经支付了绝大部分房款，一旦房屋被司法查封，根据相关司法解释，可以向查封法院提出执行异议。

五、动迁安置房还没有办理“小产证”，房东反悔了，怎么办

对于没有办理小产证的房子，只要过了限售期，并符合过户的条件，则仍然可以向法院起诉，要求继续履行合同。这时，可以将开发商列为第三人，要由开发商配合办理小产证后，才能办理过户到买方的名下，相对来说比一般情况要麻烦一些。

六、卖方是不是愿意赔偿违约金，就可以不卖房子了吗

按照法律规定，买方作为守约方不仅可以提出违约金，还可以要求继续履行合同。也就是说，如果卖家违约，买家起诉到法院，不仅可以要求卖家继续履行合同，还可以要求其承担违约金。实务中，有些买家由于担心诉讼期较长，还需要支付维权的费用，而向卖家妥协，甚至修改了合同，最终还是没有达成交易，其实非常可惜。其实，如果积极维权，不仅可以顺利过户，还可以要求卖方支付违约金和赔偿金。

七、听说案子胜诉了，执行也很难，那法院判决后，会无法执行吗

有的朋友担心，即使官司赢了，卖方不配合过户仍然无法执行的情况。这个担心是多余的，房产过户的执行与欠款的执行有所不同，一般情况下，完全可以不经过卖方签字，通过法院的执行局即可实现过户。

文/上海杜继业律师（未经许可，不得转载）