《房屋登记人诉居住人腾房，借名买房争议致法院不予支持》

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

 一、案件背景与当事人诉求

1.原告诉讼请求

郑某鹏向一审法院起诉请求：

 请求判令陈某君腾退位于北京市西城区二号房屋；

 诉讼费由陈某君承担。

2.被告上诉请求及理由

陈某君的上诉请求为：撤销一审判决，改判驳回郑某鹏原审诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人负担。

 事实和理由：我与郑某鹏约定借其名义购买北京市西城区二号房屋（以下简称涉案房屋），并于2012年3月10日，双方签订《补充协议》，约定我向郑某鹏支付购房款及好处费共计80万元，我已收取购房款45万元，后我交纳了相关费用后，一直居住在涉案房屋，并持有关于房屋的所有权证、相关发票及手续原件。因此，我认为应先行解决双方有争议的借名买房及出资问题，再行处理物权返还的问题。

 二、被告辩称

郑某鹏辩称，我同意原审判决结果，不同意陈某君的上诉请求、事实和理由。

 三、法院查明事实

1.房屋购买与登记情况

2012年3月10日，郑某鹏与北京B公司签订《商品房预售合同》，约定由郑某鹏购买涉案房屋。2013年6月15日下发房产证，登记在郑某鹏名下。陈某君自2013年年底居住在涉案房屋内，郑某鹏现要求其腾退该房。陈某君称其系涉案房屋的实际权利人，郑某鹏将涉案房屋转卖给陈某君，陈某君支付给郑某鹏45万元购房款；对此陈述郑某鹏不予认可。

2.相关诉讼情况

本案审理过程中，陈某君向北京市西城区人民法院对郑某鹏提起合同纠纷，要求确认双方之间就涉案房屋的借名买卖协议有效。北京市西城区人民法院认为因不动产纠纷提起的诉讼，应由不动产所在地人民法院管辖，故依职权将本案移送至西城法院。在西城法院审理过程中，陈某君因未交纳案件受理费，按撤诉处理。

 四、法院认为与裁判结果

1.一审法院认为

妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。郑某鹏系涉案房屋的所有权人，其拥有对该房屋的占有、使用、收益的权利，他人不得干涉。陈某君居住在涉案房屋，侵犯了郑某鹏的合法权益，故郑某鹏要求陈某君腾退涉案房屋的诉讼请求，法院应予支持。

2.二审法院认为

本案争议焦点为陈某君占有使用涉案房屋的抗辩理由是否成立。现陈某君以与郑某鹏之间存在借名买房合同关系作为抗辩理由，且提供了相关证据予以佐证。故对于陈某君是否基于上述合同关系占有涉案房屋应当予以审查，以确认陈某君有无正当理由占有使用涉案房屋，因此，陈某君的抗辩理由成立。现陈某君已向西城法院提起确认合同无效纠纷，郑某鹏主张的腾退房屋事宜应待借名买房合同相关纠纷处理完毕后再予以解决为宜，故陈某君的理由有事实依据，法院予以采纳。

3.裁判结果

 一审判决：

陈某君于判决生效之日起十日内腾退北京市西城区二号房屋内个人物品，并将房屋交还给郑某鹏。

 二审判决：

一、撤销北京市西城区人民法院一审判决；

二、驳回郑某鹏的原审诉讼请求。

 五、律师案件分析

1.核心争议焦点剖析

本案核心争议焦点在于陈某君基于借名买房合同关系的抗辩是否能够阻却郑某鹏的物权请求权，即陈某君占有涉案房屋是否具有合法依据，以及在存在借名买房争议的情况下，房屋腾退请求与借名买房纠纷处理的先后顺序问题。

2.借名买房抗辩的审查要点

 合同关系的证据审查：陈某君主张与郑某鹏存在借名买房关系，并提供了《补充协议》及支付部分购房款的证据。在法律上，对于借名买房关系的认定，书面协议是重要依据之一，但并非唯一依据。法院还需审查协议的真实性、合法性、关联性，以及协议的履行情况，如购房款的支付路径、房屋的实际占有使用情况等。虽然陈某君提供了《补充协议》，但郑某鹏对其真实性及协议性质存在争议，此时法院需要综合其他证据进行判断。例如，对于45万元款项的性质，是购房款还是其他经济往来，需要进一步查明。如果仅依据《补充协议》就认定借名买房关系成立，可能会忽视其他可能的法律关系，体现了法院在审查借名买房关系时的谨慎性，避免仅凭一方提供的协议就草率认定，以确保对房屋权属真实情况的准确判断。

