借名购买经济适用房的法律关系认定——北京房产律师

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告唐先生、李女士起诉称：2006年，唐先生因A地地区拆迁获得购买A地经济适用房的资格，2006年12月7日，唐先生经人介绍与杨某签订房屋买卖协议。协议书中约定，唐先生将A地经济适用房转让给杨某，并由杨某交付购房款，唐先生协助杨某办理房屋过户事宜。协议签订后，位于甲市乙区XX路58号院×号楼×层×单元5××室房屋于2010至2011年期间建成，杨某已实际入住。但根据相关法律及国家政策的规定，经济适用房资格不允许买卖。因此，我们与被告双方签订的房屋买卖协议书无效并不能实际履行。现我们同意将杨某支付的购房款等费用退还，希望杨某退回涉案房屋。后经多次协商无果，所以请求法院判令： 1.判令我们与被告签订的《协议书》无效;2.本案诉讼费用由被告承担。

　　二、被告辩称

　　被告杨某、曲某答辩称：1、我们与原告签订的购房协议是双方真实意思的表现，我方已向原告支付了购房款，原告也向我方交付了房屋。2、涉案房屋由我二人居住至今，双方已实际履行了协议的主要内容。2009年1月1日，原告将房屋交付给我二人。我二人随即装修并入住。3、我们于原告之间存在的是房屋买卖关系，而不是房屋指标买卖关系。唐先生于2006年选定了诉争房屋，又与A地的开发商签订了《甲市商品房预售合同》。唐先生系诉争房屋的原始购房人，在此后才将该房出售给我方。因此，双方系房屋买卖关系。4、我们与原告之间的房屋买卖协议合法有效，应当继续履行。甲市高级人民法院《关于我国房屋买卖合同纠纷若干问题指导意见》第六条第二款的规定“出卖人转让的经济适用房的原购房合同系2008年4月11日之前签订，当事人又在购房合同中约定在限制上市交易期限届满后再办理房屋所有权转移登记或在一审法庭辩论终结前该房屋已具备上市交易条件的，可以认定合同有效”。唐先生与开发商签订购房合同的时间是2006年11月30日，且我们与原告约定原告协助我们办理房屋过户手续。应当认为该合同有效。5、原告违法诚实信用原则，意欲获取非法利益，法院不应支持。综上，不同意原告的诉讼请求。

　　被告杨某、曲某反诉称：2006年，二原告购买A地×号楼×层×单元5××室房屋。因当时该房屋的销售价格与附近普通商品房价格基本相同，原告欲将该房产转卖他人。经中间人介绍，原告与我二人于2006年12月7日签订《协议书》，二原告将诉争房屋出售我二人。房屋价格为376076元，原告有义务协助我们办理房屋过户手续。2008年12月，诉争房屋竣工并交付给原告，原告于2009年1月1日将该房屋交付给我们，我二人随即办理入住并开始装修。2009年4月房屋装修完成，我们搬入该房屋居住至今。原告和我们在8年前签订了房屋买卖协议并由我们向原告支付购房款，且原告也在6年前履行交付房屋的义务。现房屋价格高涨，原告后悔。为维护我方的合法权益，请求法院：1.确认我二人与唐先生、李女士签订的关于房屋买卖的《协议书》有效;2.判令反诉费由唐先生、李女士承担。

　　原告唐先生、李女士针对反诉答辩称：涉案房屋为经济适用房。法律上对经济适用房的买卖有严格的限制，原、被告的买卖行为违反了法律的强制性规定。且该房屋系A地村××号院拆迁安置房，小唐是当时拆迁的在册人口。买卖诉争房屋涉及第三人的利益。根据民法通则的规定，损害第三人利益的民事法律行为应属于无效法律行为。故不同意二被告的反诉请求。

　　第三人小唐述称：我是唐先生、李女士之子。三人曾居住在A地村××号院。我对A地××号院有居住权。现二原告将拆迁后分配的房屋出售，严重损害我的权利，致使我无房居住。

　　三、法院查明

　　法院经审理查明：小唐系唐先生、李女士之子。三人曾居住在甲市乙区A地村××号院。2005年9月23日，唐先生(乙方被拆迁人)与甲市T房地产开发有限公司(甲方拆迁人)签订《甲市住宅房屋拆迁货币补偿协议》。该协议载明：甲方因A区经济适用房项目建设，需要拆迁乙方在拆迁范围内A地村××号院所有的房屋。乙方现有在册人口3人，实际居住人口3人，分别是唐先生、李女士、小唐。

　　2005年9月27日，唐先生、李女士向乙区房屋交易管理部门递交了《甲市重点工程和危改区被拆迁居民家庭购买经济适用住房审核表》。该审核表载明：“申请人姓名唐先生;申请人配偶情况李女士;户口所在地乙区A地村××号;补贴面积标准70平方米”。

　　2006年11月30日，唐先生(买受人)与甲市T房地产开发有限公司(出卖人)签订《甲市商品房预售合同》。合同约定：该商品房坐落为乙区XX路58号×号楼×层×单元5××。该商品房的用途为经济适用房。预测面积为73.91平方米，总价款为266076元。

