鲍X与周XX房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

律师观点分析

上诉人鲍X因与被上诉人周XX房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2018)沪0113民初13189号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人鲍X上诉请求：撤销一审判决第二、三项，改判对周XX要求鲍X返还定金及支付违约金的诉讼请求不予支持。事实和理由：鲍X在签约前一直是与案外人杨X洽谈的，并认为是杨X家庭购房，在签约时也并不知晓周XX并非杨X妻子，故涉案房屋买卖合同并非双方当事人的真实意思表示。鲍X与案外人陈X某、上海XX公司(以下简称“中原物业”)签订的居间协议仅针对上海市宝山区XXXXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)的居间行为进行约定，并未涉及买卖合同的基本条款，故鲍X不存在违约行为。涉案房屋买卖合同未能履行的过错在周XX，因周XX在签订居间协议及房屋买卖合同时明知自己不具有购房资格，却隐瞒事实，明显违背诚实信用原则。且根据合同约定，周XX应于2017年11月27日之前支付首付款人民币(以下币种均为人民币)4,150,000元，但周XX及中介方多次提出要求做低房价以偷逃税款及提前交房，遭到鲍X拒绝，经鲍X多次催告，周XX仍拒绝履行合同，故周XX才是违约方，应承担违约金。
被上诉人周XX辩称，居间协议、房地产买卖合同及定金收据中均列明买方为周XX，鲍X签约时不可能不知晓。鲍X在2017年11月7日与案外人就涉案房屋签订了居间协议(根据中介公司的操作惯例，买卖双方在签订居间协议的同时也一定会签署房屋买卖合同)，并收取了900,000元定金，其行为构成了“一房二卖”，明显违背了诚实信用原则。周XX在2017年11月1日已经登记结婚，完全具备购房资格。鲍X关于周XX拒绝履约的说法完全是无中生有。周XX在一审审理中提供了鲍X与中介人员的短信和微信沟通记录，中介人员在一审中出庭作证的证词也能证明鲍X拒绝签约的事实。周XX认为一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。
周XX向一审法院起诉请求判令：1、解除周XX与鲍X就涉案房屋签订的房地产买卖合同；2、鲍X返还周XX定金50,000元；3、鲍X支付周XX违约金850,000元；4、鲍X支付周XX定金50,000元的利息(按照年利率6%的标准计算自2017年11月7日至周XX实际履行完毕之日止)。
一审法院认定事实：2017年10月28日鲍X(出卖方、甲方)、周XX(买受方、乙方)、上海XX公司(居间方、丙方)就上海市宝山区XXXXX弄XXX号XXX室房屋买卖事宜签订居间协议，约定，房屋总价款为4,250,000元，为表示购买诚意，乙方向丙方支付意向金50,000元，如甲方签订本协议，则乙方同意其交付的意向金即转为定金并支付甲方。同日,出售方(甲方)鲍X与买受方(乙方)签订房地产买卖合同，1.1约定总房价为4,250,000元。1.2①约定，为办理交易过户手续之需，双方同意于本合同签署后30日内前往居间方处签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。除另有约定外，前述约定期限届满日为甲、乙双方签订买卖合同示范文本的日期。若甲方未能依照本合同约定签订上述示范文本出售该房地产或相关权利人提出异议而导致本合同无法履行的，则应向乙方双倍返还定金；若乙方未能依照本合同约定签署上述示范文本的，则已支付甲方的定金不予返还。1.2②约定，乙方通过如下方式支付首期转让款4,150,000元，内含已支付的全部定金；尾款100,000元由乙方直接或通过居间方转付甲方。1.2⑥双方另约定交房时间为2017年12月30日。三、违约责任约定本合同生效后，甲乙双方应全面履行。如任何一方未按本合同约定履行，每逾期一日，应当按照本合同第1.1所述总房价款的万分之五支付滞纳金，逾期超过十天或经另一方书面催告后仍不履行的，守约方有权要求继续履行本合同或单方解除本合同，……守约方选择解除本合同的，违约方应按照本合同第1.1条所述总房价款的20%向守约方支付违约金。2017年10月29日，鲍X出具收款收据，内容：兹收到周XX支付本人款项5万元，本人确认，上述款项系周XX用于购买上海市宝山区XXXXX弄XXX号XXX室房地产的定金。
