借名买房引发的过户纠纷——北京房产律师

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告贾某起诉称：诉争房屋原系公房，因薛某将离开甲市到外地工作，薛某的原工作单位欲将诉争房屋收回。因我此前一直在诉争房屋中居住，我便与薛某协商由我以薛某名义购买诉争房屋，薛某同意。因薛某与我的姑父老刘关系好，薛某便委托老刘办理房改手续，1998年5月，老刘带领我以薛某名义与XX县房地产管理局签订了公有住宅楼房出售合同，1998年8月，我向XX县房地产管理局交纳了全部购房款及房改手续费。因购买诉争房屋需要使用薛某的工龄，我给付了薛某8000元补偿款。因双方存在借名买房这一约定，2000年薛某出具了房产赠送证明书以便我办理房屋过户手续，2003年诉争房屋购买满5年后，薛某再次出具委托书委托贾女士代表其办理诉争房屋的过户手续。自1995年起，我一家便在诉争房屋中居住，每年都交纳房租，1998年办理房改手续后，我一家在诉争房屋中居住至今，物业费、供暖费等均由我及家人交纳。诉争房屋房改一共花费了五万余元，上述费用薛某未支出分文，交纳各项费用的票据及房产证均在我手中，薛某并未见过。薛某于1997年、1998年取得的是诉争房屋的使用权而非所有权，故本案不涉及夫妻共同财产的问题，另，我借薛某之名购买诉争房屋后，薛某及其爱人胡女士自我处收取了很多现金和好处，胡女士对诉争房屋已由我购买一事不可能不知情。后薛某仍配合办理诉争房屋的过户手续，所以请求判令薛某、胡女士协助我办理诉争房屋过户手续，将诉争房屋自薛某名下过户至我名下;判令薛某、胡女士承担本案诉讼费用。

　　二、被告辩称

　　被告薛某、胡女士答辩称：不认可贾某所述内容，不同意贾某的诉讼请求，理由如下：1、诉争房屋原是公租房，薛某通过房改政策购买了诉争房屋，购买诉争房屋需要使用薛某的工龄，贾某及其爱人钱女士与薛某并非同一单位职工，不具备购买诉争房屋的资格，双方不可能成立借名买房的关系;2、薛某委托老刘办理诉争房屋的房改手续，薛某与XX县房地产管理局(以下简称：XX房管局)签订的房屋出售合同是老刘代薛某签订的。合同签订时薛某没钱，后来薛某通过其亲属分多次将钱给老刘，由老刘将房款交到XX房管局。离开甲市后，薛某将诉争房屋委托给老刘管理，老刘管理房屋时谁实际居住诉争房屋薛某并不知情;3、2000年、2003年，薛某出具了赠与证明及委托书，但出具原因是贾某因住房困难于2000年表示希望以12万元的价格购买诉争房屋，因贾某不认识薛某便通过老刘问薛某是否同意出售，薛某表示同意，为了帮贾某节省税费，薛某出具了赠与证明，但赠与证明并非薛某的真实意思表示。赠与证明出具后老刘意外去世，贾某未支付承诺的12万元。2003年，老刘爱人贾女士再与薛某协商房屋买卖事宜，但贾某仍未付款，故未能办理房屋过户手续。薛某并不认识贾某，从未与贾某协商过房屋买卖事宜。综上，薛某与贾某不存在买卖关系、借名买卖关系、赠与关系，请求驳回贾某的诉讼请求。

　　三、法院查明

　　法院经审理查明：薛某与胡女士是夫妻关系，薛某与老刘是朋友关系，老刘与贾女士是夫妻关系，贾女士与贾某是姑侄关系，贾某与钱女士是夫妻关系。老刘已于2000年去世。

　　本案诉争房屋坐落于甲市XX区XX镇xxx里xx号楼x层x单元xxx室，原为XX房管局的公有住房。1987年11月11日，薛某与XX房管局签订了房屋租赁契约，约定薛某承租坐落于XX县xx小区xx号楼x单元xxx号的房屋一套，月租金5.29元，租期自1987年11月1日起，该租约是薛某取得承租房屋使用权的凭证。1990年10月，薛某因离开甲市到外地工作故搬离诉争房屋，薛某称其离开时将房屋交由老刘管理，后贾某搬至诉争房屋居住，此后的房租由贾某直接向XX房管局交纳。1998年，诉争房屋根据XX区相关政策可以购买方式进行房改。1998年5月26日，XX房管局(甲方)与薛某(乙方)签订了公有住宅楼房出售合同，老刘代薛某在合同落款乙方处签名，老刘作为经办人在合同上签名，该合同约定：XX房管局将诉争房屋按房改政策出售给薛某，薛某购买的公有住宅楼房所有权受法律保护，住用满五年后方可按房改政策规定出售，在同等条件下，XX房管局有优先购买权，薛某按房改政策购买的公有住宅楼房住用不满五年擅自出售、出租后变相出售、出租的由XX房管局没收其全部非法所得。XX房管局出具的《单位出售公有住房房价计算表》记载：诉争房屋建筑面积52.88平方米、阳台面积3.77平方米、各项优惠无、标准价846元/平方米，实际售价47926元。1998年8月19日，XX房管局收取了诉争房屋的购房款47926元。1998年8月至1999年，XX房管局、XX县财政局先后收取了诉争房屋的登记费、测绘费、房产买卖手续费、公共维修基金等各项费用。1999年5月7日，诉争房屋登记在薛某名下。上述公有住宅楼房出售合同、房产证原件、各项交费票据的原件均由贾某保管并向法庭出示，贾某称上述原件可以证明其交纳了房改所需全部费用，诉争房屋系其借用薛某名义购买。薛某认可票据的真实性，但表示房改所需全部费用均由其个人交纳，因其当时不在甲市，其委托贾某甲、贾某乙一次性给付老刘5万元，老刘用该笔钱支付了房改费用，房改全部手续由老刘保管，老刘去世后房改手续为何到贾某手中其并不知情。

