北京房产律师——借名买房确权纠纷案件

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告罗小姐起诉称： 2009年3月，黄女士及其丈夫侯先生主动找到我哥，称其可以得到单位集资建房的指标，可以将指标转让给我。双方口头约定，黄女士将购房指标转让给我由我购买涉诉房屋，所有购房款项及装修款由我出资，房屋交付后由我居住使用，待房产证下来后再过户至我名下。2009年4月开始，我应黄女士的要求，分五次向其丈夫侯先生账户汇款共计68万元，且于2010年5月、2012年4月再给其感谢费共计5000元。2010年2月，黄女士以其名义与甲市民政局住宅合作社签订购房协议，购买甲市乙区XX镇XX园一期34号楼1单元201号房屋，实际购房款为481793元。2011年1月，诉争房屋竣工交付，我曾将房屋出租一段时间，之后入住涉案房屋至今，房屋物业费、供暖费、水电燃气费等均由我缴纳。黄女士曾诉至法院要求确认双方借名买房合同无效，在该案庭审中，黄女士认可双方借名买房的约定及事实，认可诉争房屋系由我出资购买、一直由我居住、相关费用由我缴纳。涉案房屋并非政策下保障住房购房指标，房屋性质登记为“按经济适用房管理”，房管部门明确可以上市交易，不存在上市交易限制，故双方之间的合同有效。所以请求法院判令：1、被告协助我将甲市乙区广XX园一期34号楼1单元201号房屋及8013号地下车位变更过户至我名下;2、诉讼费由被告承担。

　　二、被告辩称

　　被告黄女士答辩称：原告所谓买卖合同纠纷事实不存在，第一、我不认识原告。第二、原告称与我有房屋买卖合同，且应我的要求把钱打到别人帐号上，这是不合常理的。第三、在没有自己利益的前提下，不可能把自己的财产给别人。我认为原告所谓的买卖合同是为了达到其自己的目的编造的谎言，所以原告没有资格诉讼我，涉案房屋是我的积蓄和工作年限合法取得的，应受到法律的保护。

　　第三人侯先生述称：我和原告的哥哥罗先生是同学关系，关系很好，他多次托我在甲市买一个指标房，我没有指标，所以一直没有答应他这个事儿。后来他听说XX园这有指标房，就又和我商量，看能不能帮他买一套房。但是我没有XX园的指标，就没有帮他买成，但罗先生给我打了钱，前后共打了68万元，房没有买成，钱也没有退。因为原告一直想要被告黄女士的这个房，我退给罗先生钱，他也不要。这个事儿是我引起的，和我前妻黄女士并没有关系。我和黄女士于1982年结婚，于2006年2月离婚，涉案房屋是黄女士于2009年购买的，与我无关，房屋是黄女士的，我无权处置涉案房屋。

　　三、法院查明

　　法院经审理查明：2010年2月2日，黄女士与甲市民政局住宅合作社签订《购房协议书》约定：由黄女士以481793元购买位于甲市乙区XX镇XX园一期34号楼1单元2层201室房屋(以下简称：诉争房屋)一套。黄女士按约定支付了购房款，上述房屋已经交付使用。2016年3月15日，黄女士取得不动产权证书，登记地址为：甲市乙区XX大街7号院34号楼2层1单元201号房屋，房屋建筑面积为93.2平方米，权利性质为按经济适用住房管理。　　2011年2月15日，甲市人民政府办公厅发出京政办发[2011]8号文件，规定：对于无法提供连续5年(含)以上纳税证明或缴纳社保证明的非甲市户籍居民家庭暂停在本市向其售房。

　　2009年至2011年初，罗小姐分多次通过银行转账等形式合计给付侯先生68万元，对于该款项的去向，侯先生称：其把存着这68万元的卡交给了黄女士，黄女士买房时刷卡刷了约48万，但这个钱是黄女士跟其借的。黄女士称：其用侯先生的卡刷了30多万，确实买房用了，但这个钱是其女儿向侯先生借的，在2014年已经还了。

