房产律师靳双权：房产买卖合同解除后定罚金与违约金只能主张其中一个

北京房地产律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在蒋这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。）

原告诉称

M公司向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告签订的商品房买卖合同；二、判令被告向原告支付未付款5%的违约金97910.5元；三、判令案件受理费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2018年12月5日签订了认购合约，同日，被告支付了6万元定金，同年12月7日追加4万元定金，2018年12月21日签订了商品房买卖合同，约定被告购买原告开发的一号房屋，价格为2058210元；付款方式为分期付款（商业贷款）。但被告没有在约定期限内办理商业贷款，至今没有支付剩佘房款。原告多次催告，被告拒绝付款，因此被告已构成实质性违约，故原告提出如上诉请，望贵院予以支持。

被告辩称

李四辩称，这个房子我是一次性缴纳了10万元，不是后追加4万元，但是买房子时已经跟原告说了，随便他们卖，如果我有钱我还买，如果要解除合同，我已经缴纳的10万元我也不要了，我不同意支付违约金。当时我们屋里有很多人，我就说了口头的协议，也让他们卖。

本院查明

2018年12月5日，M公司作为出卖人（甲方）与李四作为买受人（乙方）签订《认购合约》，约定：一、房屋情况：房屋坐落：A市一号房屋，建筑面积：279.91平方米；二、优惠后房屋总价款为2058210元；三、买受人选择支付房款的付款方式及付款期限：1、定金6万元，付款期限：本合同签署当日；2、首付款、全款（扣除定金）250000元，付款期限：2018年12月30日前；四、双方责任2、乙方交纳定金并签署《认购合约》后，应于本合约第三条第2点中约定的付款期限之前持本合约及相关身份证件到甲方指定地点交齐楼款或首付款，与甲方签订《商品房买卖合同》及补充协议，在此期限内，甲方为乙方保留该房屋，不再另行销售；3、如乙方未在上述约定期限内交齐楼款或首付款并与甲方签署《商品房买卖合同》及补充协议的，本合约在上述约定期限届满日之次自动解除，乙方无权要求甲方返还定金，且甲方无须通知乙方即有权将该房屋另行销售；4、如甲方未在上述约定期限内为乙方保留该房屋并与乙方签订《商品房买卖合同》，而将房屋另行销售的，甲方应双倍返还乙方定金，但如由于不可归责于甲方的原因导致甲方不能与乙方签订《商品房买卖合同》的，甲方仅将定金（不含利息）返还乙方；5、乙方在签署正式《商品房买卖合同》时，同意按照本合约第三条约定的付款期限付款，乙方签订《认购合约》后，不得变更本合约第三条约定的付款方式或付款金额……李四在《认购合约》上签名，向M公司交纳10万元。

上述《认购合约》签订后，M公司（出卖人）又与李四（买受人）签订《商品房买卖合同》。

裁判结果

一、解除原告M公司与被告李四之间签订的《商品房买卖合同》；

二、原告M公司于本判决生效之日起十日内向被告李四返还4万元；

三、驳回原告M公司的其他诉讼请求。

法院认为

法院认为，原告M公司与李四签订的《订购合约》、《商品房合同》、《〈商品房买卖合同〉补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应依照合同约定履行合同。双方签订商品房买卖合同后，被告未按合同中约定的付款期限足额支付购房款或办理贷款，双方签订的《商品房买卖合同》第七条第2款约定买受人逾期付款超过30日后，出卖人有权解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，李四逾期支付剩余房款已达到双方《商品房买卖合同》第七条第2款约定的合同解除条件，故原告M公司要求解除其与被告李四签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，符合法律规定，法院予以支持。

关于M公司庭审中主张定金罚则一节，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”、《中华人民共和国担保法》第八十九条“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条“因当事人一方迟延履行或其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则，但法律另有规定或者当事人另有规定的除外。”规定，本案中，李四未按约定履行交付剩余购房款的义务，可以适用定金罚则，故M公司主张适用定金罚则的诉讼请求，符合法律规定，对其有证据相作证的部分，法院予以支持。M公司主张定金为10万元，M公司与李四签订的《订购合约》中载明定金为6万元，M公司未提供充分证据证明双方对定金数额有其他约定，且李四对定金为10万元亦不予认可，法院结合双方庭审陈述其全案证据认定定金为6万元，因《认购合约》生效后，李四向M公司交纳了10万元，故M公司应向李四返还4万元。

关于原告要求被告李四支付未付款5%的违约金97910.5元一节，因M公司的委托代理人庭审中陈述在定金罚则与违约金中选择主张适用定金罚则，且M公司未提供证据证明李四未交付剩余购房款对其造成了实际损失，故法院对M公司的该项诉讼请求不予支持。

综上所述，法院的判决是正确的。