借名买房口头约定的效力认定——北京房产律师

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告张先生起诉称：我是被告的外孙，我父亲张某人承租的公房位于甲市乙区××大街××胡同××号，我和母亲是共居人，全家三口人均落户于此房屋。1998年我的父亲张某人去世，该房屋变更承租人为我母亲祝女士，2006年该房屋被拆迁，我获得一套安置房坐落于甲市乙区8号楼1802，房屋为经济适用房性质。后我取得该房屋的所有权证书。2013年11月29日，我与被告签订了《存量房屋买卖合同》，约定我将坐落于甲市乙区8号楼1802房屋卖给被告，交易价格为30万元。被告要求我协助其办理该房屋的过户手续，但被告并没有实际将购房款支付给我。在双方签订合同时，该房屋的市场价格已经在200万元以上，我认为该合同的内容对我显示公平，严重侵害我的利益，所以请求法院：1、判令撤销我和被告双方于2013年11月29日签订的《存量房屋买卖合同》;2、诉讼费由被告承担。

　　二、被告辩称

　　被告祝老爷答辩称：不同意原告的诉讼请求。2013年双方签订的房屋买卖合同，实际上是履行2006年双方口头协议，2006年诉争房屋是由我出全部资金购买，购房的所有证据原件都在我处保留，房屋也一直是从交房之后由我居住至今。2013年双方的买卖合同是在履行2006年口头协议的约定的，这个事实由甲市一中院对该事实已经确认。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。

　　三、法院查明

　　法院经审理查明：2006年12月26日，张先生(买受人)与甲市K房地产开发有限公司(出卖人)签订《甲市商品房预售合同》，约定：张先生购买诉至房屋，该房号为暂定编号，房屋预测建筑面积共74.46平方米，房屋总价款197319元。2008年10月21日乙区地方税务局第二税务所征收了位于乙区诉争房屋的契税。2011年7月13日，甲市住房和城乡建设委员会填发《房屋所有权证书》，写明：位于乙区8号楼1802房屋为张先生单独所有，房屋性质为经济适用房。涉案房屋在办理入住手续后一直由祝老爷居住使用。

　　2013年11月29日，祝老爷(买受人)与张先生(出卖人)签订《存量房屋买卖合同》，约定：出卖人所售房屋位于乙区8号楼1802室，建筑面积共74.74平方米;经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为人民币30万元整。

　　2014年祝老爷将张先生诉至法院，要求判令张先生履行双方于2013年11月29日签订的《存量房屋买卖合同》，配合祝老爷办理位于甲市乙区8号楼1802房屋过户手续，将房屋产权人由张先生变更为祝老爷，甲市丙区人民法院审理后作出民事判决书，判决：张先生于本判决生效后三十日内履行祝老爷与张先生于二○一三年十一月二十九日签订的《存量房屋买卖合同》，配合祝老爷办理位于甲市乙区8号楼1802房屋过户手续，将房屋产权人由张先生变更为祝老爷。后张先生不服上诉至甲市第一中级人民法院，甲市第一中级人民法院审理后作出民事判决书，认为：祝老爷主张与张先生有口头的借名买房约定，祝老爷提供了下列证据：祝老爷向张先生支付房屋价款的证明;祝老爷对房屋进行装修后，占有并实际使用房屋;祝老爷持有房屋的产权证原件及购房的相关手续;祝老爷对为何借名买房亦提供了合理解释。综合以上证据，法院对祝老爷的主张予以采信，认可祝老爷与张先生有借名买房的口头约定。最终判决：驳回上诉，维持原判。

　　四、法院判决

　　法院经审理后作出判决：驳回原告张先生的诉讼请求。

　　五、律师点评

　　北京房产律师靳双权分析认为：因重大误解订立的合同，在订立合同时显示公平的，当事人一方有权请求人民法院变更或者撤销。一方以欺诈、胁迫的手段或者趁人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院变更或者撤销。现原告主张《存量房屋买卖合同》在订立时显示公平，因该《存量房屋买卖合同》系对2006年双方口头借名买房协议的确认，因此，不应以2013年的市场价格判定2006年的交易成本，对原告要求鉴定诉争房屋在2013年的市场价值的申请不予准许。原告张先生以该协议显失公平主张撤销，依据不足。

　　当事人对自己的主张有责任提供证据予以证明。现原告主张被告欺诈，表示双方存在换房的约定，对此原告未能提供充分证据予以证明且被告亦不予认可，故无法采信。关于原告申请调取其名下的甲市银行明细及开户信息以证明房款支付情况，因该证据与本案原告提出的诉讼请求并无直接关联，故不予准许。综上所述，法院判决是正确的。