北京一房二卖房产纠纷律师：一房二卖合同有效，为什么无法办理商品房预售合同备案登记?

原告诉称

张一上诉请求：1、请求依法撤销民事判决，依法改判或发回重审;2、诉讼费用由a置业承担。事实与理由：一、一审法院认定的事实错误。1、认定不存在一房二卖的事实是错误的。本案张一与a置业签订以及a置业与案外人宋二之间签订的商品房买卖合同均是合法有效的，a置业与宋二之间一直存在合同关系，且经过了备案，进行了预告登记，享有完全的排他物权。a置业与宋二签订的合同一直到诉讼期间均未解除，a置业只是为了逃避本案的法律责任，才与宋二之间办理了合同解除手续，但其真实性无法得到确认。2、张一与a置业在签订商品房买卖合同时，涉案商品房就已经被a置业卖与他人，且办理了登记备案手续。

在张一签订合同的同一时间，合同约定的商品房已经失去了法律上的有效标的。a置业一直未向张一说明该房屋出售的事实，这说明a置业在与张一签订商品房买卖合同的同时，主观上存在故意，属于恶意欺诈行为。3、未认定a置业存在主观故意的事实是错误的。本案的一房二卖主要是因为a置业存在主观故意的一房二卖，而不论事后如何处理，均不影响在合同签订时其存在主观欺诈，存在恶意销售行为，这本身就是一房二卖的违法行为，且该行为不以房屋的转移占有为前提。

被告辩称

a置业辩称，一、双方之间的买卖关系不属于一房二卖的情况，实际情况是a置业先与宋二解除了合同后出卖给张一。二、宋二从未向a置业、张一九该房屋主张过任何权利且张一已经取得了涉案房屋，张一权益没有受到任何损害。三、涉案房屋已经撤销了宋二的合同备案。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律得当，判决结果正确，张一的上诉理由不成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

张一向一审法院起诉请求：1.判令确认张一与a置业解除了商品房买卖合同;2.判令a置业退还张一全部已付购房款516000元并支付一倍房款的损害赔偿金，赔偿张一装修损失150000元(以上合计1182000元)并支付利息(以1182000元为基数自立案之日起按同期商业银行贷款利率计算至全部给付之日止);3.本案诉讼费用由a置业承担。诉讼过程中，张一增加诉讼请求：要求a置业返还张一闭路费250元、公共维修基金11962元。张一变更第二项诉讼请求为：判令a置业退还张一全部已付购房款516000元并支付一倍房款的赔偿金，赔偿张一装修损失15000元以及利息(以516000元为基数自2015年6月1日起按照同期商业银行贷款利率计算利息至全部给付之日止)。

本院查明

2015年5月，张一购买a置业开发的房，商定房屋总价款为516000元。张一选好楼房后交纳了部分购房款，因工作原因返回了山西，所以没有即时签订买卖合同，后由售楼处将《商品房买卖合同》及补充协议邮寄给张一补签，张一补签时间为2015年8月22日。张一分别于2015年5月6日、2015年5月13日、2015年5月31日累计支付a置业房款516000元。《商品房买卖合同》中约定张一购买a置业开发的位于烟台市牟平区滨海东路586号5-1902号房，房屋总价款为516000元，于合同签订当日全款付清，a置业应于2015年6月1日前交付房屋。a置业将房屋交付张一，张一于2015年5月31日交纳了公共维修基金11962元和2015年6月1日至2016年5月31日期间的物业费1825元、闭路费250元等，张一将房屋交由烟台榕树下装饰设计有限公司装修完毕。

张一称因工作原因一直没有时间照看其购买的房屋，所以想将房屋出卖给其装修房屋时认识的烟台榕树下装饰设计有限公司的工作人员于秀苹，2018年3月份于秀苹去牟平区房管部门查看房屋产权登记情况，发现该房屋登记在宋二名下，于秀苹放弃了购买。张一委托律师于2018年6月9日向a置业发出解除商品房买卖合同通知函。张一主张a置业将涉案房屋一房二卖的事实导致其无法对该房屋进行产权登记和买卖，a置业应承担相应的法律责任。张一向一审法院提交了解除商品房买卖合同通知函、邮政EMS邮寄单以及快递回执，证明张一于2018年6月9日向a置业通知解除了双方的买卖合同，并要求a置业予以赔偿的请求。a置业称其确实于2018年6月13日收到该函，但认为解除理由不成立，所述内容不属实。a置业主张应继续履行合同，并反诉请求确认张一通知解除合同无效。

裁判结果

综上所述，依照《最高人民法院》第八条、第九条、《中华人民共和国合同法》第九十六条、最高人民法院《关于适用若干问题的解释(二)》第二十四条、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条规定判决：一、驳回张一的诉讼请求;二、确认张一(反诉被告)于2018年6月9日向a置业(反诉原告)发出的解除商品房买卖合同通知无效。

律师点评

a置业依法取得商品房预售许可，并与张一签订了《商品房买卖合同》，张一依约交纳了购房款，a置业亦向张一交付了房屋，双方均已履行了合同的主要义务。张一认为a置业“一房二卖”，因而请求解除合同、赔偿损失。本案的争议焦点为a置业对涉案房屋的处分是否构成“一房二卖”，张一向a置业发出了解除合同通知是否发生法律效力。

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

”第九条规定“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任;(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假的商品房预售许可证明;(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”从上述法律规定可以看出：构成“一房二卖”事实的要件是对同一房屋同时存在着两个以上的买卖合同关系;只有因合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人才可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

本案中，a置业前期将涉案房屋出售给宋二，后双方解除了该房屋买卖合同关系，合同解除后a置业又将涉案房屋出售给张一，即在张一、a置业成立商品房买卖合同时，已不存在张一和宋二之间的商品房买卖合同关系。另外，a置业作为出卖人实际履行了向买受人张一交付房屋的义务，张一已经实现了合同目的，不符合“无法取得房屋的买受人”这一请求权主体的条件。张一基于认为a置业“一房二卖”而向a置业发出解除合同通知，因既不存在“一房二卖”的事实基础，也不符合请求权主体条件，故其解除合同通知并不必然发生法律效力，在法定的三个月的异议期内a置业(反诉被告)提出异议并在本案中提起反诉，请求确认张一(反诉原告)发出的解除商品房买卖合同通知无效，一审法院对反诉请求予以支持。