借名买房中借名人起诉至法院要求更名，法院为何判决驳回？

一、原告诉称

郭小玲诉称：北京市房山区1号院XX号房屋（以下简称“诉争房屋”）是因我没有购房资格，故借用冯锋与赵安全名义购买的。诉争房屋装修后一直由郭小玲居住使用，冯锋与赵安全虽曾交纳过水电费，但并改变不了郭小玲之产权的事实。2017年2月郭小玲通过投靠子女的方式将户口迁入北京市。后，郭小玲已具备购房资格。2015年5月冯锋、赵安全（甲方）与郭小玲（乙方）签订《房屋赠与合同》，约定甲方自愿将诉争房产赠与乙方，并在乙方能办理过户手续时积极协助办理。赠与合同是基于郭小玲借名买房法律关系而签订的，故被告应协助原告尽快办理过户手续。诉讼请求：判令冯锋与赵安全协助郭小玲办理位于北京市房山区1号院XX室房屋的产权转移登记手续。

二、被告辩称

赵安全辩称：不同意郭小玲的诉讼请求。郭小玲作为冯锋之母，是资助我们买房，是借钱买房，而非借名买房。借名买房需借名人与被借名人达成一致的借名合意，而原告与我们并未达成有关借名的任何口头协议，更别说书面协议。原告的起诉目的是要侵害我对于夫妻共同财产中的利益，居心叵测，请法院查明事实，驳回原告的诉讼请求。

冯锋经法院合法传唤，未到庭应诉。

三、审理查明

冯锋与赵安全系夫妻关系，郭小玲系冯锋之母。

2015年3月赵安全（买受人）与案外人李玟（出卖人）签订房屋买卖合同，约定赵安全购买房山区1号院XX号房屋，总房款1440000元。买受人采取一次性付款方式，于2015年4月30日支付全部购房款。2015年4月29日房屋登记所有权人为赵安全、冯锋，由赵安全与冯锋共同共有。2012年1月7日郭小玲转账给赵安全1250000元；2013年11月郭小玲转账给赵安全200000元；2015年4月郭小玲的之夫转账给冯锋273000元；2015年4月郭小玲转账给冯锋645918元。郭小玲称上述转账证明诉争房屋的购房款均由其支付。赵安全认可上述转账的真实性，但不认可证明目的。

赵安全称诉争房屋的购房款系由冯锋与赵安全支付，其中郭小玲出资80万元。在冯锋、赵安全多次换房过程中，郭小玲均有过出资行为。

另查，关于郭小玲提交的《房屋赠与合同》，赵安全与郭小玲均认可该合同仅一式一份。赵安全对该合同第一页不予认可，同时主张该合同第二页第十条关于合同生效条件这一条款被事后涂改。

四、法院判决

北京市房山区人民法院判决如下：

驳回郭小玲的诉讼请求。

五、房地产专业律师靳双权点评

当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。

本案争议焦点为郭小玲与冯锋、赵安全之间是否存在借名买房合同关系。首先，郭小玲主张其与冯锋、赵安全之间存在借名买房合同关系，需举证证明双方存在借名买房的合意。借名买房的约定既可以是书面形式也可以是口头形式。

郭小玲称《房屋赠与合同》实质上是对借名买房的约定，对此律师认为《房屋赠与合同》系冯锋、赵安全与郭小玲之间就赠与诉争房屋相关权利、义务的约定，而不能据此推定双方就借名买房已达成合意。其次，虽然郭小玲对诉争房屋存在出资行为，但该出资行为应认定为郭小玲与冯锋、赵安全之间存在债权债务关系。郭小玲不能基于债权当然获得诉争房屋的物权。再次，虽然郭小玲一直在诉争房屋内居住，但考虑到郭小玲与冯锋、赵安全之间的亲属关系及郭小玲投靠子女在京落户的事实情况，不能据此推测双方已形成借名买房合同关系。

总之，郭小玲提交的证据仍不足以证明其与冯锋、赵安全之间存在借名买房的约定，尚不足以对抗冯锋、赵安全所持有的房屋所有权证的公示效力，故对郭小玲的诉讼请求不予支持。冯锋未到庭参加诉讼视为其放弃相应的诉讼权利，不影响本案审理，法院应依法裁判。

所谓借名购房合同，属我国《合同法》分则规定以外的无名合同，在司法实践中系指当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益的合同。因该种合同关系履行完毕的法律后果，会产生实际房屋权利人与登记物权人不一致的情形,故对于借名购房合同关系成立以及履行情况的认定，应在对当事人合意、出资情况、履行情况等事实进行审查后，再行作出判断。