　　2006年12月7日，唐先生、李女士(甲方)与杨某、曲某(乙方)经人介绍签订《协议书》。该协议书载明：甲方持有一份经济适用房定向销售选房确认单，但无意购买。乙方因住房困难想购买该房居住。甲、乙双方经协商一致，达成交易并签订如下协议：(一)、甲方权利与义务：1.甲方自愿转让A地四期经济适用房定向选房确认单，将其转让给乙方，并同意由乙方购买该房，房号：乙区XX路58号×号楼×层×单元5××;建筑面积73.91平方米，套内销售总价266076元，甲方收取乙方十一万元的转让和协助费，收款后应出具收款凭证，并不得反悔转让他人。2.甲方出面负责办理该套住房的一切手续，按开发商要求的时间、地点、内容等提供购房所需资料，出面与开发商洽谈。3.甲方所取得的正式购房合同及房屋钥匙和房产证应分别于获取三日内交给乙方保存，如获取后五日内仍未交给乙方视为违约。4.甲方应提供办理房产证过户给乙方的按有关部门要求出具的资料协助乙方完成房产证过户工作。如乙方约请甲方共同办理房产证过户手续后，甲方如无特殊原因十日内不能同行即为违约，应承担违约责任。5.由乙方实际出资登记在甲方名下的购房款及手续费等发票或收据，甲方应在票据上签字确认实际出款人为乙方，并将票据交由乙方保管。(二)、乙方权利与义务1.乙方出资十一万元付给甲方获得甲方所持有的A地经济适用房定性销售选房确认单，即获得了房号乙区XX路58号×号楼×层×单元5××室，建筑面积73.91平方米，套内面积63.98平方米，销售总价266076元，这套房的购买权，实际出资购买后即享有这套房建成交付后的使用权即将房产证从甲方名下过户到乙方名下的权利。2.乙方承担该套住房的全部购房款及房管部门所需的办证费用，有权要求甲方在票据上签字确认交款人是乙方，有权要求甲方将票据、购房合同、房屋钥匙及初次办理下来的房产证(即登记在甲方名下的房产证)交付给乙方持有并保存。3.乙方有权要求甲方提供购买该套住房及办证过户等相关手续。乙方承当房屋产权过户的营业税等一切税费。在国家政策允许的时间内，有权要求甲方协助办理，尽快完成房产证过户手续。4.乙方应在本协议签字生效当日一次性给甲方十一万元的转让和协助费，有权取得甲方的收款凭证。5.乙方在完成房产证过户至乙方之前，不得将该套房屋转卖他人。如出现转卖行为，甲方可以终止协助义务，不向除乙方外的第三人提供服务。乙方应将甲方的身份证及其它有效证件及时返还甲方。(三)、本协议经双方签字后生效。生效后双方均不得反悔，不得违反约定的条款。如因为甲方不能提供有效协助，使房屋产权证不能过户到乙方名下，除应退给乙方十一万元转让和协助费、乙方的全部购房款，税费各种手续费外，应赔偿给乙方十万元的违约金。双方商定如发生法律诉讼，向乙区人民法院提出。

　　合同签订后，杨某、曲某共向唐先生、李女士支付购房款266076元及11万转让协助费。唐先生将杨某支付的购房款交付给开发商。

　　2009年1月1日，唐先生与甲市T房地产开发有限公司签订《面积结算补充协议》。根据协议，甲市T房地产开发有限公司退还唐先生购房款306元。唐先生也于当天将涉案房屋交付给杨某。杨某、曲某将房屋装修后入住至今。

　　2010年9月9日，杨某向唐先生支付契税3986元。

　　2010年11月19日，唐先生取得甲市乙区XX路甲26号院×号楼×层2-5××号房(即乙区XX路58号×号楼×层×单元5××号房，以下简称5××号房)的所有权证书，并将该证书交给了杨某。

　　另查明：杨某提供发票证实其交纳了入住5××号房后的电费、物业费、暖气费。

　　再查明，乙区地方税务局于2010年9月9日向唐先生送达《契税纳税核定通知书》。该通知书载明：根据《甲市契税管理规定》第七条第(二)项﹤市政府第100号令﹥或《关于明确契税政策和执行中有关问题的通知》﹤京财税(2004)16号﹥减免税政策规定，核准减免契税：7971.48元。经税务机关核定，实际应征契税0元。

　　四、法院判决

　　法院经审理后作出判决：

　　1、确认杨某、曲某与唐先生、李女士于2006年12月7日签订的《协议书》有效;

　　2、驳回唐先生、李女士的诉讼请求。

　　五、律师点评

　　北京房产律师靳双权分析认为：本案争议焦点是合同效力问题。经查，诉在房屋为经济适用房，该经济适用房的原购房人为唐先生。经协商，唐先生、李女士将已购经济适用房转让给杨某、曲某。由杨某支付了全部购房款。诉争房屋交付后，杨某、曲某装修并占有、使用该房屋，因此双方之间构成借名购买经济适用房的法律关系。

　　经济适用房属于政策性保障住房，是政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。借名买房实质上是涉及购房资格的交易。借名购买的房屋仅仅是限制流通物，并非禁止流通物。本案的经济适用房系唐先生因拆迁获得，该房是由唐先生购买还是转让给他人购买，并不对公共利益造成影响。其次，唐先生、李女士与杨某、曲某签订的购房合同及双方借名买房关系均形成于2008年4月11日以前，双方明确约定“在国家政策允许的时间内，乙方有权要求甲方协助办理房产证过户手续”。再次，根据唐先生于2010年9月9日收到的《契税纳税核定通知书》，唐先生免交诉争房屋房屋的契税。故原、被告之间的合同不违反法律法规的强制性规定，应为有效。所以对唐先生、李女士提出判令原、被告签订的《协议书》无效的诉讼请求不予支持。

　　关于第三人小唐提出，诉争房屋系A地村××号院拆迁所得，而小唐对A地××号院有居住权。现唐先生、李女士将拆迁后分配的房屋出售，严重损害小唐的权利，致使小唐无房居住的意见。靳律师认为，该意见与本案不属同一法律关系，小唐可通过另行诉讼等方式予以解决。