借名购买经济适用房可以吗——房产律师靳双权

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告孙先生起诉称：我与钱某是多年朋友。钱某的母亲曾在甲市乙区XX号承租私房一间，2004年5月钱某获得上述私房腾退住房补贴后，便在A地购买了一套二手房。同年10月房管部门为钱某开具标准租私房承租人购房证明书一份，此时钱某已经没有经济能力再购买房屋，也没有遇见到日后房价飞涨，故其将购房证明书给了我，由我出资购买甲市C区XX小区XX号房屋(以下简称涉案房屋)，钱某承诺在可以过户时协助我办理过户手续。2005年1月28日，我代钱某与开发商签订《商品房买卖合同》，购买了涉案房屋，从选房到签订购房合同钱某都没有参与，购房合同中买受人“钱某”的签字也是我书写。签订购房合同后，我支付了购房款，并于2006年1月25日入住房屋至今。入住房屋后，我对房屋进行装修。涉案房屋所有权证的颁发日期为2007年9月27日，至今已满5年，具备上市交易条件，可以过户交易。现我起诉，要求钱某配合我将涉案房屋的所有权过户至我名下。

　　二、被告辩称

　　被告钱某答辩称：涉案房屋是我的合法财产，所有权归我所有。房屋来源是我父母的私房腾退后，获得购买经济适用房资格后购买。孙先生在另案中认可为我垫付购房款，故双方应为债权债务关系，其不应因此主张所有权。假设双方存在借名购房，因为涉案房屋为经济适用房，借名购买经济适用房属于违反强制性规定，故借名合同应属无效;且孙先生现在才起诉要求过户，不符合常理。孙先生称其已离婚，名下无房产，但并未提供相关证据材料，所以该陈述不属实。孙先生已自行购买甲市C区XX小区8号楼2单元203号房屋，其无权再购买经适房。孙先生要求我协助办理过户，但其从未给我任何款项。

　　胡某人述称：涉案房屋属于我与钱某婚后取得，属于夫妻共同财产，故我在本案中的诉讼地位应为被告。我与钱某共同申请购买了涉案房屋，后我支付了部分首付款，也偿还了部分贷款，孙先生对房屋的出资属于垫付。无论孙先生与钱某之间是否存在借名买卖关系，因我对此不知情、不同意，故都应属于无权处分。我不同意进行过户，如有其他责任，应由擅自处分人钱某承担。孙先生没有向钱某支付对价，房屋也没有过户，故孙先生不构成善意取得的法定要件。孙先生于2004年也申请购买了一套经济适用房，目前仍在其名下，孙先生并无购买经济适用房的资格;孙先生也未提供其具有购买普通商品房的资格，故从购房资格上讲，法院不应支持其诉讼请求。我与钱某因感情不合分居，分居期间钱某与孙先生进行一系列诉讼，二人恶意串通，通过诉讼的方式转移财产。

　　三、法院查明

　　法院经审理查明：2005年1月28日，钱某作为买受方、甲市城市改建综合开发总公司作为出卖方签订《商品房买卖合同》。双方约定：出卖人向买受人出售涉案房屋，房屋建筑面积57.76平方米，总价款216022元;购房定金3万元、首付款36022元，余款15万元以甲市住房公积金管理中心申请个人担保委托贷款方式支付;出卖人应当在2005年11月15日前向买受人交付涉案房屋。审理中，孙先生、钱某均表示该合同落款处买受人“钱某”字样系孙先生代签。

　　2005年3月31日，钱某、胡某人作为借款人与贷款人X银行甲市支行、担保人甲市住房贷款担保中心签订《甲市住房公积金管理中心个人住房担保委托贷款借款合同》，约定钱某、胡某人获取贷款15万元用于购买涉案房屋。

　　上述合同签订后，孙先生支付涉案房屋的购房首付款67070元;并由孙先生以现金存入钱某账户的方式偿还购房贷款。2006年1月25日，涉案房屋交付后，钱某于当日将房屋交予孙先生使用，孙先生使用该房屋至今。2008年12月17日，由孙先生出资将上述贷款提前清偿。现有关买卖涉案房屋、办理贷款的资料原件均在孙先生处。

　　2007年9月27日，涉案房屋的所有权人登记至钱某名下，该房屋性质为经济适用住房。

　　2014年，钱某将孙先生及孙先生的女儿孙某甲、孙某乙诉至法院，要求孙先生、孙某甲、孙某乙腾退涉案房屋并支付房屋占用费。2014年3月28日，法院作出民事判决书，判决驳回钱某的诉讼请求。钱某不服该判决，上诉至甲市第三中级人民法院。2014年7月16日，甲市第三中级人民法院作出民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。

　　四、法院判决

　　法院经审理后作出判决：被告钱某于本判决生效后七日内协助原告孙先生办理将甲市C区XX小区XX号房屋过户至原告孙先生名下的产权转移登记手续。

　　五、律师点评

　　北京房产律师靳双权分析认为：本案中，孙先生与钱某就双方之间是否存在借名买房，各执一词。根据查明的事实，涉案房屋的买卖合同虽记载买受人为钱某，但该合同中的“钱某”字样实际由孙先生代签，孙先生支付了该房屋的首付款并偿还了全部贷款，其自房屋交付之日起即实际使用该房屋，且有关买卖该房屋、办理贷款的相关资料原件亦均在孙先生处，因此靳律师认为孙先生与钱某就涉案房屋形成借名买卖关系，即涉案房屋乃系孙先生借用钱某名义向开发商购买。钱某称孙先生代为垫付购房款，证据不足，不予采纳。甲市建设委员会于2008年4月8日发布的《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》称，对于在该通知发布之日(含)前签订购房合同的已购经济适用住房，在购房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证满5年后，可以按市场价格出售。因房屋买卖合同系该通知之前签订，且涉案房屋登记至钱某名下的时间距今已满5年，故孙先生与钱某就涉案房屋形成的借名买卖关系合法有效。孙先生要求钱某配合办理房屋所有权过户手续的诉讼请求，予以支持。