房产律师靳双权：如何认定借名买房法律要件？

一、原告诉称

高缘爱、王宏磊诉称：二原告系夫妻关系，原告高缘爱与被告高可染系同胞姐妹，二被告系夫妻关系。大约在2009年，XX单位给原告夫妻分配了位于北京市房山区X号房屋一套，价格155259元。因当时无钱支付，原告向被告借款150000元用于购买上述房屋。交房后，因当时原告有地方居住，被告表示先由他们居住，待原告孩子大点再将房屋腾退给原告。现在原告孩子已成年，原告曾跟被告交涉多次，让被告腾退房屋，但二被告以种种理由拒绝搬出，影响了原告生活和居住权利，故诉至法院。诉讼请求：请求法院判令被告限期腾退归我所有位于北京市房山区X号房屋。

二、被告辩称

高可染、曹飞恒辩称：2003年5月，二原告曾向二被告借款1万元。2007年上半年，二原告找到二被告称单位有集资建房的名额让被告购买，1万元借款转为转让费，二被告表示同意。购房的所有手续包括交纳房款及选房都是原告和被告一起去的，由原告签字，被告办理所有事宜。该房屋自2007年10月至今由被告装修并居住。当时，因原告必须腾退原有的两间平房才有资格购买涉案房屋，办理退房手续的5000元也是被告出的。现该房屋办理了所有权证并且通了地铁，目前房价上涨，原告私自毁约，属于不诚信行为，双方之间是借名买房纠纷，故请求驳回原告的诉讼请求。

三、审理查明

高缘爱与王宏磊系夫妻关系，高缘爱与高可染系同胞姐妹，高可染与曹飞恒系夫妻关系。

2007年10月，王宏磊与XX单位签订认购合同，约定王宏磊购买X号房屋，房价款155259元。二原告与二被告共同办理的购房手续。

2007年10月19日房屋交付后，由高可染、曹飞恒进行装修并使用至今。2

2017年3月2日，涉案房屋办理了不动产权登记，权利人登记为高缘爱。

审理中，高可染、曹飞恒称，2018年6月9日，高缘爱、王宏磊曾找到高可染、曹飞恒，要求要回房屋并称给高可染、曹飞恒30万元补偿，双方未能达成一致。高可染、曹飞恒主张双方之间系借名买房，王宏磊获得购房资格后，向其转让了购房指标，并就此提供了2007年的缴款通知书、入住通知书、收楼须知、房款发票、维修基金印花税收据等材料原件。高缘爱、王宏磊不认可双方系借名买房关系，解释称因买房向被告借款15万元，故将相关票据交给被告。对于高可染、曹飞恒持有的腾空原住房协议、押金收据，高缘爱、王宏磊以记不清为由未能给予解释。

高缘爱、王宏磊提交了2013年11月1日签订的集资建房销售合同、房款发票（复印件）、2015年7月29日补打的维修基金收据、2017年10月14日签订的采暖合同、不动产权证书等。被告对于上述材料的真实性认可，但称集资建房销售合同系办理房产证书时原告拿走，后来未能要回。

审理中，经法院释明，高可染、曹飞恒未提出反诉。

四、法院判决

北京市房山区人民法院判决如下：

驳回高缘爱、王宏磊的诉讼请求。

五、房地产专业律师靳双权点评

高缘爱、王宏磊以涉案房屋所有权人身份要求排除妨害，高可染、曹飞恒辩称双方系借名买房关系，故本案首先应确认双方之间是否存在借名买房关系。

本案双方并未签订书面的借名买房协议，高可染、曹飞恒为证明双方存在事实上的借名买房关系，提供了2007年的房款发票等证据，以上证据与交房后高可染、曹飞恒对房屋进行装修居住情况形成了比较完整的证据链，与被告辩称的借名买房能够相互印证。高缘爱、王宏磊反驳称，其与高可染、曹飞恒系借款关系，系将房屋借给高可染、曹飞恒居住，但就借款15万元的事实并未提供证据。原告在向高可染、曹飞恒要房屋时，也未提及借款一事。高缘爱、王宏磊在庭审中提交的集资建房销售合同、维修基金收据、采暖合同、不动产权证书等均非2007年购买房屋时形成的材料，不足以证明其主张成立，且不能就高可染、曹飞恒持有购房发票、维修基金及印花税收据、腾空原住房协议、押金收据等作出符合逻辑与一般常理的解释。故高缘爱、王宏磊作出的反驳主张，不予采纳。

结合在案证据及双方当事人的陈述，足以确信并认定双方之间存在借名买房关系。高可染、曹飞恒占有使用涉案房屋系基于双方之间的借名买房合同关系，并非无权或非法占有。鉴于此，双方之间应先解决借名买房的问题，在该问题未解决的情况下，高缘爱、王宏磊要求高可染、曹飞恒腾退房屋的诉讼请求，应不予支持。