拆迁分到的安置房却被抵押了怎么办？

2004年，张先生的旧宅拆迁，分到了一套安置房。房屋造好办完交接手续后，张先生就装修并住了进去。没想到住了十多年后，他因这套房子收到了法院的传票……
01
拆迁得到安置房
没办理过户登记
张先生的房屋系因旧宅拆迁采取以房换房的方式安置所得，早在2004年，张先生就与开发商签订《换房安置协议书》，明确约定了拆迁位置、安置方式等，并于2007年与开发商进行了回迁费用结算，办理了安置房屋交接手续。
张先生在开发商交付拆迁安置房屋后，就将房屋装修，并居住至今。但因开发商拖延，未能办理房屋所有权证，房子一直未能过户到张先生名下，产权仍登记在开发商名下。
2017年，开发商因资金紧张，以上述房屋为抵押物向李某借款融资，并在房管部门办理了抵押登记。
02
收到法院传票后才知道
自己的房子居然被暗中抵押了
2019年，开发商经营不善，法院裁定受理债权人对开发商的破产清算申请。
不久，李某也诉至法院，要求开发商归还欠款本金及支付利息，并要求行使抵押权，对抵押的拆迁安置房享有优先受偿权。
因开发商在李某起诉前已进入破产程序，管理人代表破产企业应诉时向法院提出，抵押的房屋已经交付给张先生，只是产权未变更至张先生名下而已，无法行使抵押权，要求将张先生追加为本案第三人。
民诉法第56条第二款规定，对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。因李某诉请要求享有抵押权的房屋与张先生实际占有使用的房屋系同一房屋，本案处理结果与张先生有法律上的利害关系，因此，法院经审查通知张先生作为第三人参加诉讼。
由此，张先生作为第三人，收到了法院的传票，被通知参加本案诉讼。这才知道，自己住了十多年的房子居然被开发商暗中抵押了……
03
法院：拆迁补偿安置权与抵押权发生冲突时，保护拆迁补偿安置权
余杭法院审理后认为，在拆迁补偿安置中，以房换房的房屋产权调换是以被拆迁人牺牲原房屋的居住权为代价来满足城市建设等社会公共利益的需要，本案中张先生以房换房且已付清全部回迁结算款，在拆迁补偿安置权与抵押权发生冲突时，对拆迁补偿安置权应予以特别保护。
故法院对李某主张对案涉房屋享有优先受偿权的诉讼请求不予支持。
04

实践中，以不动产房屋作为抵押物订立抵押借款合同的情况屡见不鲜。作为债权人，在对房屋等不动产设定抵押权时，应对权属情况、实际占有情况等进行审慎地实质审查，而不仅仅是进行形式审查，在行使抵押权时，亦不得损害补偿安置权人的权益。作为房屋补偿安置权人，在实际占有拆迁安置房屋后，应第一时间要求开发商出具回迁结算款发票、房屋确权证书等相关材料，办理房屋所有权证，保证房屋产权无瑕疵，避免不必要纠纷的产生。