借名购买限价商品住房引发的纠纷——北京房产律师

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告蒋女士起诉称：2013年2月21日，我与甲市K置业有限公司签订《甲市商品房预售合同》约定，我购买乙区A1#住宅楼(限价商品房)602室住房(以下简称涉诉房屋)。因我系聋哑人，不方便自行办理该房屋的相关购房手续，故委托被告代为办理。2014年12月28日，被告要求我签署了《房屋契约》。该房屋契约无论从形式上和内容上都违反了法律规定，是无效的契约。涉诉房屋属于国家政策规定的限价格、限套型(面积)的两限房，是国家为解决中低收入家庭的住房困难问题的政策性住房，有很强的人身专属性，而被告并不具有购买该房屋的资格。《房屋契约》约定房屋的产权人属于蒋某甲的约定，损害了我和社会公共利益，属无效行为。综上，《房屋契约》的本质是借名购买两限房，是对双方借名购买两限房事实的确认，该《房屋契约》违反了国家法律强制性规定，侵犯了社会公众利益，侵犯了我与我丈夫的合法权益，是无效合同。现我诉至法院，要求确认我与被告于2014年2月28日签订的《房屋契约》无效。

　　二、被告辩称

　　被告蒋某甲未出庭参加普通程序的庭审，但其在简易程序庭审中辩称：不同意原告的诉讼请求。原告提供的《房屋契约》系原告单方意思表示，并不是合同，也不是约定。故本案不属于法院受理民事案件的范围，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。

　　三、法院查明

　　法院经审理查明：2011年11月3日，甲市乙区人民政府住房保障和改革办公室发出限价商品住房购买资格审核备案通知单，主要内容为：经审核，蒋女士的家庭符合甲市申请购买限价商品住房条件，现准予备案，家庭申请人口2人，姓名蒋女士、王某，配售一套1居室限价商品住房。2012年12月27日，甲市乙区人民政府住房保障和改革办公室发出乙区限价商品住房配售通知书，主要内容为购房人：蒋女士身份证号×××，已选择了A1号楼3单元602号房屋，可以签约。2013年2月21日，蒋某甲作为蒋女士的委托代理人与甲市K置业有限公司签订《甲市商品房预售合同(限价商品住房)》(合同编号：Y1442186)约定，蒋女士购买甲市K置业有限公司开发的位于甲市乙区A1#住宅楼(限价商品房)602号房屋(现行政地址为甲市乙区602号)，预测建筑面积共61.72平方米;总价款521842元;甲市K置业有限公司经批准，该限价商品住房暂定名为XX小区。2014年12月5日，甲市K置业有限公司取得涉案房屋所在楼栋的权属证明。涉诉房屋尚未取得房屋所有权证书。经法院向甲市国土资源局乙区分局及甲市乙区房屋管理局询问，上述房屋管理部门均答复称涉诉房屋属限价商品住房产权性质。

　　四、法院判决

　　法院经审理后作出判决：蒋女士与蒋某甲之间的《房屋契约》无效。

　　五、律师点评

　　北京房产律师靳双权分析认为：限价商品住房是政府采取招标、拍卖、挂牌方式出让商品住房用地时，提出限制销售价格、住房套型面积和销售对象等要求，由建设单位通过竞争方式取得土地，进行开发建设和定向销售的住房，其购买对象具有专属性，购房人应当具备相应的资格。本案争议的房屋为限价商品住房，属于政策性保障性住房。依据法律规定，采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案中，蒋某甲虽未在《房屋契约》上签字，但该契约对借名买房一事交待清楚，且结合现有证据分析，可以认定蒋女士与蒋某甲已经在事实上形成了借名购房关系，因蒋某甲不具备购买限价商品住房的资格而借用蒋女士的名义购买涉诉房屋，其借名购买限价商品住房的行为本身违反了国家相关政策法规的规定，应属无效。