 占有依据与物权关系的权衡：陈某君持有房屋的所有权证、相关发票及手续原件且实际居住在涉案房屋内，这些情况在判断其占有是否合法时具有重要意义。在物权法律关系中，占有是一种重要的权利外观，但占有并不等同于所有权。陈某君的占有行为可能基于合法的借名买房关系，也可能存在其他原因。法院需要在陈某君的占有依据与郑某鹏的物权登记之间进行权衡。郑某鹏虽为房屋登记所有权人，但在陈某君提出借名买房抗辩并提供一定证据的情况下，不能简单地依据物权登记要求陈某君腾退房屋。这反映了在处理房屋纠纷时，法院会综合考虑多种因素，避免机械地适用物权登记规则，而是深入探究房屋占有背后的真实法律关系，以平衡各方当事人的利益。

3.纠纷处理顺序的法律考量

陈某君已向法院提起确认合同无效纠纷，在此情况下，郑某鹏的腾退房屋请求应如何处理涉及到纠纷处理顺序的法律考量。从法律程序的合理性和效率性角度来看，如果先处理房屋腾退问题，而不解决借名买房合同的效力及相关权利义务关系，可能会导致后续一系列问题。例如，如果在借名买房关系成立的情况下，腾退房屋可能会给陈某君造成不必要的损失，且后续可能还需要重新调整房屋的占有状态。而先处理借名买房合同纠纷，可以从根本上确定房屋的权属关系，进而依据权属关系来处理腾退等问题，这样更符合法律解决纠纷的逻辑顺序，也有利于一次性解决当事人之间的争议，避免多次诉讼和矛盾的反复激化，体现了法院在处理复杂房屋纠纷时对诉讼程序安排的综合考量，以实现司法资源的有效利用和当事人权益的全面保护。

 六、案件启示

1.房屋交易中的合同规范与风险防范

在房屋买卖或涉及借名买房等复杂交易中，当事人双方务必签订规范、详细的合同。合同应明确双方的权利义务，包括房屋的真实权属约定、购房款的支付方式与时间、房屋的交付与使用安排、违约责任等关键条款。如本案中的陈某君与郑某鹏，如果《补充协议》能够更加清晰明确地界定双方的关系是借名买房，并且对借名期间的各种可能情况作出详细规定，如房屋的处置权、借名费用的支付与调整、在发生争议时的解决方式等，那么在后续纠纷中就能够更有力地维护自己的权益。同时，在签订合同过程中，要确保合同的真实性和合法性，避免因合同漏洞或不规范而引发争议，防范潜在的法律风险。

2.物权登记与实际权益关系的正确认知

物权登记具有重要的公示效力，但并非绝对等同于实际的房屋所有权。当事人不能仅仅依赖物权登记来主张或忽视自己的权益。对于房屋的实际出资方、使用方等，如果存在与物权登记不一致的情况，应及时通过合法有效的方式明确双方的关系，如签订书面协议并进行公证等。而对于物权登记人来说，也不能因为有登记就随意处置房屋或忽视他人可能存在的合法权益主张。在本案中，郑某鹏虽然是房屋登记所有权人，但在陈某君提出借名买房抗辩并提供一定证据后，其物权请求权受到了挑战。这提示当事人要正确认识物权登记与实际权益之间的关系，在涉及房屋交易或权益分配时，充分考虑各种因素，避免因误解或忽视而陷入不必要的纠纷。

3.纠纷解决途径的合理选择与配合

当出现房屋纠纷时，当事人应合理选择纠纷解决途径，并积极配合法院的审理工作。在本案中，陈某君及时提起确认合同无效纠纷，以解决借名买房关系的争议，这是一种积极有效的解决方式。同时，当事人在诉讼过程中应遵守诉讼程序，按时交纳案件受理费等费用，避免因自身原因导致诉讼程序受阻或对自己不利的结果。另外，在纠纷解决过程中，双方也可以尝试通过协商、调解等方式解决争议，在法律框架内寻求最符合双方利益的解决方案，避免过度依赖诉讼而导致关系恶化和司法资源的浪费，以实现纠纷解决的多元化和高效化。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！