《借名买房存疑？亲属腾房起诉因我方出资遭法院否定案例》

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

 一、案件背景与当事人诉求

1.原告诉讼请求

郑某兰向一审法院起诉请求：

    -判令郑某洁立即停止侵害，返还非法占有郑某兰的房屋；

    -判令郑某洁立即腾出所占郑某兰的房屋；

    -判令郑某洁赔偿给郑某兰因非法占有房屋的使用费，暂计20000元；

    -本案诉讼费由郑某洁承担。

2.原告上诉请求及理由

郑某兰上诉请求：撤销一审判决，改判支持郑某兰的一审诉讼请求。

    -事实和理由：

        -诉争房屋性质上属于郑某兰的职工福利房，郑某洁出具的购房款属于借款，郑某洁并非借名买房，郑某兰与郑某洁并无借名买房合意。购房原因是为了照顾老人生活。

        -郑某兰是诉争房屋的所有权人，有《经济适用住房售房合同》及相关票据为证。郑某兰购买诉争房屋存在内部优惠，其住房补贴可以折抵房款，郑某洁并无购房资格。

        -诉争房屋虽未办理产权登记，但并不影响郑某兰基于物权主张返还原物。

 二、被告辩称

郑某洁辩称，同意一审判决，不同意郑某兰的上诉请求。

 三、法院查明事实

1.家庭关系与房屋分配情况

郑某兰与郑某洁系姐妹关系。

郑某兰系原某单位职工。2008年3月，郑某兰所在单位将位于北京市朝阳区（以下简称二号房屋）军队经济适用住房分配给郑某兰。2010年3月，二号房屋领取住房钥匙，后一直由郑某洁居住至今。现二号房屋尚未办理房产证。

2.房屋出资情况

二号房屋系郑某兰经职工排队购买，系军队经济适用住房，合同预付总款530000元，其中抵扣郑某兰的住房补贴140000元，实际交款390000元，实际交款均系郑某洁出资。以上出资情况，郑某兰均予以认可，同时亦无法就由郑某洁实际出资的原因向法庭进行说明。

 四、法院认为与裁判结果

1.法院认为

依据二号房屋的房款支付情况可以证明，该房屋的实际出资部分均系郑某洁支付，即除抵扣房屋补贴部分外郑某洁是实际出资部分的付款人。同时，郑某兰虽是房屋买卖合同中的买受人，但在其未能向法庭说明由郑某洁出资的原因的情况下，郑某兰不能以买受人的身份享有二号房屋的完全权利，亦不能向郑某洁主张返还房屋。另，二号房屋尚未下发产权证书，郑某兰亦无权基于物权请求权向郑某洁主张返还房屋。

综上所述，一审法院对郑某兰要求郑某洁返还二号房屋及赔偿损失的主张均不予支持。

2.裁判结果

驳回郑某兰的全部诉讼请求。

 五、律师案件分析

1.核心争议焦点剖析

本案核心争议焦点主要集中在两个关键问题上：一是二号房屋的实际权属认定，即该房屋究竟是郑某兰基于职工福利购买的自有房屋，还是存在借名买房等其他复杂情况；二是在房屋尚未办理产权登记的情况下，郑某兰以所有权人身份主张郑某洁返还房屋是否具有法律依据。

2.房屋权属认定依据

    -出资因素对权属的影响：从房屋出资情况来看，虽然郑某兰是房屋买卖合同中的买受人且有住房补贴抵扣部分房款，但实际交款390000元均由郑某洁出资，这一情况在房屋权属认定中具有重要影响。在法律上，出资是判断房屋所有权归属的关键因素之一，尤其是在存在争议的情况下。当一方能够证明对房屋有实质性的出资行为时，其对房屋主张权利就具有一定的合理性和法律依据。郑某洁的出资行为使得她在房屋权属争议中有了重要的话语权，尽管郑某兰强调职工福利房性质和购房资格等因素，但郑某洁的出资情况不容忽视，不能简单地依据购房合同买受人是郑某兰就认定房屋完全归其所有，这体现了在处理房屋权属纠纷时，法院会综合考虑多种因素，避免片面依据单一因素作出判断，以确保权属认定的公平性和准确性。

    -借名买房合意的探究：郑某兰主张郑某洁的出资是借款，不存在借名买房合意，购房是为照顾老人生活，但她无法说明郑某洁出资的原因。在法律上，对于借名买房关系的认定，当事人之间的合意是重要依据。如果没有明确的书面借名买房协议，法院通常会综合其他证据来推断双方是否存在借名买房的合意，如出资情况、房屋实际占有使用情况、双方的陈述及相关背景因素等。在本案中，郑某洁出资且实际占有使用房屋，而郑某兰又不能解释出资原因，这使得郑某兰主张的借款关系缺乏说服力，法院难以认定房屋完全归郑某兰所有，体现了在缺乏明确合意证据时，法院通过综合分析其他相关因素来推断当事人真实意图的裁判思路，以揭示房屋权属的真实状况。

3.物权请求权的适用分析

根据法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。在本案中，二号房屋尚未办理产权登记，郑某兰虽持有《经济适用住房售房合同》及相关票据，但这并不足以使其获得完整的物权效力。在房屋权属存在争议且未登记的情况下，郑某兰以所有权人身份基于物权请求权主张郑某洁返还房屋缺乏法律依据。物权登记制度的目的在于公示物权的归属和变动情况，保护交易安全和第三人的信赖利益。当房屋未办理登记时，物权的归属处于不确定状态，不能仅凭合同等债权凭证就行使物权请求权，法院对此不予支持是符合物权法定原则和物权登记制度的要求的，以维护物权法律关系的规范性和稳定性。

 六、案件启示

1.房屋出资与权属约定的重要性

在涉及房屋购买等重大财产交易时，无论是基于何种关系（如本案中的姐妹关系），出资方与购房合同签订方都应明确约定房屋的权属关系。如果是借款出资，应签订正规的借款协议，明确借款金额、还款方式、利息等关键条款，并保留好相关的转账记录、借条等证据。如果是借名买房，更要签订详细的借名买房协议，明确双方的权利义务，包括房屋的实际归属、出资情况、使用权益、未来过户条件等，并尽量进行公证，以增强协议的法律效力。如本案中，如果郑某兰与郑某洁在购房时能有明确的权属约定，无论是借款还是借名买房，都可以避免后续的权属纠纷，减少不必要的法律风险和家庭矛盾。

2.产权登记的及时办理与意义理解

产权登记是确定房屋所有权归属的重要法律程序。对于购房者来说，应及时办理产权登记手续，以获得完整的物权保护。在本案中，二号房屋因未办理产权登记，导致郑某兰在主张房屋所有权时面临困境。即使有购房合同等相关凭证，在未登记的情况下，物权的效力也存在不确定性。当事人应充分认识到产权登记的重要性，及时按照相关规定和程序办理产权登记，避免因登记延迟或未登记而引发的权属争议和法律风险，确保自己对房屋的权益得到法律的有效保护，维护财产关系的稳定和可预测性。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！