[典型案例]拆迁款买房出租 离婚时房屋收益到底归谁？--马君律师

第一章【基本案情】

王某与张某（均系再婚）于2015年结婚，结婚后双方感情尚可。但是相爱容易相处难，最终二人没有熬过“七年之痒”，经常因为家庭琐事争吵，甚至还会上演“全武行”。于是2022年，王某起诉离婚，坚决要与张某解除这段名存实亡的婚姻关系，但是二人对于财产分割存在重大分歧：

1、财产构成：

о张某以婚前存款89万元购得商品房一套（现值120万元），登记在个人名下并自住；

о张某用婚前房产拆迁款123万元购买两套商铺（现值224万元），婚后用于出租；

о张某以婚前存款50万元购买理财产品（现值60万元）。

2、庭审争议焦点：

О王某认为属于夫妻共同财产，依法要平分；但是张某认为上述财产属于其个人财产，王某无权要求分割？

О财产在婚后增值部分（房屋溢价、租金、理财收益）应如何定性？

第二章 【裁判要旨】

1、口头约定无效：根据《民法典》第1065条，夫妻财产约定需采用书面形式。张某在庭审中认为：其与王某曾明确二人是“口头分别财产制”，但是没有证据证明，且不符合法律规定的形式要求，故法院不予采信。

2、财产定性规则：

О个人财产：婚前存款、拆迁款及转化后的房产本金（89万+123万+50万）仍属张某个人财产；

О共同财产：

商铺租金及因出租产生的增值（101万元）属“投资收益”，属于夫妻共同所有；

理财产品收益（10万元）属“投资收益”，属于夫妻共同所有；

婚后工资等其他收入属夫妻共同财产。

3、分割结果：

О张某向王某支付商铺增值及租金的50%（50.5万元）、理财收益的50%（5万元）。

第三章 【马律解析】

（一）关键区分点

（二）实务裁判规则

1、拆迁款购房：

О若购房后用于自住，增值归个人；若用于出租，租金及增值属共同财产。

2、理财产品：

О保本型理财收益可能视为“孳息”（归个人）；非保本型理财收益因需主动管理，视为“投资收益”（归共同）。

3、证据规则：

О婚前财产需保留资金流向证据（如银行流水、转账备注）；

О投资行为需证明主动性（如签订租赁合同、关注理财动态）。

第四章  【风险防范】

1、签订书面协议：婚前或婚内通过书面协议明确财产归属（《民法典》第1065条）。

2、隔离资金管理：婚前财产单独账户存放，婚后投资时备注用途（如“婚前存款购房”）。

3、明确投资性质：

О低风险被动投资（如定期存款）可保留个人属性；

О高风险主动投资（如股票型基金）需谨慎评估收益归属。

本案揭示了司法实践对婚前财产婚后收益的裁判逻辑：既保护个人财产权，又认可共同经营贡献。当事人需通过书面协议、证据留存等方式降低风险，同时应精准把握“投资”与“孳息”的界限，最大限度维护自己的合法权益。