村民之间购买农村房屋不做产权变更引纠纷——农村房屋买卖律师

　　北京房地产专业律师靳双权(1)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告吴先生起诉称：2000年10月28日，我将诉争房屋以21000元出让给被告，并约定由被告负责去办理好一切房屋买卖相关的手续，并承担一切费用，包括交纳税金和变更登记宅基地的使用权。2012年3月18日，被告又以无住房为由，向甲市国土资源局审批取得面积108平方米三间宅基地并建成房屋，导致被告违法拥有二处住宅。2014年11月27日，XX镇人民政府作出了歌信访答字(2014)43号信访事项答复意见书，认定“贾先生和吴先生的房屋买卖行为，但未办理过户手续，因此该房屋还应属于吴先生所有”并告知房屋买卖纠纷应向法院提出诉讼解决。故房屋买卖后，被告理应遵守承诺，按照法律规定，办理完成过户手续，但被告为了以后再审批宅基地，故意不去办理房屋过户，和故意不去申办变更登记宅基地使用权及又以无房为由，并审批三间108平方米宅基地后建房，因此构成违法，同时导致房屋买卖合同不能履行，故被告应承担违约责任。请求判决被告归还我的三间房屋，在交还前必须保持现状，不得拆除，不得改变，不得损坏房屋及装饰及一切所属构造，如果损坏、拆除的，应承担赔偿损失;我归还被告卖房款21000元。

　　二、被告辩称

　　被告贾先生答辩称：农村集体房屋买卖经过村书记、村长签字见证，不违反法律规定，应属合法有效。本案已超过诉讼时效，请求依法驳回原告的诉讼请求。

　　三、法院查明

　　法院审理查明：被告系农村居民，现与原告系同一集体组织成员。1992年8月25日，原告取得了东集建(1992)字第0398号集体土地建设用地使用证(现仍由原告持有)，其中该证中包含了涉案房屋的建筑占地(面积100.26平方米)和原告的其他一处住宅的建筑占地(面积28.58平方米)。2000年11月4日，由罗某执笔、村干部为见证人，书写杜卖契一份(出卖人和买入人处仅加盖了各自印章)，约定将原告所有的涉案房屋以45000元出让给被告，由原告提供办证所需的一切证件、资料及私章，转让所需费用由被告自负，同日原告收取45000元卖房款。2000年11月6日，被告以涉案房屋21000元为合同价金额缴纳了315元房屋买卖契税，并居住和管业至今。2012年4月11日，被告经村公示报批了占地108平方米的三间宅基地并建成了房屋。

　　四、法院判决

　　法院经审理后作出判决：驳回原告吴先生的诉讼请求

　　五、律师点评

　　北京房产纠纷律师靳双权分析认为：被告贾先生购买了吴先生审批取得建筑占地100.26平方米的房屋，在支付相应对价后居住并管业至今的事实，有原、被告提供的证据及其陈述，事实清楚，证据确实充分，足以认定。综合分析《杜卖契》形成的前因后果，应确认该《杜卖契》系原、被告双方的一致真实意思表示。原、被告系同一集体组织成员，双方之间签订的涉案房屋的《杜卖契》并不违反法律、法规禁止性规定，应认定为合法有效。被告已履行了合同的主要义务，即支付相应价款和交纳相应契税和占有使用涉案房屋。其次，若办理土地使用权变更手续仍需原告将集体土地建设用地使用证进行分割。再则，被告怠于行使过户手续并不造成原告的损失。被告违法拥有二处住宅，其后一行为并非必然导致前一民事行为的无效，且被告后一行为是否违法属另一法律关系调整范畴，依法应由土地管理部门作出相应处罚。原告以被告为了以后再审批宅基地，故意不去办理房屋过户，和故意不去申办变更登记宅基地使用权及又以无房为由，并审批三间108平方米宅基地后建房，导致房屋买卖合同不能履行的理由不成立，不予支持。综上，原告要求判令被告归还原告的三间房屋、原告归还被告卖房款21000元的诉讼请求，不符合本案事实及相关法律规定，不予支持。