2026年8月南京建设工程律师团队解读

先说结论

项目抵押给银行后，施工企业仍可能优先拿到工程款。建设工程价款优先受偿权原则上优先于银行抵押权，但通常只针对地上建筑物对应价款，不包括土地价值；优先范围主要是工程款本金，并应注意最长18个月的行权期限。以下为法院案例原文，高瞻律师提醒见文后。

法院原文｜明晰清偿顺位：建设工程价款优先受偿权优先于抵押权，效力仅限地上建筑物价值

案情简介

甲置业公司开发沿街商务楼，交由乙建筑公司总承包施工，工程竣工验收后，甲置业公司拖欠乙建筑公司工程款720万元。甲置业公司为筹措建设资金，早在施工中期就把建设用地使用权及地上在建工程整体抵押给丙银行办理经营性贷款，并完成不动产抵押登记。后续甲置业公司无力偿还银行借款，丙银行胜诉后向法院申请强制执行案涉房地产。执行阶段法院委托评估机构专项拆分估值：房地一体整体评估总价916万元，其中土地使用权对应价值340万元、地上建筑物对应价值576万元，最终通过司法网络拍卖，成交价款为860万元，扣除执行费、拍卖辅助费、评估费、税费合计183万元后，剩余拍卖款677万元参照评估价值比例折算：土地使用权拍卖价款251.3万元、地上建筑物拍卖价款425.7万元。案款分配阶段三方分别提出如下主张：1. 丙银行（抵押权人）异议意见：抵押登记办理时间更早，应当扣除执行费、拍辅费、评估费、税费后，剩余677万元全额清偿银行抵押贷款本息；乙公司工程款属于普通债权，银行债权兑付完毕若有余款，才可向建筑公司分配。2. 乙建筑公司（施工方）异议意见：案涉工程价款优先受偿权已经生效判决予以确认，拍卖款应当先全额兑付工程款，剩余钱款再清偿银行抵押债权。3. 甲置业公司无额外抗辩，认可两方债权真实有效。法院在执行中组织三方当事人展开举证质证，围绕土地、建筑物价款拆分后两类权利如何优先受偿这一核心争议，固定各方证据与异议意见。

法院审理

法院依据现行法律及司法解释规定，拆分土地、建筑物对应价款，厘清案款法定清偿顺位并拟定本案执行财产分配方案： 1. 权力边界先定界定：银行抵押权效力覆盖建设用地使用权及地上建筑物全部拍卖价值；建设工程价款优先受偿权仅仅针对承包方劳务、建材物化形成的地上建筑物对应价款，不及于建设用地使用权价值，但该优先受偿权是法定优先权，效力天然优先于登记设立的抵押权。2. 案款实操分配步骤：（1）先从拍卖总价款860万元中，列支执行费、拍卖辅助费、评估费、税费共183万元（实现债权的公共必要成本优先扣除）；（2）对应地上建筑物拍卖价款425.7万元，第一顺位兑付乙建筑公司；（3）对应土地使用权拍卖价款251.3万元用于清偿丙银行抵押债权。3. 边界释明：仅工程款本金可优先受偿，工程款逾期利息、违约金不属于优先受偿范围，只能归入普通债权等待后续分配，本案乙公司仅主张本金优先受偿，符合优先权适用条件。

法官说法

执行法官在办案中发现相关主体主要有两点认知误区，一是多数抵押权人会陷入"抵押登记在先就优先拿钱"的误区；二是抵押权人与施工企业普遍存在"房地一体拍卖就要整体顺位对抗"的认知误区。现行司法裁判规则明确：执行处置原则上遵循房地一体拍卖，但价值必须拆分核算。银行抵押权覆盖土地使用权价值，对应拍卖价款优先兑付银行债权；建设工程价款优先受偿权仅限地上建筑物对应的拍卖价款，仅在建筑物价值范围内优先抵押权受偿，不及于建设用地使用权价值部分。同时厘清两个实务要点：一是优先受偿权保护的仅限人工、建材物化形成的工程款本金，利息、违约金、损害赔偿金以及因发包人原因造成的停工、窝工等损失不属于优先受偿权的保护范围，不能跟着优先兑付；二是承包人应在法定期限内行使建设工程价款优先受偿权，逾期未主张的，优先权灭失，届时银行抵押权才可顺位优先。对金融机构而言，投放项目贷款，放款前要核验施工方工程款结清凭证；对承包人来说，要及时行使建设工程价款优先受偿权、参与案款分配听证，避免权利逾期落空。

法条链接

《中华人民共和国民法典》第三百九十七条 以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依据前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。第八百零七条 发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条 承包人根据民法典第八百零七条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。第四十条 承包人建设工程价款优先受偿的范围依照国务院有关行政主管部门关于建设工程价款范围的规定确定。承包人就逾期支付建设工程价款的利息、违约金、损害赔偿金等主张优先受偿的，人民法院不予支持。第四十一条 承包人应当在合理期限内行使建设工程价款优先受偿权，但最长不得超过十八个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第十七条 承包人请求确认享有建设工程价款优先受偿权的，人民法院应当查明享有优先受偿权的工程价款数额及相应工程，并在判决主文中予以明确。承包人就发包人原因造成的停工、窝工等损失主张享有建设工程价款优先受偿权的，人民法院不予支持。

来源：淄博中院、张店法院编辑：马聪聪

高瞻律师提醒：施工企业主张工程款优先受偿，别只盯着"谁先登记"

第一，房屋和土地可以一并拍卖，但分配时仍要拆分价值。施工企业的优先受偿权通常只落在地上建筑物对应价款上，不延伸至建设用地使用权价值。项目已经抵押时，应尽早核查抵押范围、评估报告和拍卖款拆分口径。第二，优先受偿的通常是工程款本金。逾期利息、违约金、损害赔偿金以及因发包人原因造成的停工、窝工损失，一般仍按普通债权处理。起诉时应将工程款本金和其他损失分别列明，并准备合同、签证、结算资料及付款记录。第三，最长18个月的行权期限不能拖。承包人应当自发包人应付工程价款之日起及时主张优先受偿权。项目进入查封、拍卖或执行分配阶段后，还应及时申报债权、提交工程价款依据，并核对执行分配方案。

企业常见问题

一、银行先办理抵押登记，施工企业还能优先受偿吗？ 可以。建设工程价款优先受偿权是法律赋予承包人的法定优先权。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条明确，该优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、土地和房屋整体拍卖，施工企业能对全部拍卖款优先受偿吗？ 一般不能。房地可以一体处置，但分配时应区分土地使用权价值和地上建筑物价值。施工企业的优先受偿权通常只及于地上建筑物对应价款，土地使用权对应价款仍可能用于清偿银行抵押债权。三、工程款利息、违约金和停工损失能否优先受偿？ 一般不能。工程款本金可以依法优先受偿，逾期利息、违约金、损害赔偿金以及因发包人原因造成的停工、窝工损失，通常只能作为普通债权主张。

案例来源：山东高法原始来源为淄博中院、张店法院

南京企业遇到工程款纠纷，建议先做什么？

如果企业遇到工程款拖欠、工程结算争议、项目抵押后执行分配、实际施工人纠纷，或者已经收到律师函、法院传票、执行分配方案，建议尽早固定施工合同、签证单、结算资料、付款凭证及催款记录，并在法定期限内制定处理方案。江苏高瞻律师事务所建设工程法律服务部，为南京建设单位、施工企业、实际施工人及分包单位提供工程款催收、工程结算争议、建设工程施工合同纠纷、工程价款优先受偿权及执行分配等法律服务。如需南京工程款律师、南京建设工程律师提供支持，可与我们联系。

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