房屋买卖关系的效力认定——北京房产律师

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告史先生起诉称：唐先生是X县商贸城的房地产开发商，其于2011年7月21日将面积为158平方米的商贸城第C栋28号房屋出售给我。双方约定房屋价款为18.65万元，唐先生保证在2011年9月前保质保量完成房屋建设工程。我按照约定如期将房款全部付清，但唐先生至今没有向我交付房屋(房屋已被第三人占有)。经多次交涉，唐先生以各种借口拒绝交房，也拒绝退还购房款。所以请求法院：确认房屋买卖合同无效，判令唐先生退还我购房款18.65万元，并按银行同期贷款利率支付购房款利息，从2011年9月30日起付至还款日止，本案诉讼费由唐先生负担。

　　二、被告辩称

　　被告唐先生答辩称：双方没有签订房地产买卖合同，我没有将涉案的房屋出售给史先生，史先生没有将购房款交付给我。在诉讼过程中，在史先生坚持系我在房地产买卖合同上签名的前提下，我要求对史先生提供的房地产买卖合同上是否是我本人签名或摁印进行司法鉴定，经鉴定史先生举证的房地产买卖合同的首页和末页上我均未签名或摁印，我支出的鉴定费、交通费和住宿费应由史先生负担。

　　三、法院查明

　　法院经审理查明：2010年3月，唐先生通过竞标的方式获得X县XX镇政府在XX街老小学西侧集体土地上开发建设居民商住房的开发项目，其中商贸城第C栋28号建筑面积为158平方米房屋在其开发项目之中。2011年7月21日，史先生和合同相对方签订房地产买卖合同一份，对方将位于商贸城第C栋28号建筑面积为158平方米房屋出售给史先生。双方约定：房屋价款为18.65万元，对方保证在2011年9月前保质保量完成房屋建设工程。2012年2月10日，史先生付清房屋价款18.65万元后，唐先生书面承认史先生已经全部付清房款，并承诺可以上房，2013年7月2日，唐先生书面追认史先生购买商贸城第C栋28号建筑面积为158平方米房屋的房地产买卖合同对自己产生约束力。后因他人占用该房屋，双方引起纠纷，史先生遂提起诉讼。本案在诉讼过程中，在史先生坚持系唐先生在房地产买卖合同上签名前提下，唐先生提出申请，要求对史先生提供的房地产买卖合同上是否是唐先生本人签名或摁印进行司法鉴定，法院委托XX司法鉴定所进行鉴定，经鉴定史先生举证的房地产买卖合同的首页和末页上唐先生均未签名或摁印，为此唐先生支出鉴定费9200元，车旅费568元，住宿费273元。另查明，唐先生开发建设居民商住房的土地属于X县XX镇XX农村集体土地。史先生系X县T镇C村村民。

　　四、法院判决

　　法院经审理后作出判决：

　　1、史先生与唐先生2011年7月21日形成的房地产买卖合同无效;

　　2、唐先生于判决生效之日起十日内返还史先生购房款18.65万元;

　　3、史先生于判决生效后十日内赔偿唐先生鉴定费9200元、车旅费568元、住宿费273元，合计10041元;

　　4、驳回史先生的其他诉讼请求。

　　五、律师点评

　　北京房产律师靳双权分析认为：本案争议的焦点有三：1、史先生与唐先生间是否存在房屋买卖关系，效力应如何认定;2、判决唐先生返还史先生18.65万元及相应利息是否适当;3、唐先生因申请鉴定支出的相关费用应如何处理。

　　(一)关于史先生与唐先生间是否存在房屋买卖关系，效力应如何认定的问题

　　史先生提供了其与以“唐先生”名义签订的房地产买卖合同，唐先生对该签名不予认可并申请鉴定，虽该房地产买卖合同上“唐先生”的签字并非其本人所签，但唐先生之后认可已将该房屋出售给史先生，并承诺房款已付清同意上房，结合史先生提供的其他证据及唐先生出具的证明、承诺书认定双方存在房屋买卖关系并无不当。唐先生仅以其没有在房地产买卖合同上签字否认双方存在房屋买卖关系，与事实不符，不予支持。因史先生并非X县XX镇XX村的集体经济组织成员，其与唐先生间的房屋买卖行为，属以其他形式非法转让农村集体土地，违反相关法律、法规强制性规定，所以法院认定双方间的买卖行为无效正确。

　　(二)关于判决唐先生返还史先生18.65万元及相应利息是否适当的问题

　　因唐先生与史先生间的房屋买卖合同无效，且唐先生亦未将涉案房屋交付给史先生，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，唐先生应将18.65万元购房款返还给史先生。唐先生称其没有收取史先生支付的购房款，不应承担返还责任。对此，靳律师认为，唐先生出具的承诺及证明显示其认可史先生的房款已付清，视为其已认可史先生以代为偿付工程款的形式支付购房款，至于唐先生与蔡某是否已将该款计入工程款进行结算，不属于本案审查范围，唐先生与蔡某可就该款另行处理。唐先生以该理由拒绝返还史先生购房款，不予支持。鉴于史先生与唐先生的房屋买卖行为无效，且双方均存在过错，所以法院判决唐先生仅返还购房款而不支付利息是正确的。

　　(三)关于唐先生因申请鉴定支出的相关费用应如何处理的问题

　　《诉讼费用交纳办法》第十二条规定“诉讼过程中因鉴定、公告、勘验、翻译、评估、拍卖、仓储、保管、运输、船舶监管等发生的依法应当由当事人负担的费用，人民法院根据谁主张、谁负担的原则，决定由当事人直接支付给有关机构或者单位，人民法院不得代收代付”。本案中，史先生主张其提供的房地产买卖合同系“唐先生”签名及所捺指印，唐先生为此提出异议并申请鉴定，法院遂委托XX司法鉴定所对其申请事项进行了鉴定，经鉴定唐先生并未在2011年7月21日房地产买卖合同首页“唐先生”处签名捺指印，亦未在该合同末页捺指印，唐先生主张的事实得到印证，而史先生的该主张未获支持，因此产生的鉴定费9200元、车旅费568元、住宿费273元，合计10041元，应由史先生负担，所以唐先生请求一并处理该费用的理由成立，法院予以支持。