北京一房二卖房产纠纷律师：一房二卖合同被确定无效后,怎么处理?

原告诉称

上诉人吴一上诉请求：撤销一审判决，并依法改判支持吴一的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审判决适用法律错误，严重违反了《中华人民共和国合同法》规定的诚实信用原则以及公平公正原则，其判决结果不但是对“一房二卖”恶意违约行为予以纵容，而且是变相鼓励“一房二卖”，严重违背了合同法的立法宗旨。首先，在何二“一房二卖”恶意违约的情况下，一审法院对于吴一提出的关于何二应向其赔偿将涉案房屋另行出售所得的差价款31万(127万元-96万元)的请求不全部支持，只是按付款比例支持，明显违反了相关法律的规定，属于适用法律错误。

既已支持吴一作为守约方有权要求违约方何二赔偿房屋差价的法律事实，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十九条“买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方主张赔偿可得利益损失的，人民法院应当根据当事人的主张，依据合同法第一百一十三条和本解释第三十条、第三十一条等规定进行认定”、《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。

被告辩称

被上诉人何二答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，请求二审法院驳回吴一的上诉，维持一审判决。

被上诉人李三答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，请求二审法院驳回吴一的上诉，维持一审判决。

吴一起诉请求：1.解除吴一、何二于2017年6月27日签订的《房屋买卖协议书》;2.何二、李三返还购房款40万元及利息2万元;3.何二、李三违约致房屋差价损失共计31万元;4.何二、李三赔偿给吴一经济损失40万元;5.本案诉讼费用由何二、李三承担。

本院查明

何二因急需资金周转，将其按揭购买的位于××区××房出卖给吴一，总价款为96万元。2017年6月27日，以何二为甲方和以吴一为乙方签订一份《房屋买卖协议书》，另查明，2017年8月，以何二为甲方，汪三为乙方，与经纪方a房地产代理有限公司签订一份《房地产(经纪)买卖合同》，主要约定：一、甲方将自有的位于××区××房出售给乙方，建筑面积为136.45平方米;二、甲乙双方确定成交价为127万元;等等。签订上述合同后，汪三依约向何二支付首期房款，何二将涉案房屋的所有权转移登记在汪三及桂四的名下，并协助汪三以其住房公积金按揭贷款支付购房余款的抵押手续。

2018年5月，吴一发现何二将其所购买的涉案房屋又转让给与第三人汪三，且将涉案房屋的所有权转移登记在汪三、桂四名下。

再查明，吴一向何二所购买的位于××区××房，是何二于2015年12月28日向b房地产开发有限公司购买的，其中：总房价为887662元，首付款为357662元，向建设银行按揭贷款53万元。

裁判结果

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决：一、何二于判决发生法律效力之日起十五日内向吴一返还购房款408359.66元、赔偿经济损失131866.14元;二、驳回吴一的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

律师点评

本案为房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点问题是：吴一主张解除其与何二签订的《房屋买卖协议书》应否支持;何二应否向吴一返还其支付的购房款408359.66元、利息2万元，及赔偿房屋的差价31万元、经济损失40万元。

关于吴一主张解除其与何二签订的《房屋买卖协议书》应否支持的问题。本案中，何二将其按揭购买的位于××区××房以96万元出卖给吴一，双方于2017年6月27日签订《房屋买卖协议书》系双方的真实意思表示，且未违反法律强制性规定，为有效合同。

根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，吴一要求何二返还其已付购房款及赔偿损失，理由充分，应予支持。

本案中，因吴一购买涉案房屋的价款为96万元，其支付购房款为408359.66元，结合何二“一房二卖”所取得的房屋差价31万元，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，何二应赔偿解除合同给吴一造成的经济损失131866.14元(408359.66元÷96万元×31万元)。对吴一关于利息2万元、房屋差价31万元、经济损失40万元的请求，考虑到上述赔偿已足以弥补其损失，故对其超过131866.14元的部分请求，不予支持。

另外，吴一以李三与何二系婚姻关系，而要求李三共同偿还何二“一房二卖”给其造成的经济损失。本案证据显示,何二将登记在其名下的商品房出卖吴一，并以其名义与吴一签订《房屋买卖协议书》。签订合同后，吴一向其支付了部分购房款，但其却将涉案房屋再次出卖给第三人，并将登记在其名下的涉案房屋的所有权转移登记给第三人，导致其与吴一所签订的合同无法履行，即何二“一房二卖”的违约行为给吴一所造成的经济损失，理应由合同相对方即何二自行承担，故吴一的上述请求，缺乏事实及法律依据，不予支持。