一审审理中，周XX称合同上没有写明首付款时间，但口头约定是网签的时候支付，中介宋XX通知双方2017年11月7日到指定地点签约，周XX准备好首付款依约到场，但鲍X没有去。后中介多次催告鲍X履行合同义务，鲍X均借故推脱。直到2018年1月2日，周XX才得知涉案房屋已被鲍X出售给他人。为证明己方主张，周XX出示了以下证据：1、中介宋XX与鲍X的短信、微信聊天记录；2、鲍X与中介宋XX的聊天视频；3、鲍X(出卖方、甲方)与案外人陈X某(买受方、乙方)、上海XX公司(居间方、丙方)于2017年11月7日就涉案房屋签订的房地产买卖居间协议，显示总房价为4,450,000元，乙方为表示对该房地产购买诚意，向丙方支付意向金900,000元；2017年12月7日鲍X与陈X某、陆XX、陆XX签订的上海市房地产买卖合同，显示房屋总价3,300,000元；上海市不动产登记簿，显示2018年1月5日，陈X某、陆XX、陆XX被核准登记为涉案房屋的权利人。4、周XX的个人账户明细，显示2017年11月7日，周XX银行账户余额4,492,233.57元。鲍X对于证据1表示短信、微信的手机号码是其本人的，但没有原件，对真实性不予认可；对证据2表示真实性不予认可，视频是经过剪辑的；对证据3，对不动产登记簿及买卖合同的真实性予以认可，对居间协议认为签订日期不是2017年11月7日，是12月签的，并表示最终房屋是3,300,000卖掉的，其合同原件已丢失；对证据4认为钱是杨先生的，说明周XX不是实际买房人。
一审审理中，鲍X称当时中介宋XX告知其说要做低房价，还不能将做低房价的事情告诉买方，另周XX要求在11月交房，为此其出示了鲍X与宋XX2017年11月8日、11月10日的电话录音，试图证明是周XX更改合同条款导致合同无法继续履行。周XX表示对电话录音的真实性无法确认，并认为明显有剪辑的地方，且对于做低房价一事，录音中也显示，最终宋XX与鲍X达成共识，不再对“做低房价”等问题进行讨论，买卖按原约定履行。
一审法院认为，周XX与鲍X就涉案房屋签订的房地产买卖合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，对双方均具有法律约束力。双方于2017年10月28日签订房地产买卖合同，约定30日内签订正式合同，现周XX主张中介通知双方在2017年11月7日至指定地点签订正式合同，而鲍X失约；鲍X主张是因不同意中介提出要做低房价的要求故未去签约。一审法院认为，双方向法庭提交的相关聊天记录及视频均为中介与鲍X一方的对话，大多为对约定具体签约日的协商，均难以显示当时周XX、鲍X双方之间对于实际签约日期的确定及鲍X故意失约的事实。但，根据鲍X与案外人于2017年11月7日签订的居间协议及12月7日签订的房地产买卖合同可以看出，鲍X在前一份买卖合同履约期内，在未与买受人解除合同的情况下，又将涉案房屋出售于他人，明显构成根本违约，应承担相应的责任。而关于鲍X在庭审中的辩称意见，无相应依据，且并不影响其应当承担的责任，故法院不予采纳。现涉案房屋已过户至他人，本案房地产买卖合同已无继续履行的可能，故周XX要求解除该合同，法院予以准许。关于周XX要求鲍X退还50,000元定金的主张，于法有据，法院予以支持。关于周XX主张的违约金，法院综合考虑鲍X的过错程度、周XX的实际损失，并兼顾合同的履行情况，认为周XX主张的违约金过高，根据公平原则酌定鲍X应支付周XX违约金100,000元。至于周XX主张的50,000元定金的利息，法院在确定违约金时已对该部分损失予以考虑，故不作重复处理。
一审法院据此判决：一、解除周XX与鲍X就上海市宝山区XXXXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房地产买卖合同》；二、鲍X于判决生效之日起十日内返还周XX定金50,000元；三、鲍X于判决生效之日起十日内支付周XX违约金100,000元。四、驳回周XX的其他诉讼请求。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，鲍X以合约洽谈人并非签约人为由主张涉案房屋买卖合同非其真实意思表示。鉴于鲍X在签署涉案房屋买卖合同时明确知晓合同相对方为周XX，鲍X并未就此提出任何异议，现鲍X仅以签约前的洽谈人非周XX为由否认涉案房屋买卖合同系其真实意思表示明显缺乏事实及法律依据。鲍X关于周XX隐瞒其不具有购房资格的情况及周XX多次提出要求做低房价以偷逃税款及提前交房并在催告后仍拒绝履行合同的说法，因鲍X未能就此提供确实证据，故本院不予采信。鉴于鲍X与案外人已于2017年11月7日就涉案房屋签订居间协议，该协议中就交易的标的物、价款、首付款等做了明确约定，且事后双方亦完成了涉案房屋的交易，故一审法院以鲍X在未与前买受人周XX解除合同的情况下，又将涉案房屋出售于他人为由认定鲍X明显构成根本违约并无不当。一审法院综合鲍X的过错程度、周XX的实际损失并兼顾合同的履行情况判令鲍X应承担的违约金已充分考虑了鲍X的利益。鲍X要求周XX承担违约责任显然缺乏事实及法律依据。
综上所述，鲍X的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3,300元，由上诉人鲍X负担。
本判决为终审判决。