房产律师分析关于借名买房成功维权的典型案例

一、原告诉称

高明明诉称：2003年6月，经朋友孙鑫介绍，与孙鑫同事被告魏沭锟达成口头协议，协议约定我借被告之名义，购买其一套经济适用房，由我支付房款并还贷，并给予被告好处费50000元。由于我一直未具有购房资格，该房屋一直在被告名下。后，经多方渠道得知，被告竟私自将属于我的房屋卖与第三人。因被告背信弃义的行为，现该借名买房合同已不具备履行条件。诉讼请求：1、判令魏沭锟与高明明就位于北京市昌平区301号房屋的借名合同有效；2、判令解除双方之间的借名合同；3、魏沭锟赔偿高明明房屋损失478万元（含返还已付购房款及房屋的增值损失）；

二、被告辩称

魏沭锟诉称：1、我与高明明之间不存在借名买房合同关系，我在购房时并不认识高明明。我以家庭为单位申请经适房，并与配偶共同支付了首付款120996元，我没有收到高明明支付的5万元购买指标的钱；2、我与高明明是房屋买卖合同关系，约定了过户期限最长为五年，否则合同解除，一直到2010年房屋产权办理完毕，高明明迟迟不能具备购房资格，已经严重违约。因高明明违约，双方已于2015年10月份解除口头房屋买卖合同，高明明未支付房款；3、2004年至2006年双方之间13万元汇款系借款，与房屋买卖无关。

三、审理查明

2003年7月17日，魏沭锟与XXX公司签订《商品房买卖合同》。该合同约定，魏沭锟购买由XXX公司出售的301号房屋，建筑面积223平方米，房屋总价为580996元，其中首付款为120996元，银行贷款46万元。涉案房屋自交付后，由魏沭锟实际控制管理，魏沭锟将房屋装修后用于出租。

2010年魏沭锟取得涉案房屋的所有权证。房屋所有权证及购买时由XXX公司出具的发票，以及其他相应票据均由魏沭锟保管。

另查，高明明通过其配偶账户，分别于2004年6月23日、2004年12月23日、2005年6月20日、2005年12月9日、2005年12月16日、2006年9月6日、2006年10月16日向魏沭锟账户汇款共计13万元。

再查，高明明至今尚未取得在北京购房的资格。

高明明申请证人孙鑫到庭出具证人证言。孙鑫证实其与高明明是同学关系，与魏沭锟是同事关系；孙鑫称其是双方达成借名买房合同关系的介绍人，并且称高明明以魏沭锟名义花了5万元购买指标，购房款是高明明所出；该房屋交付后由魏沭锟管理，收取租金用于偿还房屋贷款。魏沭锟认为孙鑫与高明明是多年同学，关系密切，其证言不具有客观性和真实性。

2016年6月29日双方协商过程的录音中显示，高明明陈述“你（魏沭锟）也认可当时这个指标卖给我了，如果当时房证办了，三年五年的过给我了，咱们就没有这些事了。”魏沭锟对此未提出异议；另，魏沭锟在录音中提及“问题是咱们是04年签的合同到现在，这期间一点一点的都在涨，如果是五年之内，如果你卖了我给你过了户，09到16年期间还有经济适用房，我还有一个指标……不是我非得要，问题是我确实买不了房......起初那房子你说往外租，我说行可以租，孙鑫找到我，说有人想在那做珠宝，他说要租房子找到孙，孙和我说，我说我做不了主，你得问明明，那是明明的房。魏沭锟对上述录音未做出合理解释。

2016年8月23日，魏沭锟与案外人裴玉签订北京市存量房屋买卖合同，将涉案房屋出售给裴玉，房屋总价款为478万。2016年9月13日，魏沭锟提前还清剩余贷款，当日还清本金232405元，利息1326元。该房屋所有权已转移登记至案外人裴玉名下。

四、法院判决

北京市昌平区人民法院判决如下：

1、确认高明明与魏沭锟就位于昌平区301号房屋的借名合同有效；

2、确认高明明与魏沭锟就位于昌平区301号房屋的借名合同解除；

3、魏沭锟赔偿高明明经济损失4546267元；

4、驳回高明明的其他诉讼请求。

五、房地产专业律师靳双权点评

负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。

律师认为，法院裁判依据有以下几点：

（一）孙鑫的证人证言与2016年6月29日的协商录音的内容能够互相印证。故此认定，高明明确系经孙鑫的介绍，借用魏沭锟的购买指标购买涉案房屋，并以魏沭锟的名义办理房屋按揭抵押贷款，且高明明委托魏沭锟在房屋交付后对房屋进行管理并代为出租，以租金偿还房屋贷款。如魏沭锟所称高明明未向其支付过任何款项，那么，仅在双方达成口头房屋买卖合同的前提下，魏沭锟即在与他人沟通过程中即表示房屋属于高明明，明显与常理不符，故未予采纳。

（二）关于涉案房屋首付款及是否支付指标费用等补偿，高明明主张其向魏沭锟支付了房屋首付款12万余元、指标购买费用5万元和其他补偿10万元。高明明虽无法提供证明上述款项支付的相应证据，但结合证人证言、协商录音以及高明明汇入魏沭锟还贷账户内的13万元款项等证据，高明明已经向魏沭锟支付了首付款12万余元、指标购买费用5万元以及其他补偿10万元存在高度可能性，故法院予以确认。魏沭锟称未提交相反证据进行反驳。

综合以上，高明明与魏沭锟之间存在“借名”合同关系具有高度可能性，且该合同系双方当事人的真实意思表示，应属合法有效。

现涉案房屋已由魏沭锟另行出售，高明明与魏沭锟之间的“借名”合同不具备履行的实际可能，高明明要求解除，依据充分。关于高明明要求魏沭锟赔偿损失的诉讼请求，魏沭锟将房屋另行出售，实属违约，致使高明明对涉案房屋可能享有的占有、使用、收益和处分的权利受到损害，结合还贷情况及房屋升值情况，应予以赔偿。