　　庭审中，罗小姐称曾与黄女士达成口头协议，黄女士将诉争房屋购房指标转让给自己，所有购房款项由自己出资，房屋交付后由自己居住使用，待房产证下来后再过户至自己名下，涉案房屋的购房款、供暖费、物业费均是由自己出资，涉案房屋已经交付自己使用。对此，在2016年6月7日原审开庭时，黄女士当庭认可诉争房屋的部分年度供暖费、物业费系罗小姐交纳，但认为当时虽知道借名买房的事，但不知道是为罗小姐购房，且钱款均打至侯先生处，当时其与侯先生处于离婚状态。

　　另查，黄女士与侯先生于2006年2月9日离婚，于2015年11月12日复婚。

　　四、法院判决

　　法院经审理后作出判决：

　　1、被告黄女士于本判决生效后十日内到房地产行政主管部门协助原告罗小姐办理甲市乙区XX大街7号院34号楼2层1单元201号房屋的过户手续，将该房屋过户登记至原告罗小姐名下;

　　2、驳回原告罗小姐的其他诉讼请求。

　　五、律师点评

　　北京房产律师靳双权分析认为：根据双方的诉辩意见，本案争议的主要问题是罗小姐与黄女士之间是否存在借名买房的事实合同关系，罗小姐是否系诉争房屋的真实权利人。

　　首先，根据黄女士于2016年2月向法院起诉罗小姐的起诉书及开庭笔录等诉讼材料记载，黄女士认可其与罗小姐之间存在借名买房，其虽在本案庭审中辩称该案卷宗里的起诉书、授权委托书不是其本人签字，但其当庭认可该案起诉确实是其本人的意思，而侯先生亦认可该案起诉是黄女士的意思。靳律师认为，黄女士当庭认可该案起诉是其本人的意思表示，根据相关法律规定，黄女士在该案起诉书中对于双方存在借名买房的意思表示内容已构成对相关事实情况的自认。

　　其次，在2016年6月7日原审开庭时，黄女士当庭认可其知道借名买房的事，只是辩称其不知道是为罗小姐购房。靳律师认为，即使黄女士不知道是为罗小姐购房，但其陈述至少证明诉争房屋存在借名买房的客观事实。

　　第三，侯先生称其将存有罗小姐给付其68万元的银行卡交给了黄女士，黄女士购买诉争房屋时刷卡刷了约48万元，而黄女士当庭陈述其交纳诉争房屋房款时用侯先生的银行卡刷了30多万元，但侯先生、黄女士辩称这笔钱是借的，且在2014年已经还了。靳律师认为，侯先生、黄女士未提交任何证据证明二人对该笔款项存在借款的事实，对其该项辩称主张，不予采信，侯先生、黄女士的陈述反而能够证明黄女士交纳诉争房屋房款时使用了罗小姐给付侯先生的相应购房款项。

　　第四，根据罗小姐当庭所提供的证据、证人证言以及黄女士、侯先生的当庭陈述，可以认定诉争房屋在交付后一直由罗小姐占有、使用及管理，且黄女士当庭认可诉争房屋的部分年度供暖费、物业费系罗小姐交纳。

　　所以，从诉争房屋的出资、实际占有、使用、供暖费、物业费的交纳及黄女士自认双方存在借名买房等情况综合分析判断，本案可以认定罗小姐与黄女士之间存在借名买房的事实合同关系，罗小姐是诉争房屋的真实权利人。

　　诉争房屋虽按经济适用房管理，但并不受社会公开销售的经济适用房入市交易的限制。双方达成借名买房合同的合意及主要付款义务的履行时间均在甲市限购政策出台前，故该合同不应因限购政策而解除，应为合法有效，双方应本着诚实信用的原则继续履行合同，故对于罗小姐要求将诉争房屋过户至其名下的诉讼请求，法院予以支持。对于罗小姐主张的地下车位过户一节，因该车库并无单独产权，亦未在《购房协议书》中有所体现，故不宜在本案中一并处理。