实质上存在借名买房关系的房产纠纷案例——北京房产律师

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告罗女士、吴先生起诉称：我二人于2007年1月5日购买了被告名下位于乙区××小区××号楼××号房屋一套，并向开发商支付了全部费用。我二人与被告签订了该房屋转让《协议》，并补偿给我二人七万元房屋转让补偿款。2007年10月19日，被告协助我二人办理该房屋入住手续，我二人装修后一直管理、居住至今。期间，为防止出现其他纰漏，我们也同被告双方在协议有效的情况下办理了《房屋抵押合同》及《房屋他项权利证书》。我二人于2014年3月28日与被告商谈过户事宜，但被告违反以上各项协议、合同规定，以孩子有意见为由，提出异议，不配合过户。无奈之下只能请求法院判令：1、依法判决被告协助我二人将乙区××小区××号楼××号房屋过户到我二人名下;2、本案诉讼费由被告承担。

　　二、被告辩称

　　被告郝先生、窦女士答辩称：不同意原告的诉讼请求，双方存在借名买房的法律关系，不是原告主张的房屋买卖合同关系，借名买房应属于无效的合同。双方签订合同时间是2006年12月24日，当时我二人还没有从开发商处购买涉案房屋，购买房屋过程都是原告自己进行购买，只不过是借用了我们的名额，所以双方不存在房屋买卖合同关系。事实是这样的：2006年我们位于甲市A地的房屋拆迁，获得C地的安置房资格。12月份原告找到我们，希望借名购买该安置房。双方约定我们出名购买，原告实际出资，在交纳房款时直接由原告持银行卡直接支付给开发商。2006年12月25日，郝先生与K房地产开发集团有限公司签订了《甲市商品房预售合同》，约定我二人购买甲市乙区××小区××号楼××号房屋，房屋交付后原告就直接办理了入住。涉案房屋性质为经济适用房，是我二人因甲市A地房屋拆迁安置所得，具有特定性与针对性，区别于一般的经济适用房。经济适用住房是政府提供政策优惠，具有保障性质的政策性商品住房，国家对该类房屋交易有特殊的规定和限制，其购买人必须满足国家规定的条件，购买资格具有专属性。根据《合同法》52条、甲市高院相关规定，我二人与原告签订的合同违反了国家关于购买经济适用住房的相关规定，应属无效。所以请法院：1、请求判令我二人与原告签订的房屋买卖合同无效;2、本案诉讼费由原告承担。

　　三、法院查明

　　法院经审理后查明：罗女士、吴先生系夫妻关系。郝先生、窦女士系夫妻关系。2006年郝先生因拆迁取得购买经济适用住房资格。2006年12月24日，罗女士、吴先生(甲方、买方)与郝先生、窦女士(乙方、卖方)签订《买卖合同》，约定甲方看到户型满意后再向售楼处交款，甲方对户型不满意有权拒绝，乙方的房号费是七万元整。2006年12月25日，出卖人K房地产开发集团有限公司与买受人郝先生签订《甲市商品房预售合同》，约定出卖人将乙区××小区××号楼××号房屋出售给买受人。2006年12月25日，郝先生(甲方)与罗女士、吴先生(乙方)签订《协议》，约定：甲方自愿将房屋原价转让给乙方，郝先生用罗女士的卡刷卡交购房款，票根上持卡人签名是郝先生，实际付款人是罗女士、吴先生，房款总金额为346037元。当日郝先生、窦女士还出具借条，写明“窦女士、郝先生”因买天通中苑39号楼3单元4层2门楼房一套，向吴先生、罗女士借款346037元，借期为30天，如到期无偿还能力将此房作为抵押给吴先生、罗女士”。庭审中，郝先生、窦女士认可购买房屋的相关款项均由罗女士、吴先生支付。

　　2008年10月23日，诉争房屋办理了产权证书，登记所有权人为郝先生，房屋坐落为乙区××小区××号楼××号。诉争房屋交付后，一直由罗女士、吴先生居住使用。2010年2月4日，诉争房屋办理了他项权利证书，他项权利人为罗女士。

　　另查，罗女士在京购房资格核验结果为初步核验通过。

　　四、法院判决

　　法院经审理后作出判决：

　　1、郝先生、窦女士于本判决生效后七日内日协助办理甲市乙区××小区××号楼××号房屋的过户手续，将上述房屋过户至罗女士名下;

　　2、驳回被告郝先生、窦女士的诉讼请求。

　　五、律师点评

　　北京房产律师靳双权分析认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力。本案中双方签订的合同名为买卖合同，但从双方协议的内容及履行情况来看，从开发商处购买诉争房屋时实际出资人系罗女士，诉争房屋交付后一直由罗女士、吴先生占有、使用，购买房屋的手续及房屋产权证书均由罗女士、吴先生持有，因此双方之间实质上是借名买房关系。关于双方之间的合同效力问题，因诉争房屋并非是通过摇号程序取得的购房指标，且该诉争房屋的原购房合同系2008年4月11日以前签订，按甲市相关政策属于“老经济适用住房”，现该房屋已经符合上市交易的条件，因此双方签订的协议不违反相关政策、不侵害社会公共利益，亦不违反法律、行政法规的强制性法律规定，应为合法有效，双方均应依约履行。现罗女士亦符合在甲市购房的条件，故对罗女士、吴先生要求郝先生、窦女士协助过户的诉讼请求，予以支持，对郝先生、窦女士要求确认合同无效的诉讼请求，不予支持。