被借名人拒绝协助借名人办理产权过户一案——北京房产律师

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告荣先生、房女士起诉称： 2016年5月份，我二人委托房产中介为我们居间介绍甲市市区房屋，而后中介公司为我们居间介绍了案外人周某、贾女士名下位于甲市乙区的房产。随后，我们即与章女士达成口头协议，约定我们借用章女士的名义购买案外人周某、贾女士名下的上述房产。2016年5月30日房女士携章女士及房产中介，以章女士的名义与案外人周某、贾女士签订了《房地产转让协议》，并约定了购房款总价及相应的支付方式等。后我们也将该购房定金、首付款直接支付到案外人周某、贾女士账下，并将过户所涉及的税费及后续的月供款转账到章女士账户。案外人周某、贾女士收到定金即将上述房产交付给我们，我们随后对房屋进行了高档装修，并缴交上述房屋相应的水费、电费及物业等费用。我们多次要求章女士将上述房产配合过户至我们名下，章女士却以各种理由拒绝配合办理上述房产的过户手续。所以只能请求法院判令：1.确认位于甲市乙区的诉争房产为我们所有;2.判令章女士配合将位于甲市乙区房产变更登记到房女士名下;3.判令章女士承担全部诉讼和保全费用。

　　二、被告辩称

　　被告章女士答辩称：原告荣先生、房女士请求确认诉争房屋为其所有，并过户至其名下缺乏事实和依据，我仅承认荣先生、房女士仅仅是涉案房屋的共有人之一，我也曾在涉案房屋签署房屋买卖合同后出资20万，并且每月支付涉案房屋的按揭款项至2017年1月。因此，我也是涉案房屋的共有人，荣先生、房女士的诉讼请求没有依据。

　　三、法院查明

　　法院经审理查明：2016年5月30日，章女士与案外人周某、贾女士签订了一份《房地产转让协议》，约定章女士向周某购买位于甲市乙区的房产。合同签订后，由荣先生、房女士将购房定金、首付款直接支付给贾女士，并且荣先生、房女士将过户所涉及的税费及部分按揭款转账到章女士账户。上述房产交付后，荣先生、房女士对讼争房屋进行了装修，并将房屋出租，缴交了相应的水费、电费及物业等费用。荣先生、房女士持有定金收据、首付款收条、中介费收据的原件。

　　2016年11月30日，章女士向荣先生、房女士发出一份《律师函》，函称章女士与荣先生、房女士口头达成借名买房协议，以章女士名义买房，要求荣先生、房女士支付章女士5.3万元作为借名买房的补偿费用。

　　在本案审理中荣先生、房女士申请财产保全，法院依法查封了讼争房产，荣先生、房女士为此支付保全费5000元。

　　四、法院判决

　　法院经审理后判决：

　　1、章女士应于本判决生效后十日内将位于甲市乙区房产协助转移登记至荣先生、房女士名下;

　　2、章女士应于本判决生效后十日内支付荣先生、房女士保全费5000元。

　　3、驳回荣先生、房女士的其他诉讼请求。

　　五、律师点评

　　北京房产纠纷律师靳双权分析认为：原告荣先生、房女士与章女士之间虽然没有签订书面的借名买房协议，但章女士在《律师函》中自认与荣先生、房女士之间达成口头的借名买房协议，恰与荣先生、房女士的主张一致，本案亦有证据证明荣先生、房女士支付了讼争房产的定金、首付款、税费及按揭款，所以可以确认章女士为荣先生、房女士代持讼争房产，双方之间存在借名买房的事实。

　　《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记”。在房屋买卖关系中，法律赋予不动产登记物权移转的效力，未经登记，不发生物权效力，故房屋权属不能仅依据当事人约定而发生变动，还需登记这一生效要件相结合才能产生物权变动的效果。本案中双方确实约定了讼争房屋所有权归属荣先生、房女士，但该约定并不发生物权效力，讼争房屋所有权并未因此转移由荣先生、房女士享有，只是在双方之间产生了以在符合法律规定和合同约定的条件时完成物权变动为主要内容的债权债务关系。所以对于荣先生、房女士关于确认讼争房屋为其所有的诉求不予支持;但荣先生、房女士要求章女士协助将讼争房产过户至其二人名下，有事实依据，且于法不悖，予以支持。荣先生、房女士主张章女士承担财产保全费5000元，有事实依据，亦予支持。