　　另查明：截止到本案法庭辩论终结时，贾某实际占用诉争房屋，并交纳了自1998年起至今的供暖费。

　　四、法院判决

　　法院经审理后作出判决：被告薛某、被告胡女士协助原告贾某办理房屋过户手续，将坐落于甲市XX区XX镇xxx里xx号楼x单元xxx室自被告薛某名下过户至原告贾某名下。

　　五、律师点评

　　北京房产律师靳双权分析认为：借名买房是指当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益的合同关系。主张借名买卖关系存在的借名人需对双方存在借名买房合同关系承担举证责任，如借名人不能提交证据或提交的证据不能达到高度盖然性的证明标准，则举证不能的不利后果需借名人自行承担;若借名人能够证明双方存在借名买房合同关系的，借名人可以依据合同要求出名人办理房屋所有权转移登记手续。本案中，贾某主张借名买房关系成立的理由有三：一是贾某实际支付了房改全部费用;二是贾某长期在诉争房屋中居住并支付了居住期间因房屋产生的供暖费等费用;三是薛某曾两次出具书面材料表明其同意协助贾某办理诉争房屋的过户手续。针对贾某的上述意见，根据双方当事人提交的证据，结合薛某的答辩意见，靳律师认为，贾某提交的证据可以证明借名买房关系成立，理由是：1、薛某离开甲市后诉争房屋房改前，贾某占用诉争房屋并向XX房管局交纳租金，贾某与薛某就诉争房屋实际形成的是借用关系。在贾某借用诉争房屋8年后，诉争房屋房改，而房改的公有住房买卖合同、房款及其他所有与购房相关的票据原件全部由贾某向法院提交，根据一般生活经验，贾某持有房改全部手续及费用票据可以证明其实际交纳了房改费用，除非薛某有充分证据证明贾某以不当方式取得上述证据，但薛某未提交相关证据，老刘虽是诉争房屋房改的经手人，但作为证明诉争房屋归属的重要凭证，根据一般生活经验，如果薛某实际支付了房改费用，薛某应当向老刘索要交费票据，特别是老刘去世后其应当收回由自己保管，而事实上房改全部票据均由贾某持有，故薛某关于贾某通过老刘取得上述证据原件的意见也与常理不符。为证明薛某支付了房改费用，贾某乙作为薛某的证人出庭作证，但法院向薛某本人核实本案情况时，薛某称贾某乙并未跟随贾某甲上楼与老刘交接钱款，而贾某乙则陈述称其见证了贾某甲与老刘交接钱款的过程，二人陈述明显不一致，且贾某乙能够记得清楚事情发生哪一年，却记不清楚送钱的具体地址，结合贾某乙与薛某的关系，对贾某乙的证言不予采信。即使贾某乙证言真实，仅凭该证言亦不足以证实薛某实际缴纳了购房费用。综上，可以确认贾某支付了房改的全部费用。关于贾某称其除支付房改费用外还另向薛某支付8000元一节，靳律师认为贾某提交的的证言不足以证明这一事项，故贾某的上述意见，不予采信。2、贾某占用诉争房屋的25年中，薛某在明知贾某占用诉争房屋的情况下未向贾某主张过任何权利，特别是老刘去世后贾某长期占有使用诉争房屋，而根据薛某的陈述，其与贾某并不相识更无交往，作为与诉争房屋的登记权利人无特殊关系的一方，贾某长期不受干扰的占有使用诉争房屋的情形可以佐证贾某占有诉争房屋具有合法依据。3、薛某于2000年、2003年两次出具包含了产权变动意思表示的书面材料，其中2000年的赠与协议中薛某明确表示同意将涉案房屋过户至贾某名下，而2003年的委托书亦对办理诉争房屋过户事宜的内容有清晰地记载。作为完全民事行为能力人，薛某应当清楚地知道其出具上述两份书面材料可能产生的法律后果，薛某作出的诉争房屋买卖事宜磋商过程中为了便利贾某实现买受人权利便出具上述两份书面材料的解释明显与常理不符，薛某三年内两次出具包含产权变动意思的书面材料的行为，恰可佐证薛某有将涉案所有权转移登记至贾某名下的意思表示，虽然上述书面材料因欠缺薛某配合未能产生产权变动的效力，但薛某出具上述材料可以证明双方存在借名登记这一约定。综上，双方当事人虽没有书面借名买房协议，但贾某长期在诉争房屋中居住，持有房改所有费用票据及合同的情况下，且能够提供薛某出具的记载有产权变动意思的书面材料，靳律师认为贾某提供的证据相互印证形成了完整的证据链条，可以证明贾某以薛某名义购买诉争房屋，双方存在借名买房合同关系，现诉争房屋已经具备过户条件，薛某、胡女士作为诉争房屋的共有权人，应当协助贾某办理房屋过户手续，薛某关于胡女士对借名买房事宜不知情的意见，不予采信。