开发商交付于购房者的房产证上记载的土地使用年限和广告宣传的不一样，该如何追究开发商的责任？

开发商交付于购房者的房产证上记载的土地使用年限和广告宣传的不一样，该如何追究开发商的责任？

法律性质分析：

促销广告和宣传一般属于邀约邀请，其不具有合同的性质，所以购房者不能因此主张开发商具有欺诈对的行为。

如果购房者主张要求开发商继续履行合同，一般不予以支持，因为根据《合同法》第110条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但是具有下列情形之一的除外:（一）法律上或者事实上不能履行.......”土地的使用权由国家土地管理部门负责管理,国有土地的使用权如果到期之后需要延期的,应当提出申请,并且能够得到批准的,还需要从新缴纳土地使用费,因此,如果购房者要求继续履行,可能存在履行不能的情况存在。

给购房者的几点意见：

1. 购房者应该在商品房买卖合同中就国有土地使用权的取得方式作出明确约定。

2. 购房者可以在商品房买卖合同中约定如果对方存在违约行为，另一方需要承担律师代理费、取证费、查档费等相关费用。如果没有合同约定，该项费用可能法院不会予以支持。

3. 合同中如果约定的土地使用年限与实际不符，虽然可以向法院主张对方的违约责任，但是如果购房者在没有办出房产证和土地使用证的情况下，没有其他证据证明该对方的合同与实际不符，判决驳回购房者的诉求。

4. 购房者在与开发商签订合同之前，应当注意到相关土地管理部门查询土地的使用年限，尽量不要相信开发商提供的证书原件